來源/江瀚視野

曾經，房地產企業是中國最賺錢的公司，各家房企的高收入羨煞大家，但是最近幾年房地產企業可以說是紛紛遭遇滑鐵盧，最近的三季報40家房企虧損的消息再度傳來，讓人不禁想問這房企們的求生路到底該怎么走呢？

一、三季報40家房企虧損？

據21世紀經濟報道的消息，隨著三季報披露結束，房企今年的業績走勢已經基本落定。市場深度盤整近三年，房企業績仍在持續下行。

根據東方財富統計數據，截至10月31日，A股上市的84家房企中，營業收入同比下滑的共有58家，凈利潤同比下滑的則有65家。在凈利潤下滑的房企中，虧損額最高的是頭部房企萬科，虧損額高達179.4億元；金科、首開、金地分列2、3、4位，虧損額分別是53.32億元、42.83億元、34.1億元。

根據東方財富統計的數據，截至10月31日，A股上市的84家房企中只有26家房企實現營業收入增長，而且均為規模較小的房企，例如深振業今年前三季度營業收入同比上升482%，錄得48.28億元的營收；衢州發展則錄得141.2億元營收，同比上漲279.28%。與此同時，頭部房企的營收則普遍有所收縮。例如，萬科今年前三季度實現2199億元營收，同比下滑24.25%；綠地控股營收則為1601億元，下滑幅度高達36.87%。

過去幾年，房地產市場在觸及18萬億元的高位后規模持續下行。2023年，全國商品房銷售額為11萬億元。在此期間，房企也跟隨行業形勢持續“降速”，營收下滑即是一個明顯的趨勢性指標。

據第一財經的報道，A股上市房企前三季盈利縮水，其實是行業趨勢的反映和延續。

從2024年上半年看，虧損依然是房地產行業的關鍵詞。東莞證券研報表示，經統計上市房企(按申萬房地產分類)2024年中報，上半年行業共實現營業總收入8449億，較2023年同期下降24%。

盈利方面，上半年行業共實現營業利潤67.56億，凈利潤為-86.5億，歸屬母公司股東凈利潤-146.5億，同比分別下降90.2%，下降459.5億和下降371.5億。凈利潤、歸母凈利潤錄得虧損，這是繼2022年、2023年行業全年錄得虧損后，首次全行業整體中報錄得虧損。

同時，上半年行業整體銷售毛利率及銷售凈利率分別為14.8%和-1%，較2023年全年結算毛利率及凈利潤率分別下降2.1個百分點和下降0.4個百分點，行業整體盈利狀況處于歷史底部。

二、房企們的求生路到底該怎么走？

近年來，房地產企業面臨營收、利潤雙降的困境，這并不令人意外。房地產市場作為典型的周期性行業，當前的壓力也算是意料之中，只是依然大批承壓，在這樣的情況下，房企們到底該怎么辦？

首先，房企營收利潤雙降是滯后效應的必然結果。房地產市場是典型的周期性行業，其發展受到宏觀經濟、政策、人口等多種因素的交互影響。縱觀全球房地產市場的發展，過去幾十年間，房地產經歷了多輪繁榮與調整周期。回歸到國內，今年的情況來看，今年前三季度房企開發的項目大多啟動于 2022 年前后。彼時，盡管房地產市場已出現一些不穩定跡象，但仍有不少房企在慣性和對未來樂觀預期的驅使下逆勢擴張。這種擴張決策在當時或許有一定合理性，比如基于對土地資源的戰略儲備考慮、對品牌拓展的需求等。但他們未能充分預估市場下行的速度和深度。當這些項目在今年前3季度進入市場時，市場環境已經發生了巨大的改變。消費者的購房需求在宏觀經濟環境、政策調控等多種因素的影響下，變得更加謹慎。這就導致了這些項目的銷售情況不如預期，進而影響了房企的營收。

可以說，在房地產市場的快速發展期，許多房企為了搶占市場份額，紛紛采取擴張戰略，大量投資開發項目。然而，隨著市場需求的飽和和市場信心的變化，這些項目面臨去化困難，資金回籠速度放緩，導致房企的現金流壓力增大。同時，由于市場競爭激烈，房企不得不采取降價促銷等策略，進一步壓縮了利潤空間，這就是當前房地產企業普遍面臨難題的真正根源，這種滯后效應在房地產市場上體現的非常顯著。

