作者 | 劉馨予?編輯 | 盧泳志?來源 | 債市觀察

11月16日，三盛控股（2183.HK）接連發布兩則有關拋售子公司的公告稱，擬6.21億元出售哈爾濱利福商廈有限公司和嘉標商廈（青島）有限公司的全部股權。

其中，三盛控股擬以3.5億元的價格轉讓位于哈爾濱的利福商廈。利福商廈位于哈爾濱市道里區中央大街86號，建筑面積約1萬平方米，目前用于出租用途，收購方為北海晟祺實業有限公司。

與此同時，三盛控股旗下間接全資附屬公司龍海三盛以2.71億元的價格，將青島嘉標商廈賣給了北海晟利。該物業位于青島市市北區膠州路152-158號，建筑面積2.65萬平方米。

三盛控股對此回應表示，公司董事認為所出售項目，是公司以合理價格變現的機會，“所獲得資金，將作為運營資金，投入集團日常經營發展中。”

高息發債、下調評級

三盛控股近期的動作不僅是轉讓股權，11月9日，三盛控股向信銀資本配售了7000萬美元票據，利率將為每年12.5%，付息日為2022年5月11日及11月10日。

三盛控股董事認為，配售事項為三盛控股籌集額外資金的良機。假設配售事項下的所有票據已獲成功配售，配售事項的所得款項總額將為7000萬美元。配售事項的所得款項總額擬用作2018年債券的再融資。

實際上，今年11月，三盛控股將有一筆1.35億元的境外債到期。而在6月29日，三盛控股擬擔保發行一筆以美元計價的1年期高級無抵押票據，利息率為13%，到期日為2022年7月5日。有市場觀點認為，此舉似乎有“借新償舊”之意。

圖片來源：三盛集團微信公眾號

今年10月，穆迪將三盛控股“B2”公司家族評級，下調展望至“負面”。穆迪預計，由于資金緊張，購房者的信心減弱，三盛控股的合同銷售額將在未來6-12個月內下降。這將削弱公司的經營現金流，進而削弱其流動性。

對于三盛控股轉讓項目、高成本配售票據的系列操作，也有業內人士認為這是其增強流動性、防范資金風險的舉措。半年報數據顯示，截至今年6月底，三盛控股的現金短債比為1.7倍，剔除應收賬款的資產負債率為78%，凈負債率仍高達126%。盡管只踩一條紅線，但這也無法掩蓋三盛控股財務緊張的事實。

近年來，三盛控股的利息支出明顯增多，2019年與2020年分別為15.53億元、23.14億元，但利息資本化占比較高分別為97.9%和97.4%。

對此，財經評論員周正稱，利息資本化在房地產業雖很常見，但大部分房企該指標占比一般為70%左右，較高的利息資本化率說明公司周轉率下降。

IPG中國首席經濟學家柏文喜在談到三盛較高的利息資本化率時稱，采用將成本“后置”的方法，可以起到直接美化表觀數據和提升即期業績的效果，從而能夠為改善企業基本面和提升融資條件提供幫助。

一筆“賠本”的交易

為了融資，三盛控股以固定收益債務投資的形式引入興業信托入股其子公司，一度引來市場“明股實債”的質疑。并且，三盛控股后又花3億元收購該子公司剩余40%股權，又以5000萬元價格將其50%的股權出售，令人疑惑。

今年7月14日，三盛控股全資附屬公司上海芒盛與江蘇北盛簽訂協議，將收購后者持有的上海盛闕40%的股權，耗資3.37億元。股權交易完成后，三盛控股全資擁有該項目。

兩家公司合作的交集，是2020年7月一起成立了項目公司無錫盛濱，共同運營前述無錫地塊，面積約5.26萬平方米。后江蘇北盛退出項目公司，通過上海盛闕間接持有。2020年12月，上海盛闕引來了新股東興業信托。

圖片來源：三盛集團微信公眾號

上海盛闕由上海芒盛、江蘇北盛及興業信托分別注冊擁有18%、12%及70%。從股權結構上看，興業信托才是上海盛闕的最大股東。

對此，三盛控股曾解釋稱，興業信托的股權投資屬于固定收益債務投資，因此上海盛闕股權的實際實益擁有權被認為是按60%及40%之比例分別歸屬于上海芒盛及江蘇北盛。

一般來說，固定收益債務投資相當于一種“實質貸款”安排，指分類為股權但實際表現為債務的投資。對于興業證券的投資，市場上一直存在質疑的聲音，認為其對項目進行表內表外的挪騰，有著“明股實債”的嫌疑。

值得注意的是，今年的半年報顯示，三盛控股于7月21日，與上海信達立人投資管理有限公司訂立協議，信達立人將以注資5000萬元（即無錫盛濱50%股權）的方式投資無錫盛濱。無錫盛濱成為三盛控股50%股權的合營企業。

無獨有偶，今年5月25日，三盛控股與信達地產戰略合作簽約儀式在上海舉行，公司方表示，這是三盛集團“事業大平臺，財富共同體”發展理念的實踐表達。

不再追求“雙千億”

三盛集團創始于1988年，以橡塑發泡等實業起家，2001年在福建開始試水房地產，其地產運營平臺三盛控股于2017年借殼上市后，三盛集團向上市公司注入大量地產資產。

2018年底，三盛控股掌門人林榮濱喊出“三年雙千億”的目標，即在2021年公司實現總資產、簽約收入過千億元。

圖片來源：三盛集團微信公眾號

2018年至2020年，三盛控股營收為9.34億元、20.55億元、87.88億元；歸母凈利潤為-1.66億元、0.7億元、8.09億元。直到今年上半年，三盛控股依然保持著不錯的增速。

上半年，三盛控股實現營收51.32億元，同比增長221.68%；對應毛利11.06億元，同比增長77.71%；只是毛利率未升反降，為21.56%，同比下降17.46%。歸屬于上市公司股東凈利潤6.26億元，同比增加264.14%。

在銷售層面，克而瑞數據顯示，1-10月三盛控股實現銷售額334億元，低于去年同期的345億元，其中10月的銷售額僅有10億元，與去年同期的70億元相差甚遠。

在今年半年度業績會上，林榮濱表示，“三年雙千億”基于當時的資源、外部環境和政策作出的判斷、擬定的目標。在新市場的環境下，公司對雙千億目標進行了適當的調整，規模不再是三盛控股的首要目標，公司不會盲目追求規模。

最近兩年樓市調控政策密集發布，監管方式更具有穿透性，行業的發展模式和商業邏輯發生深刻的變化，通過加杠桿實現增長的方式不再有效。

今年以來，三盛控股明顯對拿地并不熱衷。面對行業存在的不確定性，對于三盛來說，如何快速響應市場的變化、能否始終堅持正確的發展方向、同時保持適度的規模增長，成了更重要的事。

面臨地產“寒冬”，三盛控股還會追求“雙千億”嗎？歡迎留言評論！