來源/新經濟e線

新經濟e線獲悉，華安張江光大園REIT在原有基礎設施項目的退租面積尚未完成去化的情況下，擴募擬購入基礎設施項目的一個重要承租方又被迫關停。

2023年5月12日，有市場消息稱，OPPO決定關停旗下子公司（哲庫科技（上海）有限公司（哲庫科技，ZEKU）。隨后，OPPO方對此進行了回應：“面對全球經濟、手機市場的不確定性，經過慎重考慮，公司決定終止ZEKU業務。這是一個艱難的決定，我們會妥善處理相關事宜，并將一如既往做好產品，持續創造價值。”

公開資料顯示，哲庫科技成立于2019年，是OPPO旗下負責自研芯片的子公司，產品線涵蓋核心應用處理器、短距通信、5G Modem、射頻、ISP（圖像信號處理）和電源管理芯片等。

對華安張江光大園REIT而言，哲庫科技突發關停無疑是一個重大利空。因為后者正是其擴募資產——張潤大廈的重要承租方。

5月13日，華安基金緊急發布了關于華安張江光大園封閉式基礎設施證券投資基金擴募擬新購入資產張潤大廈重要承租方哲庫科技市場關停傳聞說明的公告。公司方面確認稱，哲庫科技是華安張江光大園封閉式基礎設施證券投資基金本次擴募擬新購入基礎設施資產張潤大廈的重要承租方之一。截止至本公告日，哲庫科技在張潤大廈的實際租賃面積為19314.31平方米，占張潤大廈可租賃面積的45.97%。

來源：基金公告

華安基金當天還表示，針對OPPO決定關停旗下子公司哲庫科技的傳聞，原始權益人、基金管理人就哲庫科技關停一事在向哲庫科技及OPPO方面了解情況，目前未收到該公司書面回復；哲庫科技已于2023年4月與項目公司上海張潤置業有限公司（張潤置業）簽訂續租合同，且續租面積保持不變。目前張潤置業未收到哲庫科技及OPPO方面關于停止執行已簽租賃協議的通知。

重要承租方突發關停“踩雷”

新經濟e線注意到，華安張江光大園REIT繼去年遭遇大客戶退租后，今年擴募又因重要承租方突發關停不幸“踩雷”。

今年4月18日，華安張江光大園REIT發布了《2022年度第一次擴募并新購入基礎設施項目招募說明書(草案)》（以下簡稱“《擴募草案》”）。該《擴募草案》顯示，基金以擴募募集資金認購的基礎設施資產支持證券為“華安資產張潤大廈資產支持專項計劃”，通過持有上述資產支持證券的全部份額，進而持有張潤大廈所屬的項目公司（即“張潤置業”）的全部股權及對該等項目公司的全部股東債權。

《擴募草案》表明，截至2022年12月31日，張潤大廈共有16家租戶，合計出租面積60534.05平方米，出租率96.32%。上述16家租戶，對應租賃合同21份。作為地處張江科學城的產業載體，主要以先進制造業、信息科技、集成電路產業客戶為主。其中，第一大租戶在張潤大廈的合同面積為19314.31平方米，占張潤大廈可租賃面積的45.97%。前后對比可知，該先進制造業的第一大租戶正是哲庫科技。

來源：基金公告

作為應對策略，華安基金當天的公告中聲稱，原始權益人將繼續密切關注哲庫科技后續情況，一是維護張潤置業已簽訂的合同權益，執行合同保障條款。根據已簽租賃合同，如提前終止合同，哲庫科技應提前3個月向張潤置業發出書面通知，并承擔相當于3個月租金的違約金。目前，張潤置業已收到哲庫科技相應租賃合同項下的保證金；二是原始權益人深耕張江科學城開發及運營，在產業招商方面有豐富的經驗和客戶積累。目前已儲備多家產業企業，總計租賃需求面積超過2萬平方米。如出現退租情況，原始權益人將立即啟動對有租賃意向的客戶推介工作。

不過，華安張江光大園REIT去年出現退租情況后，后續項目招租卻并不順利。今年4月21日，華安張江光大園REIT披露的2023年一季報顯示，截至2023年3月末，華安張江光大園REIT的基礎設施項目出租率為70.57%，較2022年末92.6%的出租率有較明顯的下降。原因即是重要現金流提供方租戶之一（租賃面積合計為12302.25平方米，占項目可租賃面積比例約28%），其全部租賃合同2022年末到期，到期后該租戶不予續租。

“盡管上述面積已部分完成去化，但由于第一季度商業活動仍處于恢復階段，市場新增需求不足，疊加春節假期的因素，對潛在租戶的實地考察、租賃計劃等產生一定影響，因此租賃進展較為緩慢。”華安張江光大園REIT在一季報中也稱。

