“我想不能用泡沫來形容，互聯網泡沫說10年了，人家越做越大，然后把傳統行業打得焦頭爛額，難道還說人家有泡沫？這個是不對的。”

2020年底的一次采訪中，佛系多年的富力地產（02777.HK）集團董事長李思廉有些慍怒。說房子不好賣、富力地產出清資產，甚至詬病無法定論的大裁員，他都不會太在意。可是怎能說物業有泡沫呢？

至于原因，實在太容易找了：看看在管面積，除了口碑日薄西山的彩生活（01778.HK），哪個物管龍頭不是在管面積破3億平方米的巨無霸？那群科技公司不是在談O2O嗎，沒有物管點頭，只能馬路對面O2O。

社區的地盤，物業公司就是“話事人”，這很值錢。

更何況，與富力物業到聯交所IPO相關的資料，早在2015年時已陸續落在李思廉的案頭。現在正是一蹴而就的時候，怎能唱衰大行業？

你再看李思廉腦后如山的煩心事：地產主業在原地踏步，監管的“三條紅線”、區域“一城一策”、城市 “兩集中”持續掣肘、各項業務發展不順……要是這一輪物業還是圈不到錢，應該怎么辦？還能怎么辦？

李思廉已是耄耋老人，要是當年畢業就在金融公司安心工作，他已經退休4年了；可是現在富力物業的招股書已經提交，他還得挺著，拿著錢灌溉潦倒的富力地產，養活近4萬名員工。李思廉很富，可是富力很窮。想讓富力這條“咸魚”活下去，只能自救。

痛苦的輪回

人生就是這樣，花好月圓在手邊，眼里滿是紅杏出墻；待到一無所有，已是追悔莫及。

有人說，這就是人生。

“像在珠江新城，我們管理的項目有十多個。商業的物業管理費是平均都超過了30元，比起住宅來說，差不多是一平方（商業）就等于十平方（住宅），所以這部分產生出來的效益也是很大的。”

這還是2015年8月中期業績會時，李思廉首次公開分拆物業上市的打算。如此盈利能力，背靠富力地產金字招牌，果真“快刀斬亂麻”就這么安排上，“華南五虎”的物業平臺最先在聯交所敲鐘，應該是富力。

怎奈陰差陽錯，李思廉非要占那王健林便宜，狠勁兒薅了萬達的“羊毛”。買了77家酒店，一口氣拉了199.06億元饑荒，哪還有心思推動理睬物業容顏姣好？

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當時，物業沒有上市，不是李思廉不能，而是不想。

等到債務泰山壓頂，疫情突如其來，旗下136家豪華酒店擰成一股繩，勒著李思廉連續八年虧錢，日子的酸爽比老壇酸菜面還有那味兒。

256.89億元現金、3501.8億元負債，以及降了再降，仍然全部踩中的“三條紅線”（剔除預收款后資產負債率76.66%、凈負債率147.16%、現金短債比0.39），李思廉帶著富力地產駟馬風塵，經營八表，最后還是跑到了懸崖邊上。

此時，脫困方式似乎只有物業一條路。走上去，才發現這貌似輕松的賺錢方式，已經被自己陳放了6年。

中國人嘛，講得就是一個輪回。六十年一甲子，胡漢三早晚要回來，何況自己只用十分之一的時間恍然開悟，來得及吧？

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可愛的佛腳

論自救的事兒，李思廉很熟。

2007年，規模住宅擴儲、批量商業開發，李思廉把富力地產吹成了胖子，到2008年一下子掉進債務陷阱。年中時候，口袋里的19億元，已經堵不上88億元的土地出讓金窟窿。

好在李思廉果斷，硬是靠著一筆60億元的境內公司債和多個項目周轉緩解過來。回想起來，這是一次成功的“臨時抱佛腳”。好在最后，佛笑了。

這一次，故事不太一樣。

再借他60個億公司債？太難了，何況監管嚴格限制信貸資金流入樓市，這招不靈了。既然這條路被堵死，就可勁兒放大物業的理想版圖。讓資本市場相信，富力物業值個好價錢，不買就虧了。

