作者/角爺? 來源/金角財經

在A股依然慘淡的4月初，基金市場卻出現瘋搶的一幕。

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2022年首單公募REITs—華夏中國交建REIT今天開賣，截至發稿前最新消息，認購總規模達到700億元，預計最終配售比低于1.01%。

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換句話說，如果你今天認購了1萬元，最終分到手的份額不超過101塊錢。

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如此火爆的場面，再看看隔壁三大指數都超跌1%的A股，不禁讓人好奇：公募REITs到底有何魔力，引得資本如此追捧？

而在資本追捧以外，越來越多的風向表明，公募REITs還有更重要的時代使命。

公募REITs火了

未賣先火，在清明假期之前，華夏中國交建REIT的宣傳就已經刷遍朋友圈中。

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這只基金不僅是今年首單公募REITs，而且也是國內目前規模最大的公募REITs。原本預計募集總規模93.99億元，在此之前市場規模最大的REITs是同樣投資高速公路的平安廣州廣河REIT，發售規模91.14億。

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根據招募說明書，華夏中國交建REIT擬初始投資的基礎設施項目為武漢至深圳高速公路嘉魚至通城段及其附屬設施。

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武深高速是一條連接長江經濟帶、輻射整個粵港澳大灣區的南北交通樞紐道路，其主要競品為京港澳高速。

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武深高速嘉通段，所處區域湖北省、武漢市和咸寧市人口總量保持基本穩定，地區生產總值和地區財政收入穩步增長。

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根據基金招募說明書，募集后80%以上的資金用于投資底層資產高速公路，收益分配比例不低于90%。

資本不懼龐大的規模，除了底層資產足夠優秀之外，還因為已上市的11只REITs表現十分亮眼。

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今年以來平均漲幅為4.08%，而同期滬深300跌幅約13.7%。

而如果一開始就參與認購并持有至今，平均收益率有31.9%，而同期滬深300指數下跌了約16%。

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那么，什么是REITs呢？

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REITs，全稱房地產信托基金，是將房地產證券化的一種重要手段，是由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

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REITs最早誕生于1960年代的美國，至今已有近40個國家/地區搭建起REITs市場。

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不過，區別于海外REITs主要投向商業地產領域，目前國內上市的11只公募REITs試點產品全部以基礎設施為投資標的，其中生態環保類2只、高速公路類3只、園區基礎設施類4只、倉儲物流類2只。

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雖然歸類為公募基金，但不論定價方式，還是投資范圍限制，REITs都與傳統公募基金產品有較大區別。

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REITs兼具股債特性，底層資產強制高比例分紅，保障投資收益穩定，這一點類似債券派息，而二級市場價格波動會受到底層資產經營質量的影響，體現了其偏股特性。

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以已經上市的平安廣州廣河REIT為例，上市以來二級市場表現大幅不如其他REITs，主要原因是底層資產廣河高速是廣東省內連接廣州、惠州和河源的高速公路，未來惠清高速、花莞高速、從埔高速、廣河高鐵等規劃建設和通車后，市場預期會對廣河高速產生分流影響。

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而從國外的REITs表現來看，長期表現確實也不錯。以First Trust FTSE EPRA/NAREIT Global為例，這是一個追蹤全球REITs的ETF，過去十年漲了98%，年化收益率7.06%，明顯跑贏歐美等地區的通脹水平。

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值得買嗎？

歷史悠久、歷經考驗，又備受追捧，似乎沒有理由不看好。

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但是，對于國內剛剛起步的公募REITs，投資者收益可能并沒有想象的那么香。

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如果把公募REITs的認購比作“打新股”，那么區別在于打新股很難中，而公募REITs雖然能中卻分得極少，只能說是“重在參與”。

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正如開頭所說，華夏中國交建REIT的配售比不到1.01%，認購100萬，才能分得1萬元的份額。

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2021年以來，共兩批公募REITs產品發行并上市，合計11只產品，其中8只產品公眾投資者有效認購確認比例在10%以下，中航首鋼生物質REIT的公眾投資者有效認購確認比例僅為1.76%。

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換句話說，靠“打新”公募REITs大賺一波，這個樂園并沒有對普通人開放。

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打新不成，等上市了，二級市場直接買行不行呢？

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觀察已上市的11只公募REITs，平均溢價為33.5%，中航首鋼綠能REIT和富國首創水務REIT更是超過60%。