新經濟e線獲悉，二級市場上，在公募REITs今年一季報發布后，由于部分板塊標的表現不及預期，出現恐慌情緒下的拋盤，整體REITs?板塊承壓。具體來看，一季報后的首個交易日跌幅最明顯的為產業園中的建信中關村REIT?和華安張江光大園REIT，其出租率相較年報口徑，均出現了較為明顯的下滑，分別從81.29%下滑到61.47%以及從92.60%下滑到70.57%，引發了拋盤，當日分別下跌5.91%和3.28%，整體板塊也在一季報發布之后一周也都處在整體下跌的過程中。

同樣，受哲庫科技關停利空消息沖擊，5月12日午后，華安張江光大園REIT出現震蕩，午后由早盤的微紅收盤出現調整，截至當天收盤大跌3.18%，報3.745元，全天振幅高達4.47%。在27只上市公募REITs產品中，華安張江光大園REIT全天跌幅位居榜首，其年內收益率也由正轉負，為-1.64%。

華安張江光大園REIT擴募陰影

有了前車之鑒，華安張江光大園REIT擴募項目不得不說蒙上了一層陰影。作為華安張江光大園REIT擴募項目的重要承租方，哲庫科技的租賃面積幾乎占據張潤大廈可租賃面積近一半。一旦退租，如此超大體量，誰來接盤？項目公司能否實現無縫對接？

據新經濟e線了解，一個有意思的細節在于，今年3月10日，針對上交所的反饋意見，華安基金在關于華安張江光大園封閉式基礎設施證券投資基金產品變更暨擴募份額上市及華安資產張潤大廈資產支持專項計劃資產支持證券掛牌轉讓申請反饋意見的答復中信誓旦旦表示，根據相關規定核查，基礎設施項目的重要現金流提供方共計三家，基金管理人已對其進行了盡職調查。基金管理人經核查后認為，三家重要現金流提供方與原始權益人不存在關聯關系，其主營業務市場情況良好，經營情況穩定，財務狀況穩健，履約能力有保障，有長期合作意向，較為穩定。

而三家重要現金流提供方之一正是哲庫科技。彼時，華安基金答復上交所稱，重要現金流提供方一主營業務是為智能手機提供軟硬件支持，主要產品和服務包括芯片產品、半導體IP?和軟件算法，在CPU、GPU、多媒體、通信、電源、模擬電路等技術領域開展自主研發，具有高新技術企業認證。公司現有人員近2000?人，其中碩士/博士占比達80%，40%以上人員有10?年以上芯片研發經驗。

重要現金里提供方一的業務模式為在設計芯片，再由上游芯片代工和封測廠生產后銷售給下游手機終端制造商。根據市場數據顯示，2022?年上半年，重要現金流提供方一的控股股東在國內智能手機市場出貨量排名前五，市場份額占有率較高，經營情況較好，其在手機終端產品市場中較高的市場占有率為重要現金流提供方一未來的經營增長提供了較好的基礎。

在主營產品方面，重要現金流提供方一于2021?年底量產首款自研影像NPU?芯片。2023?年1?月，公司產品在第二十一屆IT影響中國評選中榮獲技術芯片獎，該芯片能為下一代旗艦藍牙音頻設備提供芯片動力。

另據華安基金披露的《擴募草案》，上述張潤大廈前三家重要現金流提供方各自貢獻的現金流占新購入基礎設施項目同一時期的現金流總額比例均超過10%。2022年度重要現金流提供方一及其關聯方支付的租金為2434.21萬元，占新購入基礎設施項目整體同期現金流總額的30.98%；2022年度重要現金流提供方二支付的租金為2224.66萬元，占新購入基礎設施項目整體同期現金流總額的28.31%，2022年度重要現金流提供方三支付的租金為1170.45萬元，占新購入基礎設施項目整體同期現金流總額的14.90%。

新經濟e線通過對比發現，包括最大的承租方——哲庫科技在內，2022年，前三家共計租賃面積合計超過30000平方米，達30333.41平方米，全年支付的租金共計5829.32萬元，租金收入占比超過七成，高達74.19%。較2021年相比，其占比進一步提高。2021年度，單獨及其關聯方合計提供的現金流超過擬購入基礎設施項目現金流入總額10%的租戶共計三家，2021年度合計支付的租金約6513.61萬元，占擬購入基礎設施項目2021年現金收入的67.86%。

不僅如此，在未來2年內，華安張江光大園REIT將會出現租約集中到期的情況。其中，本次新購入基礎設施項目張潤大廈1年內到期的租賃合同面積合計占其已出租面積的58.11%。華安基金自稱，若屆時租戶不續約或者無新簽租約，將會對租金收入造成較大影響，可能會對現金流產生不利影響，從而影響本基金的收益。