來源/滿投財經

8月31日，中國人民銀行、金融監管總局聯合發布《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》和《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》。房地產政策的密集落地為8月劃上了句點，提振了二級市場的同時，也將有望打開房市的“金九銀十”。

首先《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》的要點有兩個，首付比例調整和貸款下限調整。首付方面，此前“限購城市”的首套房和二套房最低首付比例為30%和40%，“不限購城市”為20%和30%，此次調整后的首付下限統一為20%和30%。

貸款下限方面，首套房利率政策下限按現行規定執行，二套貸款利率政策下限調整為不低于LPR+20BP，此前為LPR+60BP。結合“限購取消”來看，這條政策更加利好一線城市二套房的銷售。但在場景上明顯利好有“換房”需求的人。

然后是《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，重點就一個，那就是存量首套住房貸款利率可協商調整。這關乎正在背負房貸的人的切實利益，能夠降低目前房貸的利息支出。據統計，當前全部房貸余額約為39萬億左右，而首套房存量貸款余額在25萬億左右，也就是有三分之二的用戶都將受益于政策利好。以下具體來看看該條政策。

什么是存量首套住房商業性個人住房貸款？

有兩種情況，一種是貸款發放時是按照所在城市首套房利率發放的貸款；另一種是住房符合首套房標準，但發放的不是首套房房貸。包括執行“認房不認貸”的地區，原本的二套房房貸利率，也可以按照首套房貸利率執行。

但要注意的是，政策只針對商業性個人住房貸款，公積金貸款，組合貸款中的公積金貸款部分，購買商業性房產不在政策調整范圍內。

怎么申請調整？具體能省多少？

有兩種方法，符合上述存量首套住房商業性個人住房貸款標準的借款人，在2023年9月25日起，可向房貸承貸金融機構提出申請。1、置換原本貸款，由承貸金融機構發放新的貸款置換此前的貸款，貸款利率水平由金融機構與借款人自主協商確定。2、協商降低利率，借款人與承貸金融機構，協商變更合同約定的利率水平。

但不管是置換原貸款，還是協商降低合同約定的利率，貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，都不得低于原貸款發放時所在城市首套房貸款利率下限。

房貸利率的構成一般為市場報價利率（LPR）+基點，假如購房者黃大柱在2022年9月購入首套房，當時的五年期LPR為4.65%，那么大柱的房貸利率就是LPR+100BP，實際的房貸利率為5.65%。而當前的最新的五年期LPR是4.2%，較兩年前已經下降了45個基點，也就是說黃大柱目前的房貸利率是4.2%+100BP=5.2%。

政策調整利率是指調整后面的基點幅度，即“+100BP”的部分。如果大柱9月25日去申請協商降低購房時約定的利率水平，那么他的實際房貸利率后面的加點就會下降，具體降低多少，得看和承貸銀行的協商結果，目前還沒有任何一家銀行給出具體的調整幅度，理論上最多能爭取到當時所在城市的首套房利率下限。

以廣東省地區的城市首套房利率下限為例，2023年9月1日，中國人民銀行廣東省分行披露了2019年10月以來廣東省（不含深圳）內各城市首套房貸利率下限歷史調整情況。大部分城市在2019年10月至2022年5月所執行的首套房利率下限均為LPR，2022年5月過后大部分城市執行LPR-20BP、LPR-40BP，而2023年以來，甚至有不少城市已經階段性取消了首套房利率下限。

假如最后大柱與銀行協商的房貸利率結果是LRP+10BP，那么與他此前的購房利率LRP+100BP相比，下降了90個基點。假設黃大柱的貸款本金為100萬，15年還清，等額本息付款，每個月的房貸為8,012.51元。調整之后，LRP+10BP利率下他每個月的房貸就降至7,548.11元，每個月能節省利息支出464元。

2019年以前的利率怎么算？

LPR浮動利率的模式是在2019年8月20日開始公布實施的，在此之前房貸利率瞄定的是基準利率，房貸利率在基準利率基礎上上浮或者打折。2019年10月8日之后房貸利率轉換為錨定LPR利率，LPR是每個月都會公布一次的市場報價利率。

所以在2019年以前買房的人應該都經歷過利率轉換，銀行貸款通知借款人重新選擇固定利率或者LPR，如沒有選擇就自動默認選擇LPR。LPR改革前央行公布的基準利率為4.9%，假如張三當時購房利率為4.9%×1.2=5.88%（基準利率上浮1.2倍），在轉化成LPR之后，利率就變成了LPR 4.85%+103個基點=5.88%。這103BP的加點之后就固定了，不管后續LPR怎么變，加點不變。

此次利率調整政策上明確的時間為，2023年8月31日前的存量首套住房商業性個人住房貸款。2019年以前的存量首套房貸也在這個時間范圍內，按道理來說也是可以享受到政策利好的。但具體怎么調，就很難評了。

因為LPR實施以前，全國首套房利率下限為基準利率的0.7倍，也就是說在此期間買房的人，首套房利率調整的下限是3.43%。以張三來舉例，按照103BP的加點和最新4.2%的LPR，張三當前的購房利率為4.2%+103BP=5.23%。理論上最多能從5.23%降到3.43%，這么大的富貴恐怕是很難把握。

所以關于LPR實施以前的首套房利率具體怎么降，預計后期政策會有更為細節的措施落地。總體來看，近期密集落地的房地產政策側重點的不同，照顧到了不同的需求人群。如“認房不認貸”針對的是“賣舊房買新房”的群體，依然能享受首套房利率政策。降低首付比例和利率下限，利于有購房剛需和二套房需求的群體。存量房貸利率調整則針對的是已購房群體。多重效應疊加之下短期內或能一定程度提振房地產市場。

同時，除了降低購房成本，直接利好房地產銷售外；借款人減少了利息支出，或將資金用于投資或者消費，畢竟在LRP下降的情況下，每個月省下來的利息支出總不會又放回銀行。將有利于居民消費潛力的釋放和整體經濟的恢復。