搶灘舊改背后，朱氏家族的財富帝國浮出水面。

12月6日，廣州公共資源交易中心公示海珠區(qū)鳳陽街五鳳（沙溪、泰寧、五村）更新改造項目（以下簡稱“五鳳項目”），總投資額約為228.9億元。2天前，該區(qū)鳳陽街鳳和（康樂村、鷺江村）更新改造項目（以下簡稱“鳳和項目”）亦公開招標，投資額達346.67億元，系廣州舊改公開招標以來投資總額最大的項目，也是海珠區(qū)面積第二大的舊改項目，僅次于瀝滘村。

而這兩個總投資額超550億的項目，大概率會落入同一人的口袋。合生創(chuàng)展集團有限公司（00754.HK，以下簡稱“合生創(chuàng)展”）去年成為鳳和項目的合作意向企業(yè)，廣東珠江投資股份有限公司（以下簡稱“珠江投資”）則已介入到五鳳項目舊改，這兩個企業(yè)均在朱孟依麾下。

無獨有偶，拿下瀝滘村舊改的，正是朱孟依的胞弟朱慶伊所執(zhí)掌的廣東珠光集團有限公司（以下簡稱“珠光集團”），其在廣州亦攬下不少舊改項目。

不過，對于朱拉依、朱孟依、朱慶依三兄弟的家族產(chǎn)業(yè)而言，舊改生意僅是暴露在公眾視線的一角。與李嘉誠家同屬潮汕四大家族，朱氏家族十分低調(diào)，其生意版圖早已橫跨地產(chǎn)、基建、醫(yī)藥、能源、金融、投資等多個領域，堪稱實力雄厚的隱形商業(yè)帝國。

?兄弟入局舊改

雖然投入很大，但地理位置優(yōu)越的五鳳項目和鳳和項目無疑是“香餑餑”。

五村、沙溪、泰寧三村均為五鳳村組成部分，五鳳村與康樂村、鷺江村幾近相連，均位于廣州“中大紡織產(chǎn)業(yè)商圈”的核心區(qū)。據(jù)2019年的官方信息，該商圈年交易額估算超過2000億元，擁有59個分市場、商鋪約2.3萬間，直接從業(yè)人員10萬人以上，關聯(lián)產(chǎn)業(yè)人群超過200萬人。近年來，泰寧、五村、沙溪三村的戶均分紅分別高達70萬、85萬、50萬，可見該區(qū)商業(yè)之發(fā)達，土地價值之高。

▲中大五鳳布匹市場，圖片來自廣州房產(chǎn)020。

而作為中大紡織產(chǎn)業(yè)商圈最大的地主，合生創(chuàng)展已在此開發(fā)了建筑面積約110多萬平方米的海珠第一大盤逸景翠園，珠江投資亦在此開發(fā)了總建筑面積90萬平方米的珠江國際紡織城，對此區(qū)域已相對熟悉。

“基于合生創(chuàng)展和珠江投資在舊改方面的實力、對該區(qū)域市場需求的了解以及前期住宅商業(yè)項目的打造，拿下這兩個項目可能性較高?！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄對無冕財經(jīng)（ID：wumiancaijing）研究員表示。

實際上，合生創(chuàng)展、珠江投資在舊改上的聯(lián)手出擊，很早就已經(jīng)開始。

早在20年前，珠江投資和合生創(chuàng)展就已經(jīng)介入新基村，開發(fā)華南新城項目，更從1998年起就征用新基村70.156公頃集體用地。

2018年合生曾對外披露，其在廣州地區(qū)或有介入超10個城市更新項目。另據(jù)珠江投資管理層今年在接受媒體采訪時表示，公司多年來先后在北京、上海、廣州等地儲備了很多舊改項目，推動城市更新改造面積超2300萬平方米。

“舊改項目本身的推進需要繁瑣的流程，包括前期測評以及后續(xù)拆遷賠償商談等都需要很長的時間?！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄對無冕財經(jīng)（ID：wumiancaijing）研究員表示，但舊改項目拿地成本較低，間接擴大了盈利空間，這是房企青睞的原因。

