房貸利率的每一次調整都牽動著無數家庭的心弦。

自樓市“517”新政落地后，全國多數地區取消了首套和二套商業貸款的利率下限，大部分區域首套和二套房貸利率已經進入“3時代”。該新政的實施不僅為購房者減輕經濟負擔，也對房地產市場的回暖起到了積極影響。

不過，由于這一調整主要適用于新發放的房貸，愈發襯托出大量存量房貸利率“高位站崗”的姿態，反而激發了又一輪的提前還貸潮。

這對本就“水深火熱”的銀行來說，無異于是“雪上加霜”。

“提前還貸風”再起

“2021年買房的時候，首套是LPR+135BP（6%），現在是LPR-20BP（3.75%），一前一后利息總額就差出百萬級，有點無法接受。”提及房貸利率，杭州“房奴”王先生的心里五味雜陳，他開始思忖將銀行貸款轉為組合貸或者提前還貸。

抱著和王先生一樣想法的還有上海的李女士。2022年初，李女士在虹口區購入一套兩居室，當時的利率為4.55%（LPR+35BP），而上海兩度優化住房信貸政策后，目前首套房貸利率已降至3.5%，整整相差超過100BP。

別小瞧這100BP（1%），以300萬商業貸款為例，等額本息30年（360期），按照4.5%利率計算，月供15201元，最后要還的總利息為247.24萬元；若按照3.5%利率計算，月供13471元，最后要還的總利息為184.96萬元，少了62萬元。

看著不斷拉大的存量、增量利差和“等等黨”的歡呼，再算了下近一年自己的投資綜合收益率，還不到2%，李女士毫不遲疑取出理財、基金中的資金，沖向提前還貸的“風口”……

貝殼研究院的監測數據顯示，5月份百城首套主流房貸款利率平均為3.45%，較4月份調降12個基點；二套主流房貸款利率平均為3.9%，較4月份調降26個基點。5月份首套、二套主流房貸款利率較去年同期分別回落55個基點和101個基點。

相較之下，此前購房客戶的存量房貸利率基本維持在4%+。北京、上海、深圳、廈門等重點城市，首套房貸利率普遍在4.8%～5.2%之間，比近期增量首套房貸高出約150BP。

而隨著LPR持續走低，個別地區已出現“存量房首套房貸利率比如今的二套還高”的現象。

這么一來，妥妥“冤大頭”的早期置業者，懷揣著強烈的不甘情緒，不得不將“提前還貸”提上日程，并爭分奪秒班底付諸行動。畢竟，時間就是金錢。

華北某股份行客戶經理在和柒財經交流時稱，近一個月網點提前還貸的預約確實多了，“人群主要集中于‘存量老客戶’和‘存量二套房貸客戶’”。

銀行花式保房貸

房貸作為能覆蓋資金使用成本的優質資產，銀行自然不會任其規模縮水。

因此，關閉網申入口，隱匿功能按鈕，等候時間漫長，派出機器做“惡人”，甚至是“不投訴沒人理”……在“提前還貸”這條路上，業主與銀行之間，展開一場斗智斗勇的拉鋸博弈。

與此同時，為了盡可能留存老客戶，吸引新客戶，銀行玩命“耍花槍”“下功夫”，推出“先息后本”、“氣球貸”“隨薪供”“輕松還”等創新舉措。

所謂“先息后本”，相當于“緩兵之計”，即在還款初期，借款人只需要支付貸款利息，待約定期滿后，一次性還清本金。

據柒財經了解，諸如建設銀行、招商銀行、農業銀行等大行，均已上線該模式，主要針對存量房貸業務。

“氣球貸”類比“先息后本”，因為“前小后大”，故此命名。業內人士表示：“如果選擇了‘氣球貸’，千萬要注意，低月供只是暫時的，如果沒有規劃好，氣球的大尾巴一點也容不得忽視。”

興業銀行的“隨薪供”和“先本后息”差不多：第一階段只還利息，暫緩歸還貸款本金，期限最長3年；第二階段按原借款合同中約定的還款方式按期還本付息。

▲圖源：興業銀行官微

浦發銀行的“安心還”產品，客戶可在一定期限內（通常為1-3年），每月僅需歸還利息和1元本金，三年之后走正常按揭途徑。

大行在積極應對，小行更時不待我。

廣西藤縣桂銀村鎮銀行給轄區內房貸客戶奉送省息寶專屬福利，簽約成功后，若當月在該行所有活期賬戶年日均達到月供的6倍及以上，有機會享受次月貸款優惠9.9折；若當月在該行所有活期賬戶年日均達到月供的7倍及以上，有機會享受次月貸款優惠9.89折。