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價格偏的同時，流通盤偏小，以首批9只公募REITs為例，可自由交易的網上申購規模僅約21億元僅占比7%，很容易受游資炒作，導致價格波動劇烈。

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在上一波REITs上漲行情中，原證監會主席肖鋼就發文提醒投資者不應以追漲殺跌的心態投機REITs，隨后各家基金公司發布風險提示甚至停牌，以此來降溫炒作。

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說回今天的華夏中國交建REIT，在招募說明書中，明確提到基金份額交易價格上漲會導致IRR（收益率）為0甚至虧損的風險。

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根據招募說明書，如果買入價格超過12元，不考慮二級市場買賣退出的情況下，長期持有的收益率可能低于4%。

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4%是什么概念？30年國債收益率就已經有3.35%，2021年初國債收益率甚至到了3.8%。

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這種可能性并不低。參照過往同類基金平均漲幅32%，以華夏中國交建REIT發行價格9.399元來計算，就已經接近12元這個關口，投資者若繼續追漲，收益率會進一步攤薄。

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如果出現極端炒作行情，在21元接盤，那么就算把整個項目投資期限的現金流計算在內，也回不了本，只有寄希望于二級市場脫手。

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問題是，誰會接盤？

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更大的棋局

相比投資市場上的漲漲跌跌，公募REITs身上還有更隱秘的任務。

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2021年6月第一批公募REITs上市僅一周，國家發改委就發布相關試點工作通知，將各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項目納入了基礎設施REITs行業試點范圍。

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2021年8月，保障性租賃住房被納入REITs試點范圍后，包括重慶、河南、廣州、江蘇、上海在內的許多省市住建部門都在推動保障性租賃住房進入REITs。

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2022年3月18日，證監會發布消息稱，深入推進公募REITs試點，抓緊推動保障性租賃住房公募REITs試點項目落地，進一步促進投融資良性循環。

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在基礎設施試點取得初步成功之后，公募REITs吹響了進軍保障房的號角。

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近年來，隨著保障性安居工程的快速推進，保障房類基礎設施投融資企業資產及債務規模持續擴大，財務杠桿高位運行，債務負擔普遍較重，但其盈利能力及經營獲現能力較弱，還本付息壓力較大。

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城投企業作為保障性安居工程建設的主力軍，在過去十幾年中承擔了大量的保障房、棚戶區改造等建設任務。城投企業主要通過銀行貸款、發行債券等渠道獲取保障性安居工程項目建設資金，因此積累了大規模債務，背負了沉重的還本付息壓力。

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據中誠信國際抽樣研究分析，截至2020年末，樣本城投企業總計帶息負債規模超過1.3萬億元，2016至2020年復合增長率約13%，平均資產負債率從2016年末的57.74%上升至2020年末的61.37%，財務杠桿已處于較高水平。

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而在房住不炒、共同富裕、經濟降速疊加的宏觀背景下，推進公募REITs往保障房方向擴容，可以說是歷史的必然。

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通過社會募資，改變原有不堪重負的負債模式，某種程度上算是變相轉移杠桿，而且不必為還債擔心。

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更理想的局面是：保障房穩步建設，新市民安居樂業，投資者從中受益，最終達到多贏的效果。

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聽上去確實很美好，但現實還有幾道坎。最大的一道坎在于保障房的租金回報未必能滿足公募REITs要求的收益率。

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根據中誠信國際研究分析，2020年保障房項目總資產報酬率和凈資產收益率分別僅為1.12%和0.88%，而公募REITs通常要求未來3年凈現金流分派率原則上不低于4%。

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別說是保障房，二手住宅都夠嗆。有數據顯示，北上廣深一線城市的二手住宅租金回報率都不到2%，最高的是上海也才1.54%。

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僅此一點，就是公募REITs越不過的坎，如果投資人的收益回報預期不斷下滑，那么如今的認購熱情遲早也會消退殆盡。

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更何況，多數地區保障性租賃住房處于起步階段，運營年限未到達發行要求。

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回頭去看，國內公募REITs在短短一年內就被捧上神壇，確實迎合了投資市場的短期需求，但展望未來，想要更進一步成為地產頑疾的解藥，還需要穿過更多的禁忌之地。