來源/《港灣商業(yè)觀察》梁美燕

“2021年公司交出了一份歷史上最差的答卷，代表公司管理層向所有股東和關心中南的朋友們誠懇致歉。”中南建設董事兼總經(jīng)理陳昱含在4月26日的線上交流會上說道。

6月已經(jīng)來臨，但中南建設（000961.SZ）的寒冬似乎仍未過去。

資本市場層面，今年以來，中南建設股價下跌26.33%。截至6月14日收盤，中南建設股價報收于3.05元，總市值為116.7億。

如果從2021年6月15日至2022年6月14日，一年時間來看，中南建設股價跌幅達51.20%，腰斬過半。

銷售額下降七成，遠超百強房企

今年前5個月，中南建設累計合同銷售金額為261.8億元，同比下降70.5%；銷售面積210.6萬平方米，同比下降67.3%。

從單月來看，5月份，中南建設實現(xiàn)合同銷售額為49.9億元，同比下降75.24%。銷售面積41.5萬平方米，同比下降72.11%；可見，5個月的時間，中南建設面臨的銷售壓力仍然不容小覷，這也將使中南建設的流動性進一步面臨考驗。

雖然利好政策頻出，不過行業(yè)復蘇尚待時間。中南建設的銷售下滑是市場預期之內(nèi)，不過，其下滑幅度卻遠超行業(yè)平均水平。

中國指數(shù)研究院研究數(shù)據(jù)表明：1-5月，銷售額排名最高的100家房企銷售額均值為273.9億元(人民幣，下同)，同比下降50.7%。

另一家行業(yè)機構克爾瑞的數(shù)據(jù)也顯示，今年前5個月，百強房企累計實現(xiàn)操盤銷售金額2.32萬億元，同比下降52.3%；權益銷售額1.71萬億元，同比下降52.9%；全口徑銷售額2.64萬億元，同比下滑52%。

也就是說，前五個月中南建設的銷售額下滑幅度高于百強房企近20個百分點。

在全行業(yè)去化難的背景下，高土儲的企業(yè)或許受行業(yè)波動更大。中南建設土儲大量布局在三四線城市。截至2021年，中南建設總土儲建筑面積為4134.9萬平方米，三四線城市面積占比約64%，一二線城市占比約36%。全部開發(fā)項目為503個，其中在建項目規(guī)劃建筑面積合計約2974.4萬平方米，未開工項目規(guī)劃建筑面積合計約1160.5萬平方米，可竣工資源總面積4134.9萬平方米。

中南建設面臨的流動性壓力也體現(xiàn)在經(jīng)營數(shù)據(jù)上。今年一季度，中南建設營業(yè)收入為77.49億元，同比下降46%；歸屬凈利潤為-6.080億，同比下降188.73%；扣非凈利潤為-7.835億，同比下降217.57%。

4月27日，中南建設還發(fā)布了關于 2021 年度計提資產(chǎn)減值準備的公告。公告顯示，公司2021年度計提資產(chǎn)減值準備金額合計38.83億元，減少2021年度合并報表利潤總額38.83億元，減少2021年度歸屬上市公司股東的凈利潤26.92億元，減少2021年度歸屬上市股東的所有者權益26.92億元。

評級遭下調(diào)，流動性與債務壓力仍大

身處行業(yè)波動，中南建設未能避免被評級機構下調(diào)評級。

5月25日，穆迪宣布將中南建設的企業(yè)家族評級從“B3”下調(diào)至“Caa2”，同時將海門中南投資發(fā)展(國際)有限公司發(fā)行、江蘇中南擔保債券的高級無抵押評級從“Caa1”下調(diào)至“Caa3”。評級展望維持“負面”。

穆迪分析師Daniel Zhou表示，評級下調(diào)反映了中南建設在提出交換要約并向其票據(jù)持有人征求同意后，其流動性和再融資風險加劇。展望“負面”則反映了在嚴峻的運營和融資環(huán)境下，該公司是否能妥善處理近期到期的債務存在不確定性。

同期，聯(lián)合國際也基于中南建設建議的交換要約，將公司的國際長期發(fā)行人評級從‘B’下調(diào)至‘CCC+’，移出評級負面觀察名單。

聯(lián)合國際表示，該發(fā)行人評級從‘B’下調(diào)至‘CCC+’，反映出中南在向債券持有人提出交換要約和同意征求后，其加劇的流動性和再融資風險。2022年5月24日，中南宣布一項交換要約，擬將其2022年6月到期的兩只美元優(yōu)先票據(jù)交換為2023年到期的新票據(jù)，并就其2024年4月到期的美元優(yōu)先票據(jù)進行同意征求。該公司表示，如果該交換要約未能成功完成，公司可能無法全額償還2022年6月到期的未償票據(jù)，并且可能會考慮進行債務重組。

