來源/金角財經(jīng)??作者/林石 角爺??編輯/角爺

都說全世界有三大硬資產(chǎn)：美股、中房和日債。

2022年，這三大硬資產(chǎn)的日子都不好過，而中國的房子尤其難過。

以前的新聞多是“為了買房能有多拼”，現(xiàn)在卻變成“為了賣房能有多拼”。

?

這兩天，河南商丘一則廣告“拼”出了新境界：

?

2元／斤，小麥換房。

?

?

網(wǎng)絡(luò)圖片

海報信息顯示，購房人可用小麥來付首付款，價格按照2元/斤，最高可抵16萬元。

?

據(jù)當(dāng)?shù)胤科箐N售人員表示，該小麥?zhǔn)召弮r已經(jīng)超出了市場價——目前當(dāng)?shù)匦←湹氖袌鰞r為1.5元／斤，相當(dāng)于每斤補(bǔ)貼5毛。

?

作為中國最大的小麥產(chǎn)地，河南房企的這招也算是地方特色，只是不知效果如何。

?

同在河南的開封杞縣，“大蒜換房”的活動或許可以作為參考。

?

5月底，開封建鄴城的銷售人員已在短視頻平臺上“吆喝”：5元／斤，大蒜換房。

?

網(wǎng)絡(luò)圖片

根據(jù)其宣傳來看，16天內(nèi)有2859組來電，852組到訪，最終的成交量是30套，沖抵首付款所用大蒜為86萬斤。

?

平均下來就是一套2.87萬斤，可以抵大約14萬的首付。

?

按照目前該樓盤5500元的均價來算，14萬的首付已經(jīng)能買120平的房子。

?

不得不說，我看不懂，但大受震撼。

沒有做不到，只有想不到，比河南房企更狠的還在后頭。

只是花樣百出的救市措施，真的有用嗎？

又是河南

?

以上兩個如出一轍的銷售“套路”，來自同一家房企產(chǎn)企業(yè)——建業(yè)地產(chǎn)。

??

今年3月，建業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)合同銷售額31.02億元，同比減少為63.2%；合同銷售建筑面積約38.25萬平方米，同比減少為65%。

?

整個一季度，物業(yè)合同銷售總額62.67億元，同比減少為41.8%；總合同銷售建筑面積約79.23萬平方米，同比減少為43.1%。

?

堪稱慘不忍睹。

?

建業(yè)地產(chǎn)最先找到的，是國資的支持。

?

兒童節(jié)這天，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布公告表示，正計劃將29.01%股權(quán)作價6.88億港元出售予河南同晟置業(yè)有限公司。

同時，河南同晟置業(yè)將認(rèn)購建業(yè)地產(chǎn)發(fā)行的本金額不高于7.08億港元的2024年到期的票息5%、到期收益率9%可換股債券。

?

河南同晟置業(yè)，由河南省鐵路建設(shè)投資集團(tuán)有限公司全資控股。

?

根據(jù)換算，協(xié)議一旦達(dá)成，河南同晟置業(yè)最終擁有建業(yè)地產(chǎn)的45.61%股權(quán)。

?

接近一半的股權(quán)，作價不到14億，很難想象這是一家去年還有百億市值的房企。

建業(yè)地產(chǎn)旗下的文旅小鎮(zhèn)項目亦已向國資出售

但建業(yè)也不是第一次找政府了。

?

作為河南地產(chǎn)龍頭企業(yè)，業(yè)務(wù)也集中在河南的建業(yè)地產(chǎn)，去年極受沖擊。網(wǎng)傳一封建業(yè)地產(chǎn)發(fā)給河南省政府的《關(guān)于企業(yè)出現(xiàn)重大風(fēng)險和危機(jī)并請求幫扶救援的報告》顯示：

?

由于災(zāi)情、疫情的影響，大量項目、建筑工廠、文旅項目、商場、酒店、直接管理的小區(qū)車庫等設(shè)施嚴(yán)重受損，直接損失達(dá)5.5億元。

?

此外，還包括了正在銷售的300多個項目中，超過50個銷售案場關(guān)閉，超20個商場、酒店停業(yè)，帶來的經(jīng)營性損失8億元、運(yùn)營性損失3億元、銷售及回款較原計劃減少近30億元。

?

各種經(jīng)濟(jì)損失加起來超過50億，要知道建業(yè)地產(chǎn)2021年歸母凈利潤才6.05億。

??

建業(yè)地產(chǎn)的遭遇，是河南房地產(chǎn)現(xiàn)狀的縮影。

?

