撰文/ 姚悅

編輯/ 盧泳志?

近日，有消息爆出，明星成龍位于北京的兩套豪宅正在拍賣。

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據(jù)悉，被拍賣的兩套住宅均位于北京市東城區(qū)東直門內(nèi)大街9號院（NAGA上院），兩套房屋面積共1206.14平方米，目前房產(chǎn)評估價(jià)1.03億元，起拍價(jià)約為7191萬元，開拍時間為2020年9月28日。

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風(fēng)云地產(chǎn)界（微信公號：fydcj888）獲悉，上述房產(chǎn)被法拍的原因，并非成龍本人遇到債務(wù)問題，而是該房產(chǎn)一直沒有完成產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，依然在開發(fā)商名下。開發(fā)商欠債，導(dǎo)致成龍的兩套房產(chǎn)連同開發(fā)商其他資產(chǎn)一起被變賣。

13年未辦房產(chǎn)證究竟為何？

公開資料顯示，被法拍房產(chǎn)屬于NAGA上院，開發(fā)商為御嘉置地有限公司（下稱“御嘉置地”）。

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據(jù)了解，2006年，成龍通過旗下公司中泰國際集團(tuán)有限公司（下稱“中泰成龍”）以總價(jià)人民幣3360萬元購入兩套房產(chǎn)。

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成龍的付款方式較為特殊，因當(dāng)時成龍代言NAGA上院，獲得推廣費(fèi)2060萬，所以將代言費(fèi)用抵扣房款后，又通過其他方式付清剩余購房款。由于代言費(fèi)抵扣，成龍入手房產(chǎn)價(jià)格也相對較低。

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2007年，御嘉置地交付房產(chǎn)，成龍一家入住。但兩套房產(chǎn)卻一直沒有辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。后因開發(fā)商債務(wù)糾紛，北京天鴻控股（集團(tuán)）有限公司（下稱“天鴻控股”）向御嘉置地公司提起仲裁并向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。法院執(zhí)行過程中，成龍購買的兩套房產(chǎn)及車位正處于查封范圍內(nèi)。

成龍被法拍豪宅內(nèi)景??

圖片來源：京東拍賣網(wǎng)

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去年，成龍旗下公司中泰成龍向北京市第二中級人民法院提起訴訟，要求停止對兩套房產(chǎn)及車位的強(qiáng)制執(zhí)行。之后，北京市第二中級人民法院判決停止對涉案房屋的執(zhí)行。

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2020年，天鴻控股不服北京市第二中級人民法院的一審判決，向北京市高級人民法院提起訴訟，要求撤銷一審判決，改判駁回中泰成龍公司所提訴訟請求。

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此時，北京市高級人民法院從中泰成龍方面了解到未辦理產(chǎn)權(quán)，成龍方存在很大的責(zé)任。中泰成龍?zhí)寡?，成龍買房用了2060萬元的代言費(fèi)抵扣購房款，所以購房合同約定的單價(jià)低（1萬多），小區(qū)內(nèi)還有其他香港明星買房，給別人的是3萬多，辦產(chǎn)權(quán)證肯定要信息公開，給成龍這么便宜不合適，成龍的意思是想先解決合同單價(jià)低的問題再辦產(chǎn)權(quán)證，御嘉置地公司也答應(yīng)解決，但直到查封也沒有解決。

成龍被法拍豪宅內(nèi)景??

圖片來源：京東拍賣網(wǎng)

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御嘉置地也稱，成龍要求過辦證，但辦產(chǎn)權(quán)證要公開購房合同的內(nèi)容，中泰成龍購房合同價(jià)格定的低，成龍想要先解決價(jià)格低的問題，也協(xié)商過怎么解決，但最終沒有解決，再往后想做網(wǎng)簽也做不了了。

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最終，北京市最高人民法院認(rèn)為，涉案房屋產(chǎn)權(quán)未能于查封之前轉(zhuǎn)移登記至中泰成龍名下，系因中泰成龍自身原因所致。因此，撤銷北京市第二中級人民法院一審判決，駁回中泰成龍的訴訟請求。

法拍房背后暗藏風(fēng)險(xiǎn)

成龍豪宅法拍信息一出，可能許多人就已經(jīng)躍躍欲試了。

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具有低價(jià)特點(diǎn)的法拍房，往往會成為人們撿漏的目標(biāo)。一般來講，法拍房首次起拍價(jià)是市場評估價(jià)的80%，流拍之后的起拍價(jià)會繼續(xù)降低。風(fēng)云地產(chǎn)界（微信公號：fydcj888）了解到，不少人最終競拍成功的房源價(jià)格，也會低至同區(qū)域同品質(zhì)新房價(jià)格的70%。

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《瀚海法拍網(wǎng)》數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年北京法拍房成交平均折扣8.1折，在朝陽區(qū)，盤古七星公館一處公寓法拍房，更是創(chuàng)下了2020年成交價(jià)與市場價(jià)差值的最大紀(jì)錄：2129萬元。