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李思廉的心態，資本市場見得多了。不就是吹泡沫嗎，都是千年的狐貍，演什么《聊齋》？

富力物業順利IPO，怎么也能解決一些富力地產的燃眉之急。剩下的問題就簡單多了：加速推進富力物業上市。論吹泡沫，這邏輯聽起來還是行得通。

“如果價格合適，（富力地產）將繼續出售物業、商場、寫字樓和酒店等資產，同時也會出售部分住宅項目的股權。”為了實現2021年凈負債率達標、2022年“三條紅線”轉綠，李思廉決心揮淚斬馬謖。可是怎么砍，刀都落不到物管頭上。

一瞬間，佛腳變成了物業，而且真香。

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窮爹何以富兒？

戰國時期，楚國有個兄弟，不小心將心愛的寶劍掉入江中。于是拿出另一把劍，在船頭留下記號，準備靠岸的時候再去撈。很多人知道，這個故事叫“刻舟求劍”，少有人知此文出自呂不韋編纂的《呂氏春秋·察今》。

何為“察今”？就是聽聽過去的故事，作為現在的借鑒。沒錯，李思廉是該想一想了。

或許珠江邊上那物業費30元的項目還在，十分之一定價的住宅項目也不少，可是指望這些能吹起多大的泡沫？

《一點財經》曾在《上市物業公司投資價值象限圖：誰是大泡沫，誰是潛力股？》中分析，物業公司的估值體系，遵循著“拼爹”的邏輯。

這是個說來殘酷，卻也無奈的結果。大到碧桂園服務（06098.HK），也要靠著碧桂園（02007.HK）開發物業撐起72%的收入來源（2020年財報，收入61.95億元），才能讓2457.69億元（6月4日收盤）的估值顯得更合理，何況富力物業。

不同點在于，掌舵碧桂園服務的是楊惠妍，碧桂園董事局主席楊國強的二女兒，父女之情能直接沁潤在財報里；到富力這邊，地產和物業都是靠要李思廉，只得過上既當兒子又當爹的日子。

物業“兒子”還小，李思廉得幫襯，可是地產這個“爹”又太窮：那么多的窟窿還沒填，大項目都不敢接了；疫情影響猶在，酒店無法帶來正向現金流，哪里有條件扶持物業？

當爹的讓兒子過上好生活，李思廉不是不想，而是做不到呀。

2018年到2020年，富力物業在管面積從4900萬平方米一路漲到6900萬平方米，與合營、聯營公司也沒幫上什么忙，收入貢獻比例一直在25%以下。

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“（富力）參與的招拍掛會以短平快項目為主，大型的、一百多億的（項目）盡量不參與，大多數控制在10億元左右的價格。”2019年開始就在“猥瑣發育”，2020年新增權益土儲不過386萬平方米，李思廉沒有打算改變成長節奏。

富力地產這爹指望不上，活下去還得、也只能靠自己。

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不給錢，兒子苦；給了錢，當爹的苦。反正都是李思廉苦。

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慢一步的代價

很多時候，人生就是這樣不公平。

就像李思廉，當爹與當兒子的苦都吃了，嘗遍兩種苦澀日子依舊難過。沒辦法，如果吃苦就能獲得回報，華夏幸福（600340.SH）的王文學與泰禾集團（000732.SZ）的黃其森，吃得苦比誰都多，還不是依然在深淵里出不來？

或許在你嘗到前方苦澀的時候，證明一切已經太遲了。

會有人說，一切還來得及。看看最新的財務報表，2020年富力地產還有5190萬平方米土儲，舊村與城市更新地區土儲超過4000萬平方米；富力物業再不濟，6900萬平方米的在管面積還是實打實的。再看看，新希望服務（03658.HK）只用1140萬平方米的“糧”就上市了。

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的確，富力地產和富力物業都有一定規模。如果這是當前市場價值體系標尺，而且一段時間不會改變，李思廉說不定會迎來命運的反轉。

