作者 | 蘇影?來源 | 債市觀察

頂著港股首家川系房企的光環(huán)，在房地產(chǎn)市場上，領(lǐng)地控股（6999.HK）的一舉一動更加受到矚目。但近日，這家上市不到2年的房企，卻遇上了危機(jī)。

6月13日，領(lǐng)地控股公告稱，擬對2022年6月到期的一只美元債券尋求交換展期。

值得注意的是，此次將展期的美元債券是領(lǐng)地控股上市后對外發(fā)布的首只優(yōu)先票據(jù)，如今尋求兌付延期，領(lǐng)地控股到底遇到了什么麻煩？

8億元債券擬展期

領(lǐng)地控股上市于2020年。

2021年6月，領(lǐng)地控股對外發(fā)行了一只規(guī)模為1.5億美元（約10.9億元）的優(yōu)先票據(jù)，票面利率12%，將于2022年6月27日到期。

如今距離兌付日期不到半個月，領(lǐng)地控股卻提出了債券展期。

領(lǐng)地控股表示，截至2022年6月13日，該只票據(jù)的未償還本金余額為1.23億美元（約8.28億元）。其擬對不少于1.1億美元（約7.41億元）的本金發(fā)起交換要約，交換期限從6月13日開始，將于6月20日下午4時（倫敦時間）截止，若截止期限延長或提前終止，公司將另行公告。

來源：領(lǐng)地控股公告

此次交換要約的具體方式為以舊換新，擬以2023年到期的12%利率的新票據(jù)交換舊票據(jù)，新票據(jù)的期限為364天，利息將于到期后支付。

從年報來看，領(lǐng)地集團(tuán)的核心財務(wù)指標(biāo)都在惡化。

領(lǐng)地控股一年內(nèi)到期的銀行及其他借款約為32.32億元；而貿(mào)易應(yīng)付款項及應(yīng)付票據(jù)約為82.06億元，其中一年內(nèi)到期約76.45億元；領(lǐng)地集團(tuán)在今年年內(nèi)要面臨的現(xiàn)金支出，僅這兩項就有約110億元。

同期，領(lǐng)地控股現(xiàn)金及銀行結(jié)余為52.24億元，扣除1.47億元的抵押存款和7.79億元的受限制現(xiàn)金，剛剛可以覆蓋短期借款。

也就是說，截至2021年底，領(lǐng)地控股的在手現(xiàn)金無法應(yīng)對2022年即將到來的108.77億元債務(wù)壓力。

而就在此次展期發(fā)生之前，評級機(jī)構(gòu)已經(jīng)接連對外撤銷了領(lǐng)地控股評級。

今年3月，國際評級機(jī)構(gòu)惠譽(yù)對外表示，因領(lǐng)地控股選擇停止參與評級過程，惠譽(yù)正在撤銷其評級，撤銷前，領(lǐng)地控股的長期外幣發(fā)行人違約評級（IDR）為“B”，展望穩(wěn)定。

一個月后，4月1日，穆迪也宣布因商業(yè)原因撤銷領(lǐng)地控股“B2”公司家族評級，撤銷前，其評級展望為“負(fù)面”。

穆迪副總裁兼高級分析師Celine Yang此前曾表示，展望調(diào)整為負(fù)面反映了穆迪的預(yù)期，即由于消費者信心疲軟，領(lǐng)地控股的合同銷售額將在未來6-12個月下降，而這反過來又將導(dǎo)致公司流動性減弱。

對此，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄分析，領(lǐng)地控股面對流動性壓力增大，尋求債務(wù)展期是當(dāng)下不得已的選擇，如展期成功，可為企業(yè)增加現(xiàn)金流、解決債務(wù)問題贏得短暫喘息之機(jī)。但也暴露了企業(yè)的財務(wù)問題，一定程度上使資本市場對企業(yè)的信心有所減損，對于后期企業(yè)發(fā)債尤其是發(fā)行海外債將會產(chǎn)生一定負(fù)面影響。

流動性危機(jī)早有端倪

二級市場股價的表現(xiàn)是反映公司經(jīng)營狀況最直接的晴雨表，而在此次債務(wù)展期發(fā)生一個月前，領(lǐng)地控股的危機(jī)已初現(xiàn)端倪。

5月19日，領(lǐng)地控股發(fā)生閃崩，以3.41港元/股開盤，午后一度跌幅擴(kuò)大至85%，最終收盤于0.55港元/股，跌幅83.82%。同日，其物業(yè)公司領(lǐng)悅服務(wù)（2165.HK）股價也下跌59.6%，最終收盤于1.2港元/股。

來源：Wind數(shù)據(jù)

當(dāng)晚，領(lǐng)地控股表示，集團(tuán)營運維持正常，繼續(xù)照常開展業(yè)務(wù)，并不知悉任何須予披露以避免公司證券出現(xiàn)虛假市場的信息。

