本文由無冕財經（wumiancaijing）原創首發

作者：方斯嘉

編輯：陳澗

設計：布冬

編輯助理：朱智琪

賈躍亭近期出現在公眾視野中，是源于兩件事。

一件是4月13日，證監會決定對賈躍亭采取終身證券市場禁入措施，并罰款2.4億元。同時，樂視網連續10年財務造假、虛增業績等大量違法細節被披露。另一件則是，賈躍亭最值錢的資產“世茂工三” 4月16日遭遇第四次流拍。

10年“虛胖”的賈躍亭對地產曾有過野心。

他曾大手筆在北京、上海、深圳、天津等地以合作開發或購入地塊的形式吸納土儲。據多家媒體此前報道，樂視系在全國約有2萬畝土地，土地資產接近200億元。

土地的價值一直不菲，對企業而言，上升期時，買地是錦上添花，下行期時，賣地能雪中送炭。不過，在賈躍亭遠走美國之后，能變現償債的土儲幾乎寥寥無幾。如今，這些土儲最終流落何方？為何部分位于北京核心區的資產無人接盤？

?“最值錢資產”賣不掉

賈躍亭一定想不到，他斥資近30億購下的位于北京三里屯商圈資產，竟然遭遇四次流拍。

4月15日，世茂工三商場以約合20.5億元起拍價開拍，歷經24小時后，終以第四次流拍告終。該項目吸引了8999次圍觀，19次關注，但0人報名。價格從首次拍賣的起拍價23億元降至21.8億元，仍無人問津。

賈躍亭從世茂集團手上接過世茂工三時，是他最高光的時刻。2016年5月，樂視控股以29.7億元買下位于北京三里屯商圈的物業——世茂工三。彼時，賈躍亭在2016年福布斯中國富豪榜排第37位。

▲世茂工三商場再一次以流拍告終。

在原擁有者徐茂榮眼里，世茂工三一直是一塊“燙手山芋”。從2011年開業起，雖然嘗試引入多種業態，并以24小時購物中心為噱頭，但始終“不溫不火”。

這個項目最終被樂視接手，彼時的賈躍亭最不“缺”的就是錢。賈躍亭以近30億元從世茂手中接盤。對這筆交易，商業地產業內有觀點認為，賈躍亭買貴了。

時任全國工商聯商業地產研究會會長王永平曾評價稱，比較合適的價格應該是在樂視交易價格60%左右，樂視收購的價格是外行價。

收購項目，展現了賈躍亭從互聯網進擊商業地產的野心。從地產角度看，世茂工三在商業地產的運營上十分考驗開發商的實力。最終，樂視接盤運營并不成功。

世茂工三地處北京三里屯商圈，緊鄰工人體育場、太古里等地標，本該是黃金地段的“香餑餑”。但在行業人士看來，世茂工三有著眾多商業綜合體的通病。

時任北京商業經濟學會常務副會長賴陽曾指出，“從工人體育場來看，賽事客流往往時間比較緊張，很難與商場對應的休閑消費相契合。而太古里距離世茂·工三還有些距離，難以借勢。”

最重要的是運營問題。賴陽表示，定位模糊加上營銷活動少，加之還引入了大量低端、打折促銷的特賣會，使得消費者對整個商場品質難以認同，從而進入了惡性循環的處境。

業內普遍認為，價格再低一些，或許有資本愿意托底。對于世茂工三流拍的現象，行業專家指出：“接盤的下家，沒有6%或以上的回報率，不可能會買入。”?

如今，經歷了四次流拍的世茂工三，除了本身的價格、地理、運營因素導致流拍之外。北京金訴律師事務所主任王玉臣律師對無冕財經（ID：wumiancaijing）研究員指出，多次流拍和背后的訴訟、債務風險有密切關系。

“該標的物本身可能存在諸多的抵押查封等，可能存在很多的糾紛，即使通過拍賣取得，將來能否順利實際取得，或者取得后是否能正常使用存在不小的風險。”?王玉臣表示：“如果標的物本身存在諸多費用拖欠，拍賣取得后，面臨著拖欠費用的償還問題。如果標的物存在質量問題或者手續問題，取得后也將面臨著自己承擔的問題。”

截至目前，“世茂工三”所有者北京財富時代置業有限公司、北京百鼎新世紀商業管理有限公司分別涉及法律訴訟30起、22起。

?賈躍亭的土儲“虛賬”

賈會計的地產版圖中，可不止有世茂工三。

據《每日經濟新聞》等媒體在2017年統計，樂視在超10個城市拿下超過25000畝土地。以至于樂視暴雷后，賈躍亭負債離開時，業內有觀點指出，賣掉百億價值土地，能為賈躍亭解決過半債務。