可是命運又不是小孩子，憑什么聽你的？

曾有媒體統計，截至2021年3月共有21家物業公司申請IPO，其中18家公司最終破發。漸漸地，物業上市套現的后勁不足了。

再看2019年6月世茂服務（00873.HK）的招股書，6820萬平方米的在管面積與富力物業基本持平。可是上市即破發，一度讓世茂服務董事局主席許世壇難以接受。

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可是不能接受又能怎樣？看看彩生活，在管面積超過5億平方米，市值還不是卡在了47.14億元的歷史低位？才兩年多的時間，大勢已經變很多：談增值，物業本質、原始規模，成長速度……過去奏效的方法論，現在都失效了。

跟你一邊大的破發了，比你大很多的還在長大。如果上市后，富力物業破發并一路走跌，降至不足百億元級別，李思廉還能靠什么東山再起？說到底，還是李思廉夢想太大，怎奈時間他不趕趟啊。

要么覺醒夠早、要么規模夠大、要么成長夠快，想要市值平步青云，那么多的上山石，總得登上一腳才能成功。人生不就是這樣，一朝錯過了，再回頭就是百年身。想改變貧窮的命，哪有那么容易？

不如意事常八九，可與人言無二三，辛酸苦澀誰能懂？

猜想

當然，我們也可以依照李思廉的現有版圖，展開大膽的猜想，誰說富力物業上市一定是終點？

地產板塊的底子還算厚實，同時舊改本就是“高利潤、磨時間”的慢性子活兒，堅持利潤導向，降低開發速度，富力地產的內循環，能夠維持自身日常需求。

待物管板塊上市后，李思廉將地產項目與酒店的服務需求全部轉交富力物業，借靚麗的業績推高物業估值；或許酒店板塊會繼續虧錢，可是地產板塊“嗜老本兒”，為其提供充足的現金流，也能保持整體健康運轉。

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此時，李思廉可講的故事可就多了：舊改項目步入正軌“、全球最大的豪華酒店資產擁有人”逐步擺脫疫情影響，爹有錢了，養活物業的兒子不是什么難事兒。

在一起，大家誰都別想賺錢；分開了，日子倒有個盼頭。這日子過得，自在且別扭。

真有那么一天，結果當然會好，只是這需要確保三大客觀條件同時發生：舊改項目能夠穩定推進，提供充足現金流；疫情影響快速消退，至少不能讓酒店成為太過沉重的累贅；物管板塊獲得資本市場認可，市值不能出現大幅波動，缺一不可。

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不過既然是客觀，意味著李思廉已經將決定成敗的關鍵，交給捉摸不透的命運。對，這就是“賭徒精神”。

說來有趣，地產圈諸多大佬的成功，莫不是與“賭徒精神”有關：不是堅信海南房地產泡沫注定破裂，SOHO中國董事長潘石屹怎會放棄“炒樓花”這樣一本萬利的游戲，成就“萬通六君子”的故事？

不是篤定地產行業的風生水起，山水文園董事局主席李轍怎會放棄蒸蒸日上的玩具產業，蓋了那么多園林，蜚聲國內外？

不是固執于所有中國人都想住院子，黃其森怎會成為堅持“高杠桿+高周轉”模式最為忠實的信徒，讓全中國人都知道誰的院子最漂亮？

看到了嗎？他們都是，至少都曾是懷有“賭徒精神”的地產人，而且他們都曾經因為Show Hand帶走了全部游戲籌碼，風光一時無兩。

當然，再看看結果，你就會明白，“常在河邊走，哪有不濕鞋”的道理。

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結語

如果是賭，故事就可以到此結束了。沒人出老千，沒人能定論獲勝的概率，只能等時間揭曉答案。

不過當一個人，不管是主動還是被動，需要在臺桌上證明自己的時候，悲劇已經是注定的。但凡有一線生機，李思廉能夠擺脫貧窮的撕扯，命運的折磨，誰愿將前途交給最不靠譜的賭桌呢？無論做出怎樣犧牲，付出多少代價，都必須拿出一切拼一把了，這好嗎？

當然，或許我輩評論什么，在現實面前都是錯的。“世人都曉神仙好，唯有金錢忘不了”。也許吧，貧窮限制了我們的想象。缺錢不是罪，誰還債誰崩潰。