作者 | 盧泳志?編輯丨高巖?來源 | 野馬財經

經過多輪減持后，大家人壽依然是金地集團第二大股東。

11月18日至19日，大家人壽保險股份有限公司（簡稱“大家人壽”）通過集中競價累計減持金地集團股份約4719.62萬股，占總股本的1.05%。

在此之前，大家人壽持有金地集團約6.97億股股份，占總股本的15.43%；在本次變動后，大家人壽持有約6.49億股股份，占總股本的14.38%。

對此，金地集團回應表示，大家人壽減持或與政策收緊有一定關聯，但對金地的經營的影響有限。

諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪指出，近期房企違約現象頻發導致險資對地產板塊的投資產生一定恐慌心理，險資的減持應屬于正常經營及投資舉動。

誰在進？誰在退？

作為A股市場險資持股比例最高的一家上市房企，金地集團的第一大、第三大股東分別是富德生命人壽和深圳市福田投資控股有限公司，分別持股29.83%和7.79%。

在被減持之前，大家人壽持有金地集團股票9.22億股，占總股本的20.43%，是其第二大股東。

圖片來源：大家保險官網

9月初，大家人壽先后通過集中競價和大宗交易，合計減持金地集團1.06億股，占總股本的2.34%。

具體來看，9月3日至9月14日，大家人壽通過集合競價累計減持4504.92萬股，占總股本的0.99%；通過大宗交易減持6054萬股，占總股本的1.34%。

值得注意的是，這是大家人壽持股9年以來首次減持。選擇在這個時間減持，有業內人士將其解讀為險資開始逃離地產行業。

不過，金地集團在公告中表示，該權益變動屬于減持，不觸及要約收購，不涉及公司控制權變化。

此后，大家人壽開啟了“減減減”的節奏。9月16日至9月末，大家人壽通過集合競價方式轉讓1052.86萬股， 占總股本的0.23% 。

10月，大家人壽通過集合競價方式轉讓960.78萬股，占總股本的0.21%。11月，大家人壽通過集合競價方式轉讓970萬股，占總股本的0.21%；通過大宗交易方式轉讓9030.35萬股，占總股本的2%。

據統計，9月3日至11月19日，大家人壽合計減持金地集團約2.73億股，占總股本的6.05%；權益變動后，其持有公司股份比例下降至14.38%。

圖片來源：Wind

不過，在多輪減持后，大家人壽依然金地集團第二大股東。在前十大股東中，兩家險資企業占據了半壁江山。

在二股東頻繁減持的同時，基金經理也在集中拋售金地集團股票。三季報顯示，截至2021年9月末，僅剩68支基金持有金地集團，較半年報中的333支減少了265支。

與此同時，小股東也在撤退。截至今年前三季度，金地集團股東戶數為5.56萬戶，和上半年相比減少了1.68萬戶，減少23.2%。

不過，值得注意的是，金地集團董事長凌克于9月16日增持公司股份10萬股，增持后共持有380.84萬股，占總股本的0.0844%。根據記錄顯示，這是近十年來凌克首次在二級市場增持公司股份。

此外，第三季度中，金地集團受香港中央結算有限公司增持1395.35萬股，該股東持股占流通股比例2.55%。

在住房金融高級分析師陳斌看來，大家人壽的減持動作無非是出于對控制風險的考量。房企頻繁暴雷，金融機構對房地產企業的風險重新評估，可能是為了防止后期的市場波動。

逆勢發債“借新還舊”

在遭遇大家人壽減持的同時，金地集團完成了逆勢發債。

11月11日，金地集團成功發行一筆15億元中期票據，利率為4.17%，發行期限3年。

在房企融資端和銷售端都面臨一定壓力的情況下，金地集團成為當時為數不多獲準境內發債融資的房企。

據同策研究院數據顯示，10月份，40家典型房企發行中期票據規模總計不過20億元。

金地在公告中表示，此次票據募集資金將全部用于償還到期債券。

圖片來源：企業預警通

據統計，金地集團目前存續3只美元債券，存續規模9.3億美元（約59.36億元），其中2只一年內到期，分別為2022年6月14日和2022年7月26日到期，金額分別為2.5億美元（約15.96億元）和2億美元（約12.77億元）。

圖片來源：企業預警通

同時，金地集團境內債券存量為34只，共計475.42億元，其中6只將于一年內到期，金額為95.74億元，集中兌付壓力較大。

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從負債方面來看，金地集團前三季度總負債為3618.84億元，資產負債率為78.3%。扣除預收賬款資產負債率為70%，已趨近紅線。凈負債率為66%，現金短債比為1.44倍。

如此看來，金地集團現有的賬戶資金可以覆蓋短債，但其主要以流動負債為主，為2658.99億元，占總負債比為73%；非流動負債為959.85億元，其中長期有息負債占比很大，為826.47億元。

有業內人士分析稱，近年來金地集團的流動比率、速動比率和長期償債能力指標均在下滑，說明其償債能力均在惡化。

值得注意的是，前三季度，金地集團少數股東權益增加較快，為429.85億元，占比43%；但少數股東損益不增反降，規模僅為2020年的一半。

“營、利”雙降

2017年年初，金地喊出了“用3年時間沖擊年銷售額2000億元目標”的口號，得益于“合作開發”，金地集團于2019年跨入“兩千億房企俱樂部”。

今年上半年，金地集團的銷售規模重回前十，在克而瑞最新發布的“2021年1-10月房企全口徑銷售金額排行榜”中，金地集團排在第十位。

圖片來源：罐頭圖庫

2021年1-10月，金地集團累計實現簽約面積1162.2萬平方米，同比上升25.48%；累計實現簽約金額2452.2億元，同比上升29.01%。

據悉，金地集團2021年銷售目標為2800億元，至此已完成87.58%。

圖片來源：Wind

銷售端增長明顯，但卻出現“增收不增利”。金地集團前三季度實現營業收入538.84億元，同比增加33.25%；實現歸母凈利潤33.09億元，同比減少33.72%。

尤其在第三季度，營收和凈利更是迎來“雙降”。第三季度，金地集團實現營業收入196.1億元，同比下降4.64%；歸屬于上市公司股東的凈利潤約14.84億元，同比下降26.19%。

值得一提的是，這是自2015年以來，金地集團首次出現三季度營收和歸母凈利潤同時下降。

業內人士分析指出，合作開發雖然是大環境下房企擴大規模的利器，也為其埋下了隱患。金地與其他房企在合作過程中，較低的權益占比影響了其歸母利潤水平。

不過，金地集團在財報中表示，業績下滑是由于報告期結轉的房地產開發項目毛利率下降以及期間費用增加。

圖片來源：Wind

的確，自2019年以來，金地集團毛利率就在不斷走低，今年前三季度毛利率為18.13%，較2020年32.86%的水平大幅下滑。

第三季度，金地集團的費用支出明細增加，其中銷售費用為18.28億元，同比增長53%；管理費用為33.17億元，同比增長20%；利息費用26.7億元，同比增長13%。

除此之外，金地集團前三季度經營活動產生的現金流量凈額約為-7.59億元，同比下降168.23%；投資活動產生的現金流量凈額為-81.43億元，同比下降46.87%。

金地集團將兩項現金流緊張歸結于聯合營公司往來款增加，以及對聯合營公司投資支付的現金增加。

因此，未來在市場趨勢未出現明顯改變下，投資者將更看重房地產企業的抗風險能力，以及持續的盈利能力。

接下來，您覺得險資會持續“逃離”地產嗎？歡迎留言評論！