來源|江瀚視野

租賃市場的數據往往令人意想不到，它有著自己獨特的波動規律。每年，隨著淡旺季的更替，租金通常會在±5%的范圍內波動。然而，今年的市場情況顯得尤為特殊，無論是畢業季還是陪讀季，淡季更顯冷清，旺季也未如預期般火熱。這一現象，市場內的房東與租客都有所感知，但事情往往不像表面那么簡單，數據背后隱藏著更多真相。

當我們深入挖掘數據時，會發現一個有趣的現象：盡管市場整體表現平淡，但家庭型和品質型租賃需求卻在逆勢上揚。這兩種看似矛盾的需求走勢，實際上是當前租賃市場更為細膩的市場真相。

01市場下行與需求真空并存

市場的下行趨勢無可否認，但與此同時，也出現了供需的真空地帶。這一說法或許有些難以理解，但讓我們細細道來。首先，從市場本身來看，租賃單量和租金的趨冷是基調。盡管局部區域因產業搬遷而有所例外，但整體確實步入了階段性底部。正是這樣的基調，讓我對一組數據感到驚訝。在分析上海等一線城市租賃市場的供需兩端時，我們發現了一個有趣的現象：在高月租段，租賃市場反而供不應求。

以月租4000-6000元價格段為例，該價格段的關注人群占比全人群段的29%，但供應占比卻僅為全價段的26%。這導致了一個約3%的需求真空，且這種真空在4000-6000元月租段后的每個價格段都存在。同樣，以六十平為界，面積段越大，供不應求的現象越明顯。以120-140平為例，該面積段的供應占比全面積段的5.7%，但需求端卻占比接近10%。這意味著在真實的租賃場景中，這部分的供應與需求存在明顯的缺口。

全國房價行情網

這一發現幾乎與整體的數據走勢背道而馳。在這樣一個不斷下行的市場中，竟然還存在這樣的租賃缺口。我們在自如的租賃數據中也發現了類似的變化。無論是北京還是上海，自如的整租簽約量在總訂單中的占比一直在不斷提升。自如研究院還監測了全國重點布局的十個城市，發現今年上半年這些城市的整租客源量同比去年提升了55%，其中兩居室整租客源量同比提升了60%。

自如研究院

高價格段意味著更好的配套或裝修，大面積段則意味著更大戶型或整租的需求。如開篇所言，在今天的租賃市場中，家庭型和品質型租賃需求反而逆勢增長。當我試圖求證市場單量和價格走勢時，我從未想到這趨勢背后的細分市場會與整體感知如此相悖。

02 背后的原因何在

市場調研幾乎是解決市場類選題的最佳途徑，這次也不例外。在看似下行的行業背景中，供需端正發生著結構性的分化。于是，我開始剖析自己在市場調研中遇到的真實案例。

我遇到了三類較為典型的、正在被快速消化的整套且高品質房源。首先是寶山淞寶附近某學校附近的租賃房源。這里的房源一房太小，客戶不多，但兩房三房卻供不應求，尤其是兩房。裝修稍好的房源在八月幾乎是一上架就被秒租。這樣的房源出現在很多學校附近，倒并非與學校直接相關，而是家庭在遇到孩子升學等改善型需求時的選擇。

其次是純粹的改善型租賃需求。這類需求的一個重要背景是暫時擱置買房需求，同時又不愿將就租賃條件。比如我上周踩盤時遇到的仁恒濱江園的某位租戶，他在今年出清了自己的兩套房，但還不敢下手買房，于是選擇先租住在這里。這類房源往往能夠滿足三代同堂的需求，同時小區配套也能快速提升業主的社區體驗。

最后是我碰到的最極致的案例，即當下市場正在為哪類房源買單。這是來自租賃機構自如的房源。同小區同戶型的租金價格在8000-9000元，但這個價格中介還不能保證能租掉。而自如這套房源的月租高達12000元，卻依然搶手。我到現場一看便明白了原因。從視覺和體感出發，這樣的產品幾乎可以擊敗市面上絕大部分租賃房源。

經過體系化的全屋設計以及提前預埋的智能家居，自如的房源從更前端提供了一個更像家的租賃產品。室內設計養眼，沙發等軟裝都已配齊，細節上甚至做了防貓抓處理。你很難想象租賃房源的背后還被嵌入了如此之多的“軟服務”，比如“0押金”、比如“3年不漲租”...對于真正的需求者來說，這樣的產品幾乎沒有抵抗力。

這些房源都有一些市場共性，如成套整租、視覺系設計、智能家居帶來的功能性、以及環保用材帶來的看不見的安全成本。這些都被客戶端市場一點點買單，也從這里撕開了一道與租賃行情看似相悖的口子。但細想之下，這更多是我們對于租賃市場需求的認識回歸。

當我們面對不斷走高的租賃庫存時，我們會發現缺的不是房子，而是好房子。

03 市場正在醞釀供給側改革

其實，這件事在小戶型的一室戶市場已經發生過一遍。當租賃市場需求還停留在單間需求階段時，如果你想住到一個好的單間，那大概率只能選擇裝修差或地段偏遠的地方。但這兩年，你再去看那些單間房源，整體上會比三年前甚至兩年前要更上一個臺階。機構租賃的集中供應、個人房東的再裝修、平臺房源的裝修升級業務、甚至二房東能活下來的基本都做了房源改善。

當市場出現需求未被滿足的時候，這個未被滿足的缺口往往醞釀著新一輪租賃浪潮。也許你會說，今天的市場供給里難道這類供應還不夠么？還真不夠。機構、平臺、二房東、個人...當這些多元化集體供應帶來看似飽和的房源市場時，卻存在著某種供應錯位。普通租賃住房的非成套供應、裝修水平不高是普遍存在的問題，說到底是質量層次不齊。

保租房供應確實起來了，裝修也有保證，但兩居三居的供應還是相對較少。并且這還僅限于上海。上海在保租房市場投入的量和質可以說領先全國，但即便如此，也是以新青年居住需求為先，也就是以小戶型為主。那全國范圍的保租房水平，無論數量還是大戶型，大概率都在上海之后。所以，單靠保租房也不現實。

這樣的租賃市場里，改善需求遠沒有被滿足。市場上高品質房源依然是稀缺品，尤其類似自如這種標準化的高品質整租房源。因此，看似供應飽和的租賃市場卻正在讓一部分需求沒有著落。這就是市場的荒誕與真實。

越來越多的時候，你會發現租賃需求本身的波動和租賃對象的隨機性都不足以說明未來甚至是眼下的租賃市場。只有那些潛藏在需求底部的租賃需求，才是租賃市場發展的未來。

04 深入解讀，方顯真知

體感上，大家達成共識的是租賃市場的不斷下行。但數據分析的魅力在于，任何數據都可以不斷對折再對折。只要你掌握了足夠細維度的數據，你就能看到市場走勢之下的更為真實的變化。

現在我們看到的租賃市場確實下行，但如果你再去展開它供需兩端的數據，會發現市場下行的漩渦之下，市場靜水流深。當你再深入挖掘一層時，會看到完全不同的市場階段。原來，在更大面積、更高價段的租賃市場中，反而出現了需求真空。下沉到真實的租賃場景里，并不一定是大面積或高租金就一定好租，而是大面積代表的整租市場以及高租金之下的高品質租賃產品才是市場需求得不到滿足的那部分。

老實說，有裂縫的地方也是光透進來的地方。這樣的市場供需錯位也給了類似自如這類專業化機構足夠的機會。而這樣的市場真實，才是更值得被我們看到的。

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