今年前4個月，河南的商品房銷售面積為3038.18萬㎡，同比下降8.2%；商品房銷售額為1846.45億元，下降17.4%。其中，住宅銷售額下降達(dá)到了19.2%。

?

誰都不好過。

?

還有啥招

這兩天最出圈的莫過于青島。

?

6月17日，青島市西海岸新區(qū)薛家島街道辦事處發(fā)布《關(guān)于做好促進(jìn)居民購買新建商品房的通知》。通知的亮點是，把促進(jìn)居民買房變成了kpi——“6月底，每個合作社完成網(wǎng)簽不少于2個”、“該項工作納入2022年度工作考核”。

?

網(wǎng)傳圖片

按照當(dāng)?shù)毓ぷ魅藛T的說法，這是因為最近“青島西海岸新區(qū)管委辦公室”和“青島市黃島區(qū)人民政府辦公室”聯(lián)合發(fā)布了一個購房優(yōu)惠政策，可以為購房者提供24%-40%的契稅補(bǔ)貼，街道則是為了推廣這個優(yōu)惠政策而發(fā)布的通知。

?

該街道的社區(qū)工作人員在回應(yīng)媒體采訪時確認(rèn)了這一通知的真實性，“完不成的話，我們社區(qū)是要扣分的，社區(qū)書記也是有可能要被扣錢的?！?/span>

?

盡管“連帶責(zé)任”有點過分，但也不難理解。

?

畢竟，青島的商品房庫存實在太高。

?

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2022年4月，青島商品住宅狹義庫存高達(dá)2500萬平方米，排名全國第一，比第二名的武漢還多了400萬平方米。

?

當(dāng)然，今天這種局面，想要努力賣房的又何止青島呢？全國上下各地政府都在努力賣房。

?

最常見的救市“三板斧”：降首付、開放限購、提高貸款額度。

?

溫州算比較狠的，聯(lián)合銀行推出了前三年只需要還利息的房貸產(chǎn)品，號稱“先息后本第一城”。

?

珠海打響“一人買房全家還貸”，父母的公積金既可以子女購房的用作首付，也能幫助子女還貸。

?

開放限購政策還時常和“開放三胎”的政策綁在了一起，生娃買房加納稅，稱得上模范市民了。

?

其中有一個值得關(guān)注的，就是“房票”政策。

安徽安慶的房票

所謂房票，就是政府提供給拆遷戶的、具有一定面額的憑證，拆遷戶可以拿著“房票”去找指定的開放商買到現(xiàn)房。

對政府來說，不需要立馬出一筆錢，還能給房地產(chǎn)去庫存；對開發(fā)商來說，多了一個賣房的渠道；對于拆遷戶來說，想要趕緊住上房子的人還是不少的。

2016年，最早提出“房票”政策的安徽安慶，選擇房票安置的拆遷戶比例就達(dá)到了85%。

過去了6年，房票重出江湖。

不完全統(tǒng)計顯示，今年3月以來，包括信陽、宜賓、常熟、江陰、溫州、南京市溧水區(qū)、鄭州等15個城市，陸續(xù)推出房票安置政策，或以征求意見稿形式發(fā)布房票政策，或已公布政策細(xì)則并實施，而較早啟動的城市則已開始發(fā)放房票。

就在昨天，河南鄭州發(fā)布《鄭州市大棚戶區(qū)改造項目房票安置實施辦法（暫行）》，辦法給予了選擇房票安置的被征收人多個福利：給予安置補(bǔ)償權(quán)益金額8%的獎勵，以現(xiàn)金方式獎勵被征收人3個月的過渡費(fèi)，不計入家庭限購套數(shù)，免征部分契稅。

中信證券研報認(rèn)為，房票模式之下，地方政府在拆遷補(bǔ)償方面的支付壓力大幅下降，啟動資金的問題得到了解決，而土地出讓的回款時間則沒有明顯變化?！翱赡芗铀偻七M(jìn)舊改和棚改，釋放居民自住和改善性住房需求，拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資。”?

?

未必完全沒問題，但好歹是多了一條路。

?

據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，今年以來，全國已有100多個城市共計出臺各類樓市松綁政策超過300次。尤其是4月以來，越來越多的二線城市也加入到樓市“松綁”行列，4月和5月各地發(fā)布的樓市松綁政策均超過100次，且松綁力度在不斷加大。

?

