作者/蒲肅?來源/債市觀察

從首家美股內地房企，到現在美元債接連違約，由清華碩士張勇建立的鑫苑地產集團如今正面臨著債務接連違約、復工交房等難題，是一家很典型的“房不逢時”的開發商。

10月11日，國內首家美股上市房企鑫苑（中國）置業（XIN.N）官宣，其控股股東的母公司鑫苑置業有限公司（簡稱“鑫苑置業”）美元債再次違約，合計違約利息和本金約為2.67億美元。

根據鑫苑（中國）置業公告內容，本次未能按時支付的兩筆美元優先票據分別為“14% UNSUB NTS 25/01/2024 USD（REG S）”和“14.5% UNSUB NTS 17/09/2023 USD（REG S）”。

而在7月末，鑫苑置業的另一筆優先票據“鑫苑置業12% N20220629”未能在到期日（6月29日）按時償付，本息合計金額約人民幣5.44億元，票面利率12%。

上述三筆境外債均于新加坡證券交易所流通，按10月12日匯率計算，合計違約金額約24.95億元。

債務違約后，融資“何去何從”？

近日某房企內部人士在談到房企債務問題時分析稱，“其實房企最擔心的還不是債務違約，而是市場流動性持續減弱。現在很多房企雖然債務違約，但還沒到破產程度，正是因為雖然成交量雖然很差，但保持在較低水平，一些不愿躺平的房企拿時間換空間，優先保證交付，但一年后能不能繼續堅持下去就要看融資能力了。”

張勇的“鑫苑系”有兩個主要發債平臺，其中鑫苑置業主要進行美元債融資。目前共有3筆美元債存續，分別是“鑫苑置業 14.2% N20231015”、“鑫苑置業 14% N20240125”、“鑫苑置業 14.5% N20230917”，合計6.75億美元，其中兩筆美元債合計5.05億美元將于明年的9月17日和10月15日到期，換算成人民幣約36.22億元。

而境內債發行主要由鑫苑（中國）置業公司進行，目前共有“19鑫苑01”、“20鑫苑01”和“21鑫苑01”三只公司債，合計23.75億元。

據鑫苑（中國）置業公司債券報告顯示，近3年來其有息債務總額在持續減少，其中2021年有息債務為110.83億元，相較于2020年有息負債總額148.43億元減少約37.6億元，同比減少超過25%；至2022年中期，有息債務總額進一步減少至 100.68 億元，較2021年減少約10.15億元。

有息負債規模持續縮減，一方面是公司此前按時償還債務，另一方面則是近年來發債較少，最近的1筆發債是2021年1月4日發行的“21鑫苑01”。與之同步的是，自2021年3月之后，在招拍掛土地市場上就很難見到鑫苑的身影了。

據鑫苑（中國）置業2022年中期公司債券公告，未來1年內，鑫苑（中國）置業有約35.42億元有息債務到期，主要以銀行借款和非銀行金融機構貸款為主，而報告期內的非受限的賬面資金僅約18.87億元。

而隨著鑫苑置業美元債違約，后續境外融資前景不容樂觀。張勇的“鑫苑系”或將面臨境內外融資枯竭的艱難境地。

不過，鑫苑（中國）置業還有近200億元的資產受限金額，分別為23.17億元保證金、在途資金和174.76億元的抵押擔保，如能釋放部分受限資產，也可適當緩解公司的現金流壓力。

錯過“黃金年代”，錯入“黑鐵時代”

據鑫苑（中國）置業公司公開數據顯示，今年上半年經營活動產生的現金凈流量為 3.60 億元，主要是上半年度其他應收款有一定數量的回款，不過凈利潤虧損2.28億元，這是自去年以來持續虧損。

此外，今年以來全國各地的“鑫苑系”出現多次被執行，執行標的金額超過10億元。

“鑫苑系”財務危機的消息從2021年下半年就開始不斷傳出，并從財務危機傳導至項目危機。今年以來，很多鑫苑業主開始曝光自己購入的鑫苑樓盤已經長時間停工。

不過，曾經希望帶領“鑫苑系”走向全國的張勇似乎并不愿意躺平。

作為回應，鑫苑（中國）置業在今年7月下旬發布澄清公告稱，公司河南地區開發項目受疫情防疫要求和2021年“7.20鄭州特大暴雨”事件影響，出現部分項目停工或延期交付。但截至公告發布日（7月25日），河南鑫苑置業有限公司開發的鑫苑紫金府、鑫苑國際新城、鑫苑名城等多個項目工人到崗超1800人，到崗率超85%，各在建項目基本復工。

此外，在7月份鄭州市政府組織市房管局、各區政府召開的“7家重點企業在鄭項目情況匯報”會議上，“鑫苑”也出現在參會名單上。這個會議透露了幫助重點企業“保交付”的模式，如“棚改統貸統還、收并購、破產重組、保障性租賃住房”等。

這也意味著，鑫苑目前還是鄭州當地政府優先幫助紓困的對象，還有一線生機，但鄭州之外的鑫苑項目就沒有這種待遇了。

9月底，坊間消息稱“鑫苑系”位于山東省青島市西海岸靈山灣的龍璽項目的30%股權，將遭到司法拍賣。該項目由“鑫苑系”旗下公司青島慧據智慧城市產業發展有限公司持有，項目評估價格為8.31億元，起拍底價為7.07億元，項目將于10月25日進行司法拍賣。

值得一提的是，張勇早在1997年就在鄭州創建了鑫苑（中國）置業的前身：河南鑫苑置業有限公司。2006年12月，公司進入集團化運作時代；2007年登陸紐交所；2012年9月，鑫苑中國購買美國紐約土地，計劃開始海外擴張。

目前，鑫苑（中國）置業主要項目分布在鄭州、濟南和蘇州等城市，并將總部設立在北京。顯然，張勇希望創建一家全國性企業，并不僅僅局限在河南。

鑫苑集團項目布局 來源：鑫苑集團官網

雖然早早就進入房地產開發行業，但堅持“不囤地、不捂盤、零庫存”開發模式的鑫苑系，始終徘徊在中小房企之列。

從2016年開始，鑫苑（中國）置業變的激進。據“觀點網”報道，2015年~2018年其總負債分別為26.13億美元、33.03億美元、53.27億美元和72.88億美元。

而WIND數據顯示，從2018年到2022年中期，鑫苑（中國）置業的總負債從481.81億元，逐年攀升至578.99億元，而營收則從108.06億元逐年下降至12.79億元。

中指研究院房企銷售業績統計數據顯示，鑫苑中國今年1-9月銷售額107.0億元，當月排第99名，同比減少53.5%。雖然在百強房企名單內，但仍然讓人揪心。

沒有在沸騰的“黃金年代”壯大規模，卻落入了“黑鐵時代”的債務危機，張勇的“鑫苑系”帶給房地產行業的，是一個“錯過”與“亂入”的樣例，但卻是眾多中小房企的縮影。

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