2017年8月20日，廣州媒體見面會(huì)上，SOHO中國（0410.HK）董事長潘石屹被記者追問時(shí)如此表示。吃盡了中國土地增值紅利，轉(zhuǎn)而兜售旗下上海外灘、世紀(jì)廣場、虹口等多處資產(chǎn)。“服務(wù)社會(huì)和他人”的理想還沒實(shí)現(xiàn)，還是揚(yáng)塵而去，不留云澤。

可是作為“接盤俠”的黑石集團(tuán)（BX）董事長兼CEO蘇世民，態(tài)度和舉措截然相反：不僅愿意花236.58億港元控股SOHO中國，還在中國地產(chǎn)圈繼續(xù)尋找新的獵物——上海香溢花園、廣州國際機(jī)場綜合物流園、中國物流資產(chǎn)（01589.HK）控股權(quán)……能買就買，買不到就盯上。

于是偌大的中國地產(chǎn)市場，成了一個(gè)資產(chǎn)圍城：城里一眾國內(nèi)大佬們?nèi)鐭徨伾系奈浵仯傁胭u掉些資產(chǎn)從是非之地脫身；城外的國外資本好似饑餓的禿鷲，直等著集中出逃出現(xiàn)踩踏事件，獲得理想的投資回報(bào)。

“房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟(jì)中一塊重要的組成部分，如果說你對(duì)房地產(chǎn)不感興趣，就相當(dāng)于說你對(duì)呼吸不感興趣。”按照蘇世民的說法，是國內(nèi)大佬們對(duì)呼吸不感興趣了嗎？當(dāng)然不是。

樓市遵循著地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的客觀規(guī)律，在調(diào)控政策的指導(dǎo)下進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段，失去增速的結(jié)果最終誘發(fā)恐慌情緒；越是慌亂，越是讓蘇世民這樣見慣全球資產(chǎn)波動(dòng)的大佬，嗅到機(jī)會(huì)的血腥味兒。

一邊是中國地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)入調(diào)整周期，一邊是資本獵手發(fā)現(xiàn)趁火打劫的窗口，地產(chǎn)大佬與國際資本大鱷之間的博弈，已是拉開大幕。

“老獵手”的第一槍

“圍獵”國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)，蘇世民已經(jīng)籌備多年。

2016年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，要把防范金融風(fēng)險(xiǎn)放到更加重要的位置，下決心處置一批風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，著力防控資產(chǎn)泡沫。誰是“風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)”？誰又是“資產(chǎn)泡沫”？很遺憾，靠著“高杠桿+高周轉(zhuǎn)”快速成長，帶動(dòng)房價(jià)快速提升的地產(chǎn)行業(yè)成為眾矢之的。

作為行業(yè)代表，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林如芒在背：2017年一季度數(shù)據(jù)顯示，僅萬達(dá)商業(yè)的負(fù)債就達(dá)到5446.03億元，一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債為198.97億元，這還未將其他版塊計(jì)算在內(nèi)。再不放手就要成為被“下決心處置”的“風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)”了。

相比之下，蘇世民的情況也不甚理想。2008年中投增持黑石股票，中國市場大門正式打開。可是此后多年，黑石的表現(xiàn)一直不溫不火。

2010年7.34億元聯(lián)合鷹君集團(tuán)開發(fā)大連朗豪酒店、2013年1.28億美元收購方興地產(chǎn)子公司49%股權(quán)、2013年4億美元收購SCP深圳購物中心40%股權(quán)……無論投資額度還是出手頻率，均與“私募之王”的身份，以及決心重倉中國市場的計(jì)劃不相符合。

一邊是被動(dòng)降杠桿、賣資產(chǎn)以求存的地產(chǎn)老板，一邊是投資宏愿未能兌現(xiàn)的資本大佬，二人在2017年5月碰面。

然而現(xiàn)在看到的新聞，僅有“愉快見面，相互恭維”的內(nèi)容。前者一定想賣，后者一定想買，可最終什么都沒發(fā)生，沒有人知道其中原因。

2個(gè)月后，發(fā)生了那一年最電光石火的故事：王健林作價(jià)631.7億元，將13個(gè)萬達(dá)文旅項(xiàng)目與77家酒店，分別賣給融創(chuàng)中國（01918.HK）董事會(huì)主席孫宏斌與富力地產(chǎn)（02777.HK）集團(tuán)董事長李思廉。

一座長白山文旅項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用200億元，13個(gè)文旅項(xiàng)目打包價(jià)只要400億元；最初酒店的賣價(jià)是336億元，成交時(shí)賣價(jià)還不足200億元。這是一場打劫，徹頭徹尾的打劫。

“沒有（摔杯）的事兒，一直談笑風(fēng)生。”回顧這段故事，王健林云淡風(fēng)輕。如果這場打劫在王健林的計(jì)劃內(nèi)是可以接受的結(jié)果，什么是不可以接受的？只可能能是2個(gè)月前，蘇世民的報(bào)價(jià)與黑石的背景。

