來源|丁祖昱評(píng)樓市

從五一假期文旅成績單來看，全國國內(nèi)旅游出游合計(jì)2.95億人次，同比增長7.6%。在即將到來的端午假期，旅游市場(chǎng)迎來預(yù)定熱，美團(tuán)數(shù)據(jù)顯示，截至6月1日，端午假期文旅預(yù)訂單量同比增長接近70%。

過去的2023年，國內(nèi)游客出游總?cè)舜?8.9億，增長93.3%。

聚焦房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)，文旅快速復(fù)蘇也帶動(dòng)文旅投資呈現(xiàn)回暖擴(kuò)張趨勢(shì)。

過去一年，新增文旅企業(yè)創(chuàng)近十年新高。作為文旅投資的重要組成部分，文旅地產(chǎn)正在發(fā)生一些變化，市場(chǎng)進(jìn)入低速增長期。

隨著資本的不斷涌入以及政策支持，頂級(jí)文旅資產(chǎn)成文旅公募REITs發(fā)展突破口。

受文旅市場(chǎng)復(fù)蘇帶動(dòng)，文旅行業(yè)投資呈現(xiàn)回暖擴(kuò)張趨勢(shì)。

2023年文旅新增項(xiàng)目加速，全年全國代表性文旅集團(tuán)合計(jì)簽約投資重大文旅項(xiàng)目143個(gè)，這一數(shù)字是去年的3.97倍。其中，公布投資金額的94個(gè)項(xiàng)目合計(jì)投資額達(dá)2970億元。

文旅項(xiàng)目投資呈現(xiàn)出度假化、融合化兩大趨勢(shì)。綜合開發(fā)和主題樂園是文旅投資的兩大主要方向，投資比重分別為44%、25.9%，較2022年分別增長8.9個(gè)百分點(diǎn)和7個(gè)百分點(diǎn)。另外，科技文旅和親子研學(xué)投資增速明顯加快。

文旅行業(yè)“入局者”不斷增加。

2023年新增文旅企業(yè)數(shù)量創(chuàng)近十年新高，達(dá)到36.56萬家，同比增長42.77%。

一個(gè)趨勢(shì)是，其它行業(yè)的頭部企業(yè)也跨界搶灘文旅市場(chǎng)。比如新東方、格力等行業(yè)巨頭品牌跨界入局文旅市場(chǎng)，進(jìn)軍文旅行業(yè)。

除新增投資外，文旅市場(chǎng)還有巨大的存量資產(chǎn)空間。

通過梳理近三年旅游口徑的重點(diǎn)存量資產(chǎn)分布，可以看到A級(jí)景區(qū)、商業(yè)類聚集區(qū)、工業(yè)旅游區(qū)以及大住宿類的資產(chǎn)數(shù)量多、增長快，這4類資產(chǎn)也成為存量開發(fā)的重點(diǎn)對(duì)象。

與文旅行業(yè)投資回暖趨勢(shì)相比，文旅地產(chǎn)呈現(xiàn)出相反的發(fā)展軌跡，并于2023年全面進(jìn)入低增長的去庫存周期。

最明顯的表現(xiàn)是，文旅地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量和建筑面積均緩慢增長。克而瑞文旅數(shù)據(jù)顯示，2023年全國六大區(qū)域文旅地產(chǎn)項(xiàng)目新增數(shù)量同比僅增長0.8%，新增建筑面積同比僅增長0.3%。新增項(xiàng)目主要集中在中部地區(qū)、粵港澳大灣區(qū)及海峽西岸和云貴川渝地區(qū)。

從成交來看，重點(diǎn)文旅地產(chǎn)項(xiàng)目成交面積連續(xù)4年負(fù)增長。

數(shù)據(jù)顯示，2024年一季度，全國重點(diǎn)文旅地產(chǎn)項(xiàng)目普通住宅成交面積僅為33.3萬平方米，同比下降85%。2021年，重點(diǎn)文旅地產(chǎn)項(xiàng)目住宅成交面積首次出現(xiàn)負(fù)增長，彼時(shí)全年成交595萬平方米，同比下降8.92%，2022年和2023年均為負(fù)增長，且降幅均在三成以上。