桂林銀行則直接“真金白金”地補貼，除了給個人住房貸款新簽約放款客戶發放利息優惠券，合計300元/人（不含商用房），參與活動推薦他人申請該行房貸亦可領取最高800元微信立減金達標獎勵。

表面上看，銀行都拿出了十足誠意，試圖消弭民眾提前還貸的情緒，提速新增房貸投放。但實際上，無論是“先息后本”“氣球貸”，還是“隨薪供”“輕松還”“安心還”等，都僅僅是字面意思不同，其本質并無多大差異：其往往營造出一種還貸壓力較輕的假象，直到本金償還期到來時，突然飆升的還款金額可能超出借款人的承受范圍，且整個周期里借款人需要支付的利息比等額本息或等額本金方式更。

一言蔽之，“先息后本”等對銀行來說是變相，可對借款人卻是潛在財務風險后移，“先甜后苦”的痛楚。

而小行們的“小恩小惠”，在動輒百萬、千萬的房貸面前，又顯得微不足道。

為什么銀行拼死也要守住住房貸款？背后的原因不難理解。

一方面，房貸是一塊肥肉，肉質松軟不油膩，大家都趕早還了或者不再貸了，銀行還吃啥利息。

另一方面，資產荒背景下，房貸算是“矮子里面拔將軍”的好業務，剛需屬性強，獲益容易，尤其是不良低，對銀行的資產質量是有效支撐。

挑戰仍在繼續

可盡管銀行萬般不愿，也采取了相關措施，但還是抵不住大家提前還貸的熱情。

央行數據顯示，2023年個人住房貸款余額38.17萬億元，同比下降1.6%，僅5大銀行就合計減少5900多億元；2024年一季度，個人住房貸款余額38.19萬億元，同比進一步下降1.9%。

而從全局視角看，上述難題又只是近些年銀行困境的一斑，隨著凈息差持續收窄，疊加繃到極致的住房貸款、疲軟的信貸需求等，銀行的“苦日子”“緊日子”坐實，特別是一些中小城商行，囿于體量小、網點少、所在地經濟薄弱，“滑鐵盧”趨勢更甚，比如邯鄲銀行、寧夏銀行、貴陽銀行等。

2023年，邯鄲銀行實現營收34.03億元，同比略降0.98%；凈利潤6.21億元，同比驟降58.51%，為2017年以來最低。

資產質量亦不容樂觀。2023年，邯鄲銀行撥備覆蓋率為136.84%，相比2022年末的154.73%大幅減少17.89個百分點，跌破150%的監管紅線；不良率貸款率升至2.24%，為2017年以來的“巔峰”，且遠高于行業均值線。

令人頗感奇葩的是，許是“丑媳婦不想露面”，邯鄲銀行在官網的信息披露欄設置“障礙”，一定程度上阻止公眾查看年報。

▲圖源：邯鄲銀行官網

同屬“難兄難弟”的還有寧夏銀行、貴陽銀行。前者延續上年的低迷態勢，2023年營收為32.64億元，同比微增0.52%；凈利潤為6.03億元，同比下降16.37%；不良貸款率2.49%。

后者2023年營收150.96億元，同比下降3.5%；歸母凈利潤55.62億元,同比下降8.92%；不良貸款率1.59%。

值得注意的是，業績不佳的中小銀行，在股權拍賣時，也常常遭遇無人問津的局面。

6月22日，新華聯控股所持有的寧夏銀行12576.58萬股股份第一次拍賣結束，兩筆拍賣均吸引圍觀者數千人，但最終仍因無人出價而流拍。

據柒財經不完全統計，自今年起，廈門農商行、浙江民泰銀行、撫順銀行、定陶農商行、山東安丘農商行、順德農商行、成都農商行、天津金城銀行、西平中原村鎮銀行等多家中小銀行股權登上“拍賣臺”，大多數表現不佳，難覓“接盤者”。

對大量中小銀行而言，當“苦日子”“緊日子”逐步常態化，行業馬太效應之下，它們的生存境況更加艱難。