萬達(dá)集團(tuán)確實(shí)需要盡快化解債務(wù)危機(jī)，這是當(dāng)時(shí)身處風(fēng)頭浪尖的老王最頭疼的問題，可是這并不意味著沒有底線的讓步。當(dāng)融創(chuàng)與富力631.7億元的打包價(jià)都能接受時(shí)，或許只能說蘇世民的報(bào)價(jià)低到王健林根本無法接受。

其實(shí)在談判桌的另一端，蘇世民也會(huì)心有不甘。王健林一定給足了誠意，蘇世民卻無法與之相匹配。進(jìn)入中國市場近十年，尚未簽過一筆金額超過50億元的交易；成立的第一只亞洲投資基金還是2018年的事情，而且整體規(guī)模不過23億美元。

在這一場博弈中，王健林和蘇世民都沒有贏。急于出手的商人碰到了不那么急于出手的買家，這場生意只能就此作罷。

重裝出擊

面對(duì)“降杠桿”的壓力，或許2017年時(shí)候房企還有的選，進(jìn)入2020年斡旋的空間更小了。

一直懸而未決的“三條紅線”——剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率低于70%、凈負(fù)債率低于100%、現(xiàn)金短債比大于1，最終在2020年中期落地，提升利潤空間，加快現(xiàn)金回流，成為當(dāng)務(wù)之急，國內(nèi)房企的日子越來越難過。

此外，22城土地集中公告、集中出讓的“兩集中”模式，以及“一城一策”的監(jiān)管調(diào)控，都讓地產(chǎn)商感受到前所未有的壓力。

這段時(shí)間，泰禾集團(tuán)（000732.SZ）、華夏幸福（600340.SH）、福晟國際（0627.HK）等頭部房企均已出現(xiàn)暴雷事件；公開數(shù)據(jù)顯示，2020年國內(nèi)房企破產(chǎn)數(shù)量超過470家。

回頭再看2017年那次“打劫式”的交易，虧本的還是王健林嗎？

公開信息顯示，監(jiān)管“三條紅線”公布后，全部踩線的頭部房企總共有四家，融創(chuàng)和富力就占據(jù)名單“半壁江山”，還是靠著出售資產(chǎn)、裁員、放緩拿地節(jié)奏等方式，逐步轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)；倒是“被打劫”的王健林非常瀟灑，在出清境外資產(chǎn)后擺脫了債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

至于買家蘇世民，鼓鼓的錢包足以證明購買力：公開數(shù)據(jù)顯示，截至2021財(cái)年第一季度，黑石管理總資產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)超過6488億美元，同比增長21%；新募集資金規(guī)模達(dá)到1108億美元，居全球之首。

同時(shí)彭博社有消息表示，繼2018年為首只亞洲基金募集23億美元后，黑石為第二只專注于亞洲地區(qū)的私募股權(quán)基金募集了50億美元，為重倉中國做好充分準(zhǔn)備。

“在資金方面，我們成功集資令已募集而未投出的資金達(dá)到可觀的數(shù)額（2020年為1560億美元），這為我們提供了極大的靈活性來部署資金并明智地尋求由錯(cuò)位創(chuàng)造的機(jī)會(huì)。”黑石已經(jīng)解決了之前的問題，面對(duì)貨架上琳瑯滿目的資產(chǎn)，蘇世民也準(zhǔn)備了充足的子彈。

在房企排隊(duì)變賣資產(chǎn)的時(shí)候，蘇世民啟動(dòng)逆向收購，這才是大佬等待的機(jī)會(huì)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2008年完成第一筆投資算起到2020年3月，黑石在中國房地產(chǎn)市場累計(jì)投資接近300億元，其中大部分投資發(fā)生在2018年后，僅2019年的投資額度約為200億元。

再看2020-2021年黑石收購的三個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目：12億元收購融創(chuàng)持有的上海香溢花園、11億美元收購廣州國際機(jī)場綜合物流園70%的股權(quán)（富力地產(chǎn)持有）、30億美元收購SOHO中國，規(guī)模越來越大，頻率也在加快。

巧合的是，當(dāng)年取代蘇世民，從萬達(dá)手里收購文旅和酒店項(xiàng)目的融創(chuàng)與富力，如今都已成為黑石“當(dāng)鋪”里的窘客。好像資產(chǎn)只是在它們內(nèi)部完成了置換，最后還是落到蘇世民的口袋。

“螳螂捕蟬，黃雀在后。”有時(shí)候人生就是這樣，充滿戲劇性。

好鋼用在刃上

有錢可以為所欲為嗎？蘇世民看來絕對(duì)不行。

2021年1月14日，同是杠桿收購行家的KKR（Kohlberg Kravis Roberts & Co. L.P.）完成一筆規(guī)模為17億美元的亞洲房地產(chǎn)基金。KKR中國區(qū)董事趙然表示，現(xiàn)在是進(jìn)入亞洲地產(chǎn)領(lǐng)域的好機(jī)會(huì)，尤其以中國最為突出。

