來源/丁祖昱評樓市

代建，正成為各大房企爭相布局的新藍海市場。

在剛剛過去的半年報季上，不少房企都將代建納入其未來發展方向。

如萬科就認為：“城市更新、保障房、城中村改造、代建代運營等等方面都是未來的重要的業務領域。”

華潤方面也表示未來要持續打造“代建代運營+片區統籌+智慧城市運營”的獨特生意模式。

已經實現分拆上市的中原建業則表示雖然目前尚有優勢，但代建市場的競爭確實越來越激烈。

自2021年中央經濟工作會議首次提出以來，房地產業“探索新的發展模式”一再被重申，此前“高負債、高杠桿、高周轉”的經營發展模式正逐步轉變。曾經并不被開發商所重視的代建業務正在成為房企探索的新發展方向，成為尋求轉型和發力的重點。

據克而瑞測評，上半年中國房地產企業代建綜合能力TOP30企業新增簽約面積7469萬平方米。累計來看，截止2023年6月30日，TOP30企業代建總合約建筑面積已超6億平方米。代建賽道已經形成。

目前，我國的代建行業仍處于發展階段。隨著各方持續涌入賽道，行業競爭不斷加劇，未來或將涌現更多行業黑馬。

什么是代建？房地產代建主要指由有開發需求的委托方發起訴求，由擁有項目開發建設經驗的受托方進行部分或全程參與融資、設計、開發、管理及服務等，最終實現共同盈利的一種商業模式。

中國房地產代建起始于政府投資項目領域，并在政府投資制度改革及房地產市場化改革中不斷發展成熟。

2020年，綠城管理在港交所成功上市，成為了我國首個完成分拆上市的房企旗下代建企業，一年后行業排名第二的中原建業也完成IPO。從兩家企業公開披露的近年來收益情況來看，其凈利率遠高于近年來房地產行業的平均凈利率。2021年以來代建行業又迎來了一批有實力的“新軍”。

據不完全統計，目前發展代建業務的品牌房企已經超過60家。這其中既有全國化超大型房企萬科、中海、保利發展，也有地方性大中型房企聯發集團、濱江集團以及建業集團等。

在此背景下，克而瑞研究中心從經營發展能力、產品競爭力、資源整合力以及品牌信譽力等多維度綜合考慮分析，對代建企業進行了測評。

結果發現，截止2023年6月30日，TOP30企業代建總合約建筑面積已超6億平方米。其中超過5000萬平方米的有4家，合計面積達3.2億平方米，占TOP30企業總規模的53.5%，行業集中度較高。目前代建賽道已經形成。

新增簽約面積方面，2023年上半年TOP30代建企業新增簽約面積7469萬平方米，其中新增簽約面積超500萬平米的企業共4家，新增簽約面積合計達3758萬平米，占TOP30企業新增簽約面積的50.3%

具體來看，上榜企業中既有在代建領域深耕多年的企業，如綠城管理、藍城集團等，這些企業布局時間較早，目前已形成了較為完整的產品體系與業務模式；還有一些新入行業的后起之秀，如旭輝建管、龍湖龍智造、興元建設等。這些企業代建業務擴張時間相對較晚，但發展迅猛，目前也具備了較大的業務版圖。

從企業區域分布來看，來自浙江的代建企業占據了半壁江山。截止2023年6月30日，浙系代建企業總合約規模超過3.1億平方米，占比過半，達到了52%；主要是綠城管理和藍城集團總合約面積都超過1億平方米，在眾多企業中遙遙領先。從新增簽約規模來看，浙江企業上半年新增簽約規模3516萬平米，占比47%。從企業數量來看，TOP30中有9家為浙系企業，包括綠城管理、藍城集團、興元建設等等。

此外，來自于廣深的代建企業也相對較多，總合約建筑面積占比達到了21%，新增簽約規模占比17%，主要企業包括華潤置地、金地管理、萬科等。其余上榜企業則主要來自福建、川渝等地區。

從TOP30上榜代建企業的性質來看，民企數量占比達67%，如龍湖龍智造、藍城集團等；國企央企數量占比達23%，包括華潤置地、招商蛇口等；混合所有制占比為10%，包含綠城管理、金地管理、萬科三家企業。

上榜代建企業仍以民企為主，民營房企在投資拿地減少之后，為了充分利用并保持企業的品牌和運營能力，嘗試布局代建板塊，通過代建業務獲取額外收入和利潤，同時提升市場占有率。

目前，我國的代建行業仍處于發展階段。隨著各方持續涌入賽道，行業競爭不斷加劇，成熟的代建企業憑借自身產品及體系優勢，不斷加大代建業務的深耕力度；而近年來新入局的后起之秀，也在規模上奮勇直追，未來或將涌現更多行業黑馬。

國內代建的市場到底有多大？

從目前來看，無論是城投“托底”拿地催生出的商業代建增量需求，亦或是紓困提速延伸出的資本代建的新機會，兩種市場化代建的發展前景依賴的是商品房銷售規模和代建參與程度。

從規模來看，未來增量需求來源于改善性需求（人均住房面積的增長）、舊改以及城鎮化率的提升。

改善需求方面，回顧2010-2020年間的歷史數據，期間中國城鎮家庭戶人均住房面積增長了8平方米。未來十年人均住房面積增長大概率會小于上一個十年，保守預測未來10年因人均住房面積增長將帶來45.8億平方米的需求增量。

舊改方面，七普統計數據中，居住在2000年以前房屋的城鎮家庭戶超過9000萬戶，總建面超過80億平方米，建筑面積達到了全部城鎮存量住宅的1/4。保守估計未來十年舊改所帶來的增量需求仍可達到15.2億平方米。

綜上，保守估算，未來十年住房改善和舊改將為中國帶來61億平方米的新增住房需求，若七普后一個十年仍可保持年均1000萬左右的城鎮家庭戶人口增加，十年間需求增長仍可超過90億平方米。

而從目前代建參與程度來看，整體開發市場的滲透率很低，以綠城管理、中原建業為例，2021年以來前兩家頭部代建開發商在管項目代建銷售面積占到全國商品房銷售面積的比例僅處于0.6%-0.7%之間，若按金額計占比處于0.6%-0.8%之間。而其余代建企業跟綠城管理、中原建業的規模之間有斷崖式落差，可見當前房地產代建行業整體規模仍然相對較小。

可供參考對比的是，歐美國家的代建參與度在20%-30%，可見當前代建商參與商品房代建程度遠低于歐美國家滲透程度，潛在的增長空間巨大。

相比于傳統房地產開發，代建業務在諸多方面都具有較大優勢。

首先，代建業務作為輕資產模式 ，主要提供服務，并不負責投資。因此，代建公司能維持較低杠桿，不依賴外部融資來源，負債率相對較低。

其次，代建業務更少受到房地產市場周期的影響。如市場較好時，代建公司會有充足客戶來源；而當市場下行時，房企也會利用代建公司的品牌與服務抵御周期性風險。

最后，代建業務的輕資產特性，還能讓代建業務擁有更高的利潤率水平。同時由于規模經濟帶來成本效益，也能讓代建公司能進一步提高利潤率。

需要注意的是，代建看上去門檻不高，但要想做出口碑贏得更大的市場份額，需要產品力、品牌力、以及操盤、營銷、項目管理、資源整合、綜合業態開發等各項能力的綜合加持，形成自己的差異化競爭優勢，這樣才能在激烈的市場競爭中脫穎而出。

可以預見，未來房企在代建市場勢必又是一場激烈且艱難的市場份額之爭。