來源|丁祖昱評樓市

從五一假期文旅成績單來看，全國國內旅游出游合計2.95億人次，同比增長7.6%。在即將到來的端午假期，旅游市場迎來預定熱，美團數據顯示，截至6月1日，端午假期文旅預訂單量同比增長接近70%。

過去的2023年，國內游客出游總人次48.9億，增長93.3%。

聚焦房地產細分市場，文旅快速復蘇也帶動文旅投資呈現回暖擴張趨勢。

過去一年，新增文旅企業創近十年新高。作為文旅投資的重要組成部分，文旅地產正在發生一些變化，市場進入低速增長期。

隨著資本的不斷涌入以及政策支持，頂級文旅資產成文旅公募REITs發展突破口。

受文旅市場復蘇帶動，文旅行業投資呈現回暖擴張趨勢。

2023年文旅新增項目加速，全年全國代表性文旅集團合計簽約投資重大文旅項目143個，這一數字是去年的3.97倍。其中，公布投資金額的94個項目合計投資額達2970億元。

文旅項目投資呈現出度假化、融合化兩大趨勢。綜合開發和主題樂園是文旅投資的兩大主要方向，投資比重分別為44%、25.9%，較2022年分別增長8.9個百分點和7個百分點。另外，科技文旅和親子研學投資增速明顯加快。

文旅行業“入局者”不斷增加。

2023年新增文旅企業數量創近十年新高，達到36.56萬家，同比增長42.77%。

一個趨勢是，其它行業的頭部企業也跨界搶灘文旅市場。比如新東方、格力等行業巨頭品牌跨界入局文旅市場，進軍文旅行業。

除新增投資外，文旅市場還有巨大的存量資產空間。

通過梳理近三年旅游口徑的重點存量資產分布，可以看到A級景區、商業類聚集區、工業旅游區以及大住宿類的資產數量多、增長快，這4類資產也成為存量開發的重點對象。

與文旅行業投資回暖趨勢相比，文旅地產呈現出相反的發展軌跡，并于2023年全面進入低增長的去庫存周期。

最明顯的表現是，文旅地產項目數量和建筑面積均緩慢增長。克而瑞文旅數據顯示，2023年全國六大區域文旅地產項目新增數量同比僅增長0.8%，新增建筑面積同比僅增長0.3%。新增項目主要集中在中部地區、粵港澳大灣區及海峽西岸和云貴川渝地區。

從成交來看，重點文旅地產項目成交面積連續4年負增長。

數據顯示，2024年一季度，全國重點文旅地產項目普通住宅成交面積僅為33.3萬平方米，同比下降85%。2021年，重點文旅地產項目住宅成交面積首次出現負增長，彼時全年成交595萬平方米，同比下降8.92%，2022年和2023年均為負增長，且降幅均在三成以上。

這意味著，文旅大盤時代已宣告結束，運營成為文旅產業的核心增長路徑。

隨著文旅地產進入去庫存周期，其文旅依托資源發生了比較大的變化，其中商業成為不可或缺的重要資源，2023年重點區域文旅地產項目依托資源中商業在新增項目中的占比過半，達到了58.67%，這意味著文旅依托資源已從過去自然景觀、人文資源轉向商業資源。

文旅項目的內部配套以健康養生、親子文創設施為主，占比都超過了4成，其中教育配套的占比也在提升。

這些變化也透露出文旅地產發展的新趨勢，即更傾向于融合城市功能、滿足日常生活需求，第二、第三居所屬性開始減弱。

過去十年，高速發展的房地產行業給文旅行業帶來了大量待盤活的存量資產。其中A級景區、商業類聚集區、工業旅游及大住宿類資產增加較快，成為存量開發的重點對象。

近年來，為了讓閑置的文旅資產重新“活”起來，政策對盤活文旅存量資產給予較大支持，特別是在基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）等方面給予了大力推動。

實際上，截至目前還沒有真正意義上的文旅公募REITs發行，但已有16家5A景區披露要進行基礎設施REITs，已公布的7個項目發行規模超過200億，頂級文旅資產成為文旅公募REITs發行的突破口。

且根據相關文件要求，首次發行基礎設施REITs的項目，當期目標不動產評估凈值原則上需不低于10億元，可見文旅REITs體量之龐大。

值得注意的是，這類資產通常都是以保護為主、利用為輔，以這種項目作為底層資產發行公募REITs，需要權衡開發和利用的關系，而且此類資產收入主體中大部分還是以門票收入為主，相對收入結構單一，結合國家近年來不斷試點的免票趨勢，如何保證這類型產品的收益穩定性，也成為REITs發行中需重點關注的問題。

2023年的文旅市場“有恢復、無報復”，這一特征在2024年仍有所體現，國內旅游總人次和旅游消費總額明顯增加，但人均消費尚未恢復。文旅消費進入以量取勝的微利時代。

在這一背景下，文旅市場開始進入存量時代，在經濟增速呈現逐漸放緩的趨勢下，文旅公募REITs迎來突破，變“存量”為“增量”，有效增強新的投資能力，助力經濟進一步轉型升級。

在文旅行業投資呈現回暖擴張趨勢下，文旅地產則全面進入低增長的去庫存周期，運營成為文旅產業的核心增長路徑。