事實并非如此。無冕財經研究員梳理發現，在樂視系曾擁有的土儲中，大多為未正式摘牌土地的“虛賬”，并不能進行轉讓交易變現。

▲樂視系部分土儲盤點，由無冕財經根據公開資料整理。

例如號稱約5000畝將建設作為汽車生產用地的亦莊汽車項目，位于海口的青少年足球基地、深圳總部大廈、張家口戶外體育項目及比賽場地，以及天津薊縣樂視超級生態城等項目，均屬于合作協議階段，大部分土地未摘牌。

此類項目，在樂視系“垮下”后，開發陷入停滯，甚至被地方回收。

在賈躍亭失利后，北京亦莊依然在“造車”，只不過引進了其他企業。2020年北汽新能源宣布將在亦莊正式投入建設新能源汽車高端智能生態工廠，項目一期總投資額27.2億元。而在亦莊，已然失去了樂視系的身影。

賈躍亭的另一個造車項目是浙江莫干山超級汽車工廠項目。原先，賈躍亭計劃在浙江莫干山200億元建設“超級汽車工廠”。為此，還在該片區分別以約2.79億元及1.4億元，分別拿下約1350畝工業用地、679畝工業用地地塊。不過，在2019年，這些地塊因長期閑置已被當地政府協商收回。

當時有觀點認為，融創中國以150億元入股樂視，便是融創掌門人孫宏斌看中了賈躍亭在莫干山的土地。彼時，融創正在莫干山區域出售融創別墅項目莫干溪谷。孫宏斌從不掩飾對樂視土地的興趣，他曾公開表示：“我們可以通過他們拿地，來做一些小鎮，而這種共同拿地的模式將使得成本大為降低。”

不過，后來的結局，大家都看到了。

實際上，樂視系實打實獲得產權的土地并不多。據無冕財經研究員不完全統計，包括世茂工三商場、北京宏城鑫泰大廈（樂融大廈）、上海虹橋商務區隆視廣場、重慶約382畝商住地、硅谷圣克拉拉地塊等，總面積約792畝（約528000平方米）。

如今，這些地塊命途迥異，結局最好的，或許是那些因轉手而得以開發的土地。

2016年，樂視曾斥資17億元收購雅虎在加州圣克拉拉49英畝的土地。據《圣克拉拉周刊》報道，早在2017年11月，被深圳企業正中集團下屬公司Kylli Inc收購。

除此之外，部分產權清晰的土地被融創接手。

2017年，融創分別從樂視手中拿下上海虹橋商務區隆視廣場項目、重慶兩江新區約382畝商住地。兩次成交均未公開披露具體代價。

如今，隆視廣場仍被融創及北京華實海隆石油投資有限公司（原與樂視合資建設方）共同持有。而重慶兩江新區項目則被融創開發為商住項目出售。

在北京，除了世茂工三商場遭遇4次流拍仍無人接盤之外。原屬于樂視集團總部大樓的樂視大樓，在2018年“去樂視化”，改名為樂融大廈。樂融大廈的所有者是賈躍亭名下的北京宏城鑫泰置業有限公司，目前該標的已抵押給樂視網旗下電視運營公司“樂融”。

▲位于北京朝陽區的樂融大廈，圖片來自網絡。

這里要普及一點，樂融致新的第一大股東，是孫宏斌入股樂視網的主體天津嘉睿匯鑫企業管理有限公司，持股比例約46.05%；第二大股東則是持股36.4%的樂視網。

也就是說，樂融大廈如今已抵押在孫宏斌手下。

樂融致新與樂視屬于關聯方關系，樂視網仍持有樂融致新股份，樂融致新主要的產品跟樂視電視。目前“樂視電視”正以“樂融”為品牌發展，樂融大廈則為“樂視電視”提供辦公場地，這也是樂融大廈一直沒有出售的原因。

當時，外界盛傳融創以150億元馳援樂視，是為了獲取巨額土地收益。然而從目前的土地狀況看，融創當時買賣并不劃算。從公開資料看，樂視被融創收入囊中的土地物業有重慶兩江新區兩宗商住用地、上海虹橋商務區隆視廣場，及被質押的樂融大廈，合并價值皆不及150億元。

如今，樂視旗下的土地資產早已四分五裂。或許，在樂視土儲被瓜分的過程中，最大的受益者，不是低價接盤的企業，也不是及時回收項目的地方機構，而是遠走他鄉的賈躍亭。