這意味著，文旅大盤時(shí)代已宣告結(jié)束，運(yùn)營成為文旅產(chǎn)業(yè)的核心增長路徑。

隨著文旅地產(chǎn)進(jìn)入去庫存周期，其文旅依托資源發(fā)生了比較大的變化，其中商業(yè)成為不可或缺的重要資源，2023年重點(diǎn)區(qū)域文旅地產(chǎn)項(xiàng)目依托資源中商業(yè)在新增項(xiàng)目中的占比過半，達(dá)到了58.67%，這意味著文旅依托資源已從過去自然景觀、人文資源轉(zhuǎn)向商業(yè)資源。

文旅項(xiàng)目的內(nèi)部配套以健康養(yǎng)生、親子文創(chuàng)設(shè)施為主，占比都超過了4成，其中教育配套的占比也在提升。

這些變化也透露出文旅地產(chǎn)發(fā)展的新趨勢(shì)，即更傾向于融合城市功能、滿足日常生活需求，第二、第三居所屬性開始減弱。

過去十年，高速發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)給文旅行業(yè)帶來了大量待盤活的存量資產(chǎn)。其中A級(jí)景區(qū)、商業(yè)類聚集區(qū)、工業(yè)旅游及大住宿類資產(chǎn)增加較快，成為存量開發(fā)的重點(diǎn)對(duì)象。

近年來，為了讓閑置的文旅資產(chǎn)重新“活”起來，政策對(duì)盤活文旅存量資產(chǎn)給予較大支持，特別是在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）等方面給予了大力推動(dòng)。

實(shí)際上，截至目前還沒有真正意義上的文旅公募REITs發(fā)行，但已有16家5A景區(qū)披露要進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，已公布的7個(gè)項(xiàng)目發(fā)行規(guī)模超過200億，頂級(jí)文旅資產(chǎn)成為文旅公募REITs發(fā)行的突破口。

且根據(jù)相關(guān)文件要求，首次發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的項(xiàng)目，當(dāng)期目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值原則上需不低于10億元，可見文旅REITs體量之龐大。

值得注意的是，這類資產(chǎn)通常都是以保護(hù)為主、利用為輔，以這種項(xiàng)目作為底層資產(chǎn)發(fā)行公募REITs，需要權(quán)衡開發(fā)和利用的關(guān)系，而且此類資產(chǎn)收入主體中大部分還是以門票收入為主，相對(duì)收入結(jié)構(gòu)單一，結(jié)合國家近年來不斷試點(diǎn)的免票趨勢(shì)，如何保證這類型產(chǎn)品的收益穩(wěn)定性，也成為REITs發(fā)行中需重點(diǎn)關(guān)注的問題。

2023年的文旅市場(chǎng)“有恢復(fù)、無報(bào)復(fù)”，這一特征在2024年仍有所體現(xiàn)，國內(nèi)旅游總?cè)舜魏吐糜蜗M(fèi)總額明顯增加，但人均消費(fèi)尚未恢復(fù)。文旅消費(fèi)進(jìn)入以量取勝的微利時(shí)代。

在這一背景下，文旅市場(chǎng)開始進(jìn)入存量時(shí)代，在經(jīng)濟(jì)增速呈現(xiàn)逐漸放緩的趨勢(shì)下，文旅公募REITs迎來突破，變“存量”為“增量”，有效增強(qiáng)新的投資能力，助力經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步轉(zhuǎn)型升級(jí)。

在文旅行業(yè)投資呈現(xiàn)回暖擴(kuò)張趨勢(shì)下，文旅地產(chǎn)則全面進(jìn)入低增長的去庫存周期，運(yùn)營成為文旅產(chǎn)業(yè)的核心增長路徑。