“KKR亞洲房地產(chǎn)基金身為一只定位泛亞洲的基金，不會(huì)設(shè)定明確的比例，說多少資金要投中國，或者多少資金投往其他國家，但我覺得中國肯定是我們基金很大、很重要的一個(gè)市場。”

從KKR中國區(qū)董事趙然的話里能看得出，叫賣中國地產(chǎn)項(xiàng)目的房企在排隊(duì)，準(zhǔn)備重倉中國資產(chǎn)的私募基金也在排隊(duì)。

“我投資的第一法則很簡單：不要虧錢！”錢要是花在錯(cuò)誤的地方，就會(huì)打破蘇世民的投資法則，這肯定不行。必須有的放矢，把錢用在最要緊的項(xiàng)目上。

曾經(jīng)黑石最成功的是希爾頓酒店項(xiàng)目。不過，現(xiàn)在蘇世民眼中有了更好的標(biāo)的：“我們投資了中國物流房地產(chǎn)以及地段好的購物中心等，不是高端購物中心，而是針對(duì)大眾消費(fèi)的。”

公開數(shù)據(jù)顯示，目前中國人均倉儲(chǔ)面積僅0.41平方米，主要城市非自用中高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施人均面積僅0.015平方米，美國兩項(xiàng)數(shù)據(jù)分別為5.33平方米與1.13平方米。于是這些年，黑石已經(jīng)在全球范圍內(nèi)布局物流地產(chǎn)。

這年代，稀缺資源就是錢，蘇世民豈能放棄近在眼前的機(jī)會(huì)？于是坊間還曾傳出黑石集團(tuán)、京東物流（02618.HK）、美團(tuán)-W（03690.HK）參與競逐中國物流資產(chǎn)（01589.HK）控股權(quán)的消息。

至于商業(yè)地產(chǎn)，世邦魏理仕發(fā)布《大中華區(qū)2030年展望報(bào)告》預(yù)測(cè)，2030年中國內(nèi)地可投資商業(yè)地產(chǎn)總量將大幅增長至約80萬億元，成為亞太區(qū)最大的商業(yè)地產(chǎn)投資市場，商業(yè)地產(chǎn)大宗交易金額有望較當(dāng)前水平增長兩倍左右至每年近6500億元。

誰都知道，10年，甚至5年后的中國，商業(yè)資產(chǎn)都不會(huì)是現(xiàn)在這樣；可是并非所有人都有能力，等到10年，甚至5年后看到未來的模樣。當(dāng)然，蘇世民可以，畢竟整個(gè)行業(yè)進(jìn)入了買方時(shí)代。

持有資產(chǎn)、整合資產(chǎn)、套利資產(chǎn)，這游戲玩了這么多年從來沒失敗過。一個(gè)希爾頓酒店項(xiàng)目，整整持有了11年時(shí)間，轉(zhuǎn)手就能賺140個(gè)“小目標(biāo)”，還是美元，憑什么不能在中國大地結(jié)出自己希望的果實(shí)呢？

于是2020年9月，黑石買下融創(chuàng)的商業(yè)資產(chǎn)；不到一年后，如同“一點(diǎn)財(cái)經(jīng)”在《潘石屹這回是真的賣掉了“根”》中所述，出價(jià)買下SOHO中國（0410.HK）核心資產(chǎn)。這年頭，耐心就是實(shí)力。

重倉中國物流與商業(yè)地產(chǎn)等資產(chǎn)，蘇世民已經(jīng)火力全開。

結(jié)語

眼下，地產(chǎn)商與投機(jī)客的博弈還在繼續(xù)，“禿鷲”黑石還在尋找理想的獵物。這段精彩博弈，已經(jīng)有很多經(jīng)驗(yàn)需要總結(jié)。

作為地產(chǎn)從業(yè)者，這是一次非常深刻的教訓(xùn)。所有人都向往著萬壽無疆與基業(yè)長青，可是在眼前利益與長遠(yuǎn)發(fā)展面前，很多都選擇追求前者，犧牲后者。當(dāng)初以犧牲利潤為代價(jià)，“高杠桿+高周轉(zhuǎn)”如火如荼，最終不過為他人做嫁衣。

至于機(jī)會(huì)主義者，他們重要一顆強(qiáng)大的內(nèi)心。等待機(jī)會(huì)時(shí)要有足夠堅(jiān)強(qiáng)的定力與耐心，出現(xiàn)機(jī)會(huì)是能夠明察秋毫鎖定目標(biāo)，把握機(jī)會(huì)時(shí)還要敢于出手雷厲風(fēng)行。這需要時(shí)間的錘煉與經(jīng)驗(yàn)的積累，同時(shí)擁有這些特質(zhì)的投機(jī)客其實(shí)不多。

只看眼前，蘇世民跑在了最前面。