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不過，最近賈躍亭前妻甘薇的法拍房卻是個例外。7月，甘薇位于北京辛莊一街26號院的豪宅被掛牌拍賣，房子起拍價(jià)為1545萬元，比市場價(jià)便宜了600多萬，相當(dāng)于七折出售。8月31日，該房屋最終以2420萬價(jià)格成交，溢價(jià)57%，超過市場價(jià)200多萬。

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據(jù)阿里法拍顯示，上述法拍房有16人參與報(bào)名，圍觀人數(shù)超過7萬人，熱度可見一斑。

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事實(shí)上，不光是甘薇的法拍房，近年來法拍房熱度一直很高。據(jù)《瀚海法拍網(wǎng)》數(shù)據(jù)顯示，2020年1-6月，平均每套法拍房有5人參與競拍。但需要注意的是，法拍房背后，實(shí)則還隱藏著不少現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)。

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比如說個稅，個人拍賣有不滿5年的房產(chǎn)需繳納個稅3%。如果是法拍房，房源二次交易，稅費(fèi)也需要由競拍人承擔(dān)。對于不少區(qū)域執(zhí)行二次過戶的個稅，按差額部分征收20%，也是一筆非常大的資金。例如，拍賣成交一套400萬的房產(chǎn)，如果增值200萬，競拍人就需要繳納40萬的個稅。

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此外，還有各種更隱秘稅種的風(fēng)險(xiǎn)，如果是“小白”可能就更容易踩坑。

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《人民日報(bào)》曾爆出一個案例，一位購房人以369萬元拍下一處房產(chǎn)，事后經(jīng)計(jì)算發(fā)現(xiàn)稅費(fèi)高達(dá)242萬元，其中土地增值稅就高達(dá)218萬。如果以拍賣價(jià)成交，至少要支付611萬元，高出市場成交價(jià)格45萬元。這位購房者止損及時，損失了25萬元保證金，自稱如果交完首付款可能會進(jìn)退兩難。

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專業(yè)律師解釋，這套房子原先由公司持有，再加上登記總價(jià)不足5萬，與成交價(jià)值相差太大，土地增值稅很貴，會按差額的60%收取。

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實(shí)際上，關(guān)于法拍房有兩個專業(yè)名詞，交吉和不交吉。交吉是不但保證幫助過戶還負(fù)責(zé)空房交付；不交吉只管競買人付清購房款后，協(xié)助辦理過戶手續(xù)，交房和其他糾紛，由競買人自己處理。

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現(xiàn)在的司法拍賣房，基本上是注明不交吉維持現(xiàn)狀的房產(chǎn)，對于房產(chǎn)實(shí)際占有人和業(yè)主的法律關(guān)系和業(yè)主有沒有為其他人設(shè)定占有權(quán)，競買人很難查明。

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針對不交吉的情況，北京市法大律師事務(wù)所合伙人李維告訴風(fēng)云地產(chǎn)界（微信公號：fydcj888），此時購買法拍房主要存在兩種情況的風(fēng)險(xiǎn)。

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一種情況是有產(chǎn)權(quán)證，如果法拍房處于出租狀態(tài)，且租賃時間早于法拍時間，租賃合同應(yīng)當(dāng)?shù)玫铰男小?/span>

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此時，如果是拍賣的房產(chǎn)上存有長期的租賃合同，競買人就只有所有權(quán)，拿不到使用權(quán)。即使能協(xié)商解決退還租賃價(jià)格，也將是一筆不小的花費(fèi)。

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另一種情況，如果法拍房沒有產(chǎn)權(quán)證，購房者或?qū)⒚媾R更大的風(fēng)險(xiǎn)。例如，一些違建的廠房等，因?yàn)檫€具有使用價(jià)值，也可以進(jìn)行法拍。但此時，除了租賃風(fēng)險(xiǎn)之外，還會有違建被強(qiáng)拆等更多不確定因素。

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此外，在房源的債權(quán)上，因?yàn)榉ㄅ姆看蠖鄟碜杂跓o法償還債務(wù)的房主，房屋有可能多次抵押，因?yàn)槊耖g借貸很難查清，競拍者不僅要耗費(fèi)不小的時間成本解除多重抵押，還可能在入住后遭遇其他“債主”的追討騷擾。

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一位法拍房購買者稱，購買法拍房前期調(diào)研很重要，除了考慮有沒有產(chǎn)權(quán)證、有沒有人住、好不好收房、有沒有租約，還需要細(xì)致到看欠了多少水電費(fèi)、管理費(fèi)等。

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風(fēng)云地產(chǎn)界（微信公號：fydcj888）提醒競拍人，務(wù)必綜合考慮、做好基礎(chǔ)調(diào)查，盡量規(guī)避其潛在風(fēng)險(xiǎn)，再決定是否參與競拍。

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最后，您有哪些關(guān)于購買法拍房的經(jīng)驗(yàn)，期待評論留言！