大盤慢做，緩緩圖之，這樣的開發(fā)邏輯從受訪的珠江投資執(zhí)行董事、集團副總裁張軍洲口中可知，“珠江投資在三舊改造方向有經(jīng)驗和優(yōu)勢，儲備了很多項目。包括在十幾年前就跟區(qū)里、鎮(zhèn)里和村里有合作，先把項目拿著慢慢開發(fā)釋放價值?！?/span>

以珠江投資2015年在上海拿下的安康苑舊改項目為例，彼時是上海最大體量的舊改項目，總投資超過600億元。歷時5年，該項目已獲得227億元銀團貸款用于拆遷和項目建設，剩余資金缺口主要靠銷售回款。據(jù)《債券跟蹤評級報告》披露，該項目預計2021年可實現(xiàn)預售，一期預計貨值超200億元，整個安康苑項目貨值預計將超過1000億元。

不僅是朱孟依，朱慶伊亦深諳此道。

比較有代表性的是2010年珠光集團聯(lián)合廣鐵集團以86億元總價拿下的黃沙項目，總建筑面積近50萬平方米，后來被開發(fā)成珠光御景壹號，第一期的單價已經(jīng)高達6萬多元/平方米。

根據(jù)公開資料，珠光集團現(xiàn)有改造項目20多個，總面積超2000萬平方米，總產(chǎn)值估算五千億元以上，自稱“城市更新專家”。光在廣州就有10余個，包括珠江新城潭村、增城白江村、黃埔鎮(zhèn)龍村、從化東風村等。這其中，白江村和東風村的項目改造面積分別達到143公頃、160.79公頃。

舊改雖推進時間較長，但一旦進入收獲期，其利潤相當可觀。有業(yè)內(nèi)人士就表示，“一個舊改項目夠一家企業(yè)吃上五年十年也是有的”。

值得一提的是，今年4月，朱慶伊旗下的上市公司珠光控股集團有限公司（01176.HK，以下簡稱“珠光控股”）以資金壓力為由，將進入收獲期的廣州火村舊改項目，轉(zhuǎn)賣給廣州博浩企業(yè)管理合伙企業(yè)。珠光控股預計從這筆資產(chǎn)出售里確認17.63億元的投資收益，而其2019年的歸母凈利潤也不過6.7億元。

據(jù)多家媒體報道，這家合伙企業(yè)最終指向博大金融控股有限公司，而博大金控實為朱孟依旗下金融平臺。也即，這筆31.18億元的交易最終還是流轉(zhuǎn)于朱氏家族范圍之內(nèi)。

?龐大的家族生意版圖

在龐大的朱氏家族產(chǎn)業(yè)中，舊改僅是其中一小部分。歷經(jīng)二十幾年的發(fā)展，這個低調(diào)無比的家族背后隱含的實力，遠非表面所見。

老大朱拉伊、老二朱孟依、老三朱慶伊，是家族的創(chuàng)業(yè)元老，潮汕幫知名人物。其他家族成員還包括朱孟依的妹妹朱帆、妹夫何國華，朱孟依的長子朱一航、次子朱偉航、女兒朱桔榕。家族旗下的公司之間業(yè)務交疊、交叉持股，有著紛紜復雜的關聯(lián)交易。據(jù)稱，兄弟、親戚之間還經(jīng)常輪流坐莊一個企業(yè)的負責人。

▲朱家三兄弟，從左往右依次為朱拉伊、朱孟依、朱慶伊。

從業(yè)務上看，三兄弟均是從房地產(chǎn)起家，而后再將觸角伸向其他行業(yè)，目前旗下產(chǎn)業(yè)的總資產(chǎn)規(guī)模超4000億元。

老大朱拉伊主管廣東新南方集團有限公司（以下簡稱“新南方集團”），這家公司以中醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)為主，涉及能源、工程建設、酒店、金融等，業(yè)務已擴展至東南亞、非洲及澳大利亞等地。

老二朱孟依旗下主要有合生創(chuàng)展、珠江投資。前者主要做地產(chǎn)開發(fā)；后者則已成為多元投資型企業(yè)，目前已形成城市更新、能源與基礎設施、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、住宅、教育、醫(yī)療、文化、科技、金融十大業(yè)務板塊。截至今年上半年，合生創(chuàng)展和珠江投資的總資產(chǎn)分別達2479.7億元、1831.63 億元。