“該建議的交換要約反映出，在充滿挑戰(zhàn)的市場條件和不斷惡化的再融資渠道中，中南面臨著顯著的流動性壓力，因為該公司可能在未來12個月內(nèi)面臨流動性減弱和難以籌集新資金進行再融資的困境?！?/span>

東方財富數(shù)據(jù)顯示，截至2021年3月31日，中南建設期內(nèi)流動負債總額為2859億元，非流動負債總額為409.0億元。流動負債中，應付貿(mào)易賬款和應付票據(jù)為430.7億元，短期借款為73.72億元。

與此同時，截至2021年，中南建設剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率為80.52%，凈資產(chǎn)負債率為93.16%，現(xiàn)金短債比為0.60，踩中兩條紅線。

截至2022年一季度，中南建設期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額為約122.3億元，同比降幅超過43.4%。而在2021年末，這一數(shù)據(jù)為145.3億元。不過與此同時，可以看出中南建設對債務結構的調(diào)整。一季度，中南建設的短期借款及長期借款分別同比降低了37.88%及25.52%。

《港灣商業(yè)觀察》就流動性、經(jīng)營等問題聯(lián)系中南建設，未能獲得回復。

股權質(zhì)押風險，現(xiàn)金流壓力下補充流動性

中南建設對于流動性的補充做出了不同的嘗試。5月27日，中南建設發(fā)布了關于控股股東股份質(zhì)押及解質(zhì)押的公告。公告顯示，中南建設的控股股東中南城投將5050萬股質(zhì)押給華夏銀行股份有限公司南通分行，用于補充流動資金。所質(zhì)押股份占其持股比例的2.44%，質(zhì)押時間為2022年5月25日至2023年11月6日。

截至公告日披露，中南城投及其一致行動人所持質(zhì)押股份為17.36億股，占其持股比例的83.23%，占中南建設總股本比例為45.36%。

從5月27日起算，中南城投及其一致行動人還有未來半年內(nèi)以及一年內(nèi)到期質(zhì)押股份。詳細來看，截至今年11月26日及明年5月26日，中南城投到期的質(zhì)押股份累計數(shù)量分別為4.11億股及8.37億股。

易居研究院直播中心研究總監(jiān)嚴躍進對《港灣商業(yè)觀察》表示，“股權質(zhì)押這兩年頻率明顯增加，引起了市場的關注。股權質(zhì)押成為熱點也說明市場對質(zhì)押比例過高引發(fā)的一些擔憂，這背后也說明企業(yè)融資方面的壓力，尤其是股票質(zhì)押還涉及到股票價格本身的問題。股價下跌可能會有強制平倉的操作，或者隨著股價的下跌，質(zhì)押過程中可能會存在交易風險，進一步使得企業(yè)壓力更容易暴露出來?！?/span>

在經(jīng)營上，中南建設也做出了部分調(diào)整。其控股股東中南控股與中國華融資產(chǎn)管理股份有限公司江蘇省分公司(以下簡稱“華融資產(chǎn)”)、南通市保障房建設投資有限公司、南通產(chǎn)業(yè)控股集團、江蘇海晟控股集團共同簽署了支持公司轉型發(fā)展戰(zhàn)略合作協(xié)議。

“從金融角度來講，資管公司的優(yōu)勢就是專業(yè)化管理能力要強于別的機構，對于不良資產(chǎn)的處理能力強于銀行等金融機構。資產(chǎn)管理公司后續(xù)確實是會加快對出險房企項目的收并購，當然過程中也要看房地產(chǎn)走勢的，房屋銷售市場不景氣的話，收購其實是有一些的風險的，收購還沒有完全邁開步子，這也是看房屋銷售市場的數(shù)據(jù)。”嚴躍進說道。

在業(yè)績會上，中南建設董事長陳錦石對中南建設的未來發(fā)展展望表示，“發(fā)展是永恒的，但是不能用野蠻粗放的發(fā)展。未來中南建設要堅持高質(zhì)量發(fā)展，打造實力中南、品牌中南、品質(zhì)中南?！蔽磥砹钊顺錆M希望，但當前處境也是艱難的。中南建設該如何應對目前的流動性壓力？（港灣財經(jīng)出品）