其次，現金流與化債壓力才是房企真正的難點。對于房企來說，現金流如同企業的血液。當前房地產企業最大的問題不是利潤，而是現金流。即使企業暫時處于虧損狀態，如果現金流能夠保持穩定，企業就有機會生存和轉型。然而，目前很多房企的現金流面臨著巨大的壓力。一方面，在市場需求不旺的情況下，房屋的銷售速度放緩。這意味著房企的銷售回款周期變長。購房者可能因為貸款審批流程變長、對市場的觀望等因素，延遲付款。而房企的開發項目是需要持續投入資金的，銷售回款緩慢會導致企業資金鏈緊張。另一方面，過去，房企的融資渠道較為多元化，包括銀行貸款、債券發行、信托融資等。但是隨著房地產市場風險的增加，金融監管部門加強了對房企融資的監管。很多房企的融資渠道受到限制，例如一些資質較差的房企難以從銀行獲得貸款，債券市場對房企發債的要求也越來越高。這使得房企獲取資金的難度加大，現金流的補充變得困難。

與此同時，在房地產高速發展時期，很多房企通過大量舉債來進行擴張。如今，這些債務到了需要償還的時候。龐大的債務規模成為了懸在房企頭上的達摩克利斯之劍。例如，一些大型房企的債務總額高達數百億甚至上千億元。如果不能有效地化解這些債務，企業將面臨違約風險，這不僅會影響企業的信譽，還可能導致企業破產。除了債務本金外，債務利息也是一個沉重的負擔。隨著市場利率的波動，房企的債務利息支出也在不斷變化。在市場環境不好的情況下，企業的盈利能力下降，但是債務利息卻需要按時支付，這進一步加劇了企業現金流的緊張狀況。

第三，政策面已經開始筑底，房企的希望曙光也開始出現。今年以來，房地產行業刺激政策不斷。這些政策涵蓋了多個方面，如信貸政策、限購政策等。一方面，金融機構對房貸政策進行了調整，包括降低房貸利率、放寬房貸審批條件等。這對于購房者來說，降低了購房成本，一定程度上刺激了購房需求。對于房企來說，購房者需求的增加有助于加快房屋銷售，從而促進銷售回款，緩解現金流壓力。另一方面，部分城市逐步松綁限購政策，這為有購房需求但被限購政策限制的人群提供了購房機會。這也有助于擴大房地產市場的需求，為房企帶來更多的銷售機會。

特別是下半年以來，隨著政策支持的加速落實，房地產市場的基本面有所改善。一線城市放松了購房限制，使得購房者的信心有所恢復。重點城市的新房和二手房市場活躍度明顯提升，銷售面積和成交量均有顯著增長。這些變化為房企提供了更多的銷售機會和利潤來源，這無疑才是房企真正的好消息。

第四，房企們到底該怎么辦？對于當前的房地產企業來說，加速轉變傳統模式，保持現金流穩定，持續實現去化目標，是至關重要的，具體可以從以下幾個方面布局：

一是加速轉變傳統模式。房企需要加速轉變傳統的高周轉、高負債、高杠桿的發展模式，轉向更加穩健、可持續的發展路徑。這包括優化債務結構、降低融資成本、提高運營效率等。必須要認識到的是房地產之前的模式已經難以為繼，只有拿出勇氣努力轉變發展模式，才可能降低經營風險，增強市場競爭力。

二是持續優化項目結構穩固現金流。房企應根據市場情況和自身資金狀況，合理優化項目開發節奏。在市場低迷時期，可以適當放緩開發速度，避免過度投資導致資金緊張。對于一些現金流緊張的項目，可以優先保障關鍵環節的資金投入，如確保項目的主體結構建設完成，以滿足預售條件，盡快實現銷售回款。同時，合理安排項目的開工和竣工時間，避免多個項目同時處于資金需求高峰期，分散資金壓力。

三是不斷強化去化力度穩定基本盤。為了吸引消費者，房企需要進行產品創新。在房屋戶型設計、小區配套設施等方面進行創新。同時，根據市場需求和目標客戶群體的特點，制定精準的營銷策略。例如，針對年輕購房者，可以通過社交媒體等渠道進行推廣；針對改善型購房者，可以重點宣傳房屋的品質和周邊配套設施。通過精準營銷，提高項目的知名度和吸引力，從而實現持續去化的目標。

當前，房企的虧損已經無法避免的問題，在這樣的困難時期，穩定自身先活下來再求發展，無疑才是各家房企最需要做的事情。