老三朱慶伊則執(zhí)掌珠光集團和珠光控股，主要業(yè)務為房地產(chǎn)。截至今年上半年，珠光控股的總資產(chǎn)為392.84億元。

兄弟三人在地產(chǎn)、能源等領域均有交集。

在成立的最初幾年，珠光集團便與珠江投資合作開發(fā)碧雅苑項目、珠光南景園項目，與合生創(chuàng)展合作開發(fā)了逸景翠園項目。此外，其還與新南方集團共同開發(fā)了廣州珠江御景灣、北京珠江御景、珠光高派等項目。

另據(jù)無冕財經(jīng)不完全統(tǒng)計，截至2019年末，朱氏家族旗下的土儲面積至少達5200萬平方米；舊改總面積超4000萬平方米，且多是早年拿地，土地成本較低。這些土儲是朱氏家族企業(yè)中最雄厚的資產(chǎn)。

在能源領域，據(jù)新南方集團官網(wǎng)，目前其擁有的礦源包括新疆吐魯番市塔爾朗溝煤礦和阜康市煤圈溝煤礦，建成后預計達年總產(chǎn)值9.9億元-13.5億元。

珠江投資旗下的廣東珠江投資管理集團有限公司，則是專業(yè)從事大型能源與基礎設施投資的企業(yè)集團，主要投資包括電力、煤炭和路橋三個部分。據(jù)官網(wǎng)披露，未來5年內(nèi)，這三個板塊的總資產(chǎn)規(guī)模將達到1120億元，總年收入396億元。

值得一提是，2014年至2015年間，朱孟依家族通過減持上海電氣（601727.SH）套現(xiàn)約82億元，并因此登上當年的胡潤套現(xiàn)富豪榜榜首。

在金融領域，朱氏家族亦有布局。

廣為人知的是成立于2012年的珠江人壽保險股份有限公司（以下簡稱“珠江人壽”），截至2019年底，其總資產(chǎn)為750.64億元。據(jù)中債資信報告，2019年末，持股珠江人壽的7家股東中，除了廣州金融控股集團有限公司、廣東粵財信托有限公司，其余5家均來自朱氏家族，共持股89.41%。

▲珠江人壽保險股份有限公司股權結(jié)構，數(shù)據(jù)來自天眼查APP。

值得關注的是，珠江人壽與朱氏家族其他企業(yè)的關聯(lián)交易。早在2017年，保監(jiān)會便對珠江人壽下發(fā)監(jiān)管函，指出其關聯(lián)交易不規(guī)范問題。據(jù)2014年年報，珠江人壽關聯(lián)交易規(guī)模近100億元；2015年年報表明，珠江人壽具有關聯(lián)關系的企業(yè)近20家，交易對手主要是珠江投資系公司。

雖已經(jīng)過整改，珠江人壽與朱氏家族的關聯(lián)交易仍未停息。據(jù)網(wǎng)易清流工作室消息，今年2月，珠江人壽與關聯(lián)公司廣東珠江工程總承包有限公司、廣州合道信息科技有限公司近年均有關聯(lián)交易。據(jù)天眼查，這兩家公司的疑似實際控制人均為朱孟依的次子朱偉航。

在銀行業(yè)，朱氏家族也有布局。就在12月11日，合生創(chuàng)展發(fā)布公告稱，公司擬以21.57億元出售北京農(nóng)商行3.638%股份，并認為這是套現(xiàn)部分在北京農(nóng)商行投資的良機。本次交易后，其另一間接全資附屬公司中先國際控股有限公司將繼續(xù)持有北京農(nóng)商行0.678%股份。

在2020年胡潤百富榜上，朱孟依家族以455億元位列第95名。不過，這明面上的455億，也僅是整個朱氏家族的一小部分資產(chǎn)而已，從地產(chǎn)，到基建、能源、醫(yī)藥乃至金融業(yè)，該家族的財富帝國不知還蘊藏著多少秘密？