在香港主板上市的碧桂園（2007.HK）近日完成了本金總額100億元的人民幣債券發(fā)行，其中四年期債券的票面利率僅為4.15%，創(chuàng)下該公司債券利率新低。

面包財經(jīng)（微信公眾號ID：mbcaijing）翻查各大上市房企財報發(fā)現(xiàn)：在火爆的房產(chǎn)銷售和寬松貨幣政策助力之下，大型房企手持現(xiàn)金創(chuàng)下歷史新高。十余家大型上市房企目前可運用的資金已逼近2萬億元。在洶涌的資金面前，各地陸續(xù)出臺的“最嚴限購”政策，恐怕難以熄滅房企們高價拿地的熱情。

融資成本持續(xù)走低 房企成貨幣寬松最大受益者

當熱門二線城市在8月底和9月初陸續(xù)出臺“最嚴限購政策”，官媒屢屢出聲向地王喊話之時，廉價的資金繼續(xù)涌向大型房地產(chǎn)企業(yè)。

上周碧桂園完成發(fā)行國內(nèi)第四期公司債券，本金總額為100億元。其中41.7億元為4年期，票面利率4.15%；58.3億為7年期，票面利率為5.65%。這創(chuàng)下該公司上市以來債券發(fā)行的利率新低。今年以來，碧桂園發(fā)行的人民幣債券總額已接近200億元。

在去年國內(nèi)債券市場向房地產(chǎn)企業(yè)大范圍開閘之前，碧桂園的債券發(fā)行主要以海外美元債券為主。當前人民幣債券的融資成本，遠低于此前的美元債。去年碧桂園發(fā)行的9億美元債券利率為7.5%。

央企發(fā)債的利率更低。今年8月底，中國海外發(fā)展發(fā)行了10年期的60億元債券，票面利率也僅為3.1%。

這延續(xù)了上半年房企發(fā)債利率走低的局面。今年1月份保利地產(chǎn)發(fā)行的“3+2”年期品種發(fā)行規(guī)模25億元，票面利率為2.95%，成為國內(nèi)市場首支利率突破3%的房企公司債券。

低廉的債券資金降低了大型房企的綜合負債成本。財報顯示：截至上半年，碧桂園加權(quán)平均借貸成本為5.76%，比2015年底下降44個基點；保利地產(chǎn)的有息負債綜合成本為4.86%，較去年末下降0.34個百分點。不少房企預(yù)期，下半年負債成本將進一步降低。

央行6次降準、降息以來，資金持續(xù)寬松，期望更多資金能夠進入實體經(jīng)濟。但從實際情況來看，首先受益的是大型房企。而低廉的資金成本也成為諸多房產(chǎn)公司爭相拿地的一大推手。

據(jù)統(tǒng)計，截止今年8月底，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)債規(guī)模已經(jīng)超過8000億元，幾乎相當于去年全年發(fā)債金額的兩倍；相當于2014年全年發(fā)債金額的50多倍。

資金泛濫 龍頭房企可用現(xiàn)金逼近2萬億 

寬松的融資環(huán)境和上半年火爆的房產(chǎn)銷售，讓大型房企可動用資金創(chuàng)下歷史記錄。財報顯示：截至2016年6月底，碧桂園可動用現(xiàn)金約493.9億元，另有約1457.8億元銀行授信額度尚未使用。中國恒大手持現(xiàn)金更為驚人。截止今年6月底現(xiàn)金總額為2120.0億元，未使用銀行授信額度為1260.1億元，合計高達3380.1億元。

下圖是面包財經(jīng)（微信公眾號ID:mbcaijing）根據(jù)財報整理的主要大型房企手持現(xiàn)金與未動用銀行授信列表（截止2016年6月底）：

截止今年6月底，恒大、中國海外發(fā)展、萬達、萬科等15家大型房企手持現(xiàn)金合計超過8740億元。其中可統(tǒng)計的十家公司，未動用的銀行授信超過8730億元。兩者合計超過1.7萬億。

如果考慮最近兩個月火爆的房地產(chǎn)銷售、近期債券發(fā)行、以及未能準確統(tǒng)計的5家房企可用授信額度，則這15家房企當前手持現(xiàn)金和未動用銀行授信已經(jīng)逼近2萬億大關(guān)。

一二線土地遭哄搶 最嚴限購能阻止地王潮？

今年初一線城市房價暴漲之后，上海深圳先后推出被稱為“史上最嚴限購政策”的3·25新政。南京、蘇州、廈門等熱門二線城市也先后出臺嚴厲限購政策。但依然未能阻止房價暴漲和地王頻出，經(jīng)歷半年多火爆銷售之后，很多城市的土地供應(yīng)已經(jīng)告急。

萬科在最近的半年報中稱：2016年上半年，在其長期觀察的14個城市中（包括北京、上海、深圳、廣州、天津、杭州、南京等一二線城市）住宅（含商住）土地供應(yīng)面積同比增長15.3%，而成交面積則增長了47.5%，新房批準預(yù)售面積同比僅增長9.2%。成交面積的增幅是土地供應(yīng)面積的3倍多，是新批準預(yù)售面積的約5倍。上述城市的新房庫存下降到1.1億平方米，庫存去化周期也由2015年底的8.4個月縮短到6.6個月。

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，全國商品住宅銷售面積為5.7億平方米，銷售金額為4.2萬億元，同比分別上升28.6%和44.4%。土地成交單價持續(xù)攀升，刷新歷史記錄。

當天量廉價資金無處可去，房產(chǎn)巨頭們越來越不差錢之時，所謂嚴厲限購政策在很大程度上已經(jīng)變成“揚湯止沸”式的“空調(diào)”。

一方面通過極度寬松的貨幣政策“大水漫灌”，同時又收緊一二線城市的土地供應(yīng)，如何不出地王？

恒大昨日公告稱：8月份合約銷售金額達到482.7億元，創(chuàng)下中國房地產(chǎn)企業(yè)單月銷售記錄。而在此前，恒大已經(jīng)將年度銷售目標調(diào)高至3000億元。

如果天量廉價資金的閘門依然敞開，單靠嚴厲的限購政策真的能成為地王終結(jié)者？

文末彩蛋 | 面包財經(jīng)：誰才是高房價最大的贏家？

本文作者：面包財經(jīng)（ID：mbcaijing）

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