從政策內(nèi)容來看，放松限購限售、優(yōu)化房貸、調(diào)整公積金政策、支持多孩家庭購房等已經(jīng)稀松平常，而在小麥大蒜能抵首付、買房納入社區(qū)考核亮相之后，后續(xù)還有多少奇葩的救市措施又將挑戰(zhàn)市場的想象力呢？

持續(xù)下行

為了把房子賣出去，各地政府和房企真的是絞盡腦汁，那么效果如何呢？

根據(jù)華創(chuàng)證券的數(shù)據(jù)，6月中旬（6月11日-18日），30城地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)出現(xiàn)快速攀升，同比高達(dá)25.9%。

圖源：Wind，華創(chuàng)證券

看似確有效果，但仔細(xì)一看，這里的30城數(shù)據(jù)實際是21個城市每日地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)的匯總。包括一線城市4個、二線城市9個、三線城市8個。

根據(jù)克而瑞的監(jiān)測數(shù)據(jù)，5月份房子賣得多的城市，都是因為熱點網(wǎng)紅盤集中入市，或是之前基數(shù)較低，從而拉高了平均去化率。

圖源：CRIC調(diào)研

比如鄭州，華潤幸福里一個樓盤，首開去化率達(dá)到99%，助推鄭州去化率攀升到65%。刨除該樓盤影響，單項目月均到訪量下滑3成以上，客戶觀望情緒依舊濃厚。

再比如無錫，由于之前4月份基數(shù)較低去化率只有3%，5月去化率17%顯得比較高，但依然不足20%，最多算是編輯復(fù)蘇，遠(yuǎn)不足以說向好。

而上文提到的一些政策兇猛的城市，去化率甚至不漲反跌。比如南京，5月去化率環(huán)比4月還下降了12%，5月房價繼續(xù)下跌，新房庫存量7.7萬套，二手房庫存量已經(jīng)超過13萬套。

實際上，國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)更加一目了然。

5月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比總體延續(xù)降勢，同比漲幅均有回落或降幅擴(kuò)大，同比下降城市個數(shù)增加。

圖源：國家統(tǒng)計局

無論是商品房銷售面積和銷售額，還是房地產(chǎn)開發(fā)增速和景氣指數(shù)，依然處于下降趨勢，唯一值得欣慰的是，下降趨勢有所放緩。

不管怎么看，雖然有政策不斷加碼，但樓市確實沒有觸底，更別提全面回暖的拐點。

那么問題來了：樓市什么時候才能止住下跌的勢頭呢？

根據(jù)招商證券的研究，要穩(wěn)住樓市不下行，房貸利率還得繼續(xù)下降。

參考過去幾次地產(chǎn)周期下行時房貸利率下降的幅度，2008年利率下降1.8%，2014-2015年利率下降2.5%，2018年利率下降0.3%，而本輪到目前為止，利率下降0.31%。

圖源：Wind、招商證券

2018年和2014年，房貸利率下降0.3%時，地產(chǎn)銷售同比已經(jīng)轉(zhuǎn)正，而本輪房貸利率下降已經(jīng)達(dá)到同等水平，但是地產(chǎn)銷售還在繼續(xù)下滑。

從這個角度來看，目前樓市的困境趨向2008年，換句話就是房貸利率還得繼續(xù)降。

但是，正如廣大網(wǎng)友所說：買房我缺的是月供嗎？我缺的是首付！

今年1-5月份，社會消費(fèi)品零售總額同比下降1.5%，其中5月同比下降6.7%。

圖源：國家統(tǒng)計局

僅5月份，餐飲收入同比-21.1%、服裝鞋帽類零售額同比-16.2%、汽車類零售額同比-16%，金銀珠寶類零售額同比-15.5%，家具類零售額同比-12.2%，化妝品類銷零售額同比-11.0%。

說白了，大家沒錢消費(fèi)了，一方面可能是真的沒錢了，另一方面可能是不敢花錢，那誰還敢買房呢？

前不久，經(jīng)濟(jì)日報發(fā)表文章呼吁加強(qiáng)房地產(chǎn)市場預(yù)期引導(dǎo)，盡早消除其可能對整體投資增速產(chǎn)生的不利影響，確保全年經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展預(yù)期目標(biāo)的實現(xiàn)。

根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，近5年房地產(chǎn)行業(yè)對GDP的貢獻(xiàn)率穩(wěn)定在7%左右，可見房地產(chǎn)的回暖對于全年5.5%的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)有多重要。

每當(dāng)經(jīng)濟(jì)不好時，總有一句話回蕩在耳邊：信心比黃金還重要，中國房地產(chǎn)的信心還有多久才能恢復(fù)？