僅一天后，5月20日，領(lǐng)地控股股價又出現(xiàn)暴漲，盤中一度漲幅達(dá)到140%，最終收盤于1.15港元/股，漲幅為109.09%。

不過，截至6月14日收盤，領(lǐng)地控股的股價為0.52港元/股，總市值5.3億港元，僅為閃崩前市值的15.25%。

而除了股價異動外，三家領(lǐng)地控股系公司還被公示商票逾期。

根據(jù)上海票據(jù)交易所6月6日公告顯示，截至2022年5月31日，烏魯木齊領(lǐng)地恒達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、樂山領(lǐng)地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、領(lǐng)地集團(tuán)有限公司三家領(lǐng)地旗下公司均已發(fā)生商票逾期。

具體來看，烏魯木齊領(lǐng)地恒達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司逾期余額為140萬元，樂山領(lǐng)地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司逾期余額為5萬元，領(lǐng)地集團(tuán)有限公司具體逾期數(shù)額并未對外披露。

來源：上海票據(jù)交易所

與此同時，領(lǐng)地集團(tuán)還面臨著多起訴訟。其中僅2021年以來，領(lǐng)地集團(tuán)就新增了31起開庭公告，作為被告（被上訴人）有14起。

5月12日，裁判文書網(wǎng)對外披露了執(zhí)行裁定書，因房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同糾紛合資，上海融創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司已向法院申請財產(chǎn)保全。根據(jù)法院裁定，領(lǐng)地集團(tuán)有限公司將被凍結(jié)銀行存款1.2億元，如銀行存款不足，其相應(yīng)價值財產(chǎn)將會被查封。

此外，今年3月17日，領(lǐng)地集團(tuán)全資子公司四川御成瑞海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司還被列為被執(zhí)行人，執(zhí)行標(biāo)的2億元，執(zhí)行法院為四川省高級人民法院。

領(lǐng)地控股如何解困？

領(lǐng)地控股成立于1999年，是四川一家老牌房企，2020年12月10日在香港聯(lián)合交易所主板掛牌上市，成為川系第一家在港股上市的房地產(chǎn)公司。

從股權(quán)結(jié)構(gòu)來看，領(lǐng)地控股是一家典型的家族式企業(yè)，由劉玉輝及其家族共同持有74.34%股份，為公司實控人。

來源：領(lǐng)地控股年報

在克而瑞2021年房企銷售榜中，領(lǐng)地集團(tuán)以251.2億元的銷售額位列房企第98位，是川系為數(shù)不多的百強(qiáng)房企之一。

正如此前不少房企曾把千億規(guī)模視為目標(biāo)一樣，領(lǐng)地控股也不例外。其最早在2017年就曾立下“2018年300億元、2019年千億元”的銷售目標(biāo)，并多次在公開市場溢價拿地。

其中，2017年，領(lǐng)地控股競買惠州一宗土地，樓面價高達(dá)6320元/平方米，總成交價12.54億元，溢價率251%。2018年，領(lǐng)地控股在攀枝花拿地時，也以成交價11.7億元，溢價率179%，刷新當(dāng)時土地拍賣新高。

不過，激進(jìn)擴(kuò)張的戰(zhàn)略并未助其實現(xiàn)千億夢想。2019年，領(lǐng)地控股的銷售額為247.3億元，和曾經(jīng)定下的目標(biāo)相去甚遠(yuǎn)。

與此同時，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2019年末，領(lǐng)地控股現(xiàn)金短債比為0.24、剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率為77.31%、凈負(fù)債率為141.55%，三道紅線全踩。

之后，領(lǐng)地控股開始回歸理性，逐步降速。領(lǐng)地控股介紹，2022年集團(tuán)更要真正回歸創(chuàng)業(yè)本心，回歸經(jīng)營本質(zhì)，堅持“務(wù)實、專業(yè)和長期”。

截至2021年年底，領(lǐng)地控股的土地儲備總建筑面積為1584.68萬平方米，同比下降4.19%。同期，其實現(xiàn)營業(yè)收入150.55億元，同比增長14%。

在領(lǐng)地控股的總房地產(chǎn)項目中，共有已建成/開發(fā)中物業(yè)98個，合營企業(yè)及聯(lián)營企業(yè)公司物業(yè)17個。其中位于一二線城市的項目有31個，位于三四線及以下城市的項目84個，三四線等占比高達(dá)73.04%。

來源：領(lǐng)地控股年報

從當(dāng)前市場情況來看，三四線城市無論是新房銷售還是土地出讓均不樂觀，重倉三四線的領(lǐng)地控股未來或?qū)⒚媾R一定的業(yè)績壓力。

IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示，目前，三四線城市市場非常冷淡，銷售去化困難，企業(yè)重點布局三四線城市一方面難以實現(xiàn)去化回款從而影響自身的現(xiàn)金流，另一方面毛利空間也十分有限，進(jìn)而影響企業(yè)的盈利空間。

陳霄指出，領(lǐng)地控股當(dāng)務(wù)之急是要先解決債務(wù)難題，可通過出售資產(chǎn)、加快銷售回款等方式增加現(xiàn)金流，緩解債務(wù)壓力。同時，企業(yè)也要積極開源節(jié)流，拓寬融資渠道，優(yōu)化公司當(dāng)下的業(yè)務(wù)布局。

你覺得對于追求長期策略的領(lǐng)地控股，此次其美元債可以成功實現(xiàn)展期嗎？歡迎評論區(qū)留言討論。