如果你去大型房企的售樓處，細心的你可能會看到，一些知名樓盤會列著一個宣傳牌，“我們引入了知名的第三方工程質量評估機構。”什么是“第三方工程評估”？

第三方工程評估，為工程項目“體檢”和“診治”問題。為保障工程項目建造過程與交付的工程品質，甲方付錢給這個“挑刺”的第三方：你出錢，我來給你的項目“找碴”。這個比喻形象地說明了第三方工程評估行業的價值。

從住宅地產、商業地產到公共建筑、政府項目……，第三方工程評估，這個國內年輕的新興業態，從無到有，為協助客戶提升工程品質，降低工程風險，達成綜合效益，發揮著重要的價值。

2021年4月20日，深圳瑞捷（300977.SZ）登陸深交所創業板上市，“工程評估第一股”由此誕生。

深圳瑞捷工程咨詢股份有限公司，是國內第三方工程評估行業的排頭兵企業。公司大客戶名單上，萬科、融創、中海、碧桂園、龍湖、世茂、保利、華潤、金地……這些明星地產公司赫然前在列。深圳瑞捷與300多家國內知名的房地產企業、近100家政府、部隊與自持企業客戶保持著長期而緊密的合作，業務遍及全國500多座城市，至今已完成22萬多個項目標段次的評估服務工作。

瑞捷參與駐場管理的項目·深圳會展中心?圖/深圳瑞捷

第三方工程評估的前世今生

21世紀之初的頭十年，被稱為中國房地產行業的黃金時代，這一時期，中國房地產行業迅速發展。我國建筑開工面積增長迅猛，工程投資建設進入熱潮。以行業龍頭萬科為例，2004年已跨越百億元年營收的規模，全國布局20多個城市，同期開工上百個項目。

行業的領頭羊，思想和行動往往更進一步。“品牌、品質”意識往往也走在行業的前列。2006年起，萬科引進多家境外咨詢機構，對其全國在建項目開展定期的第三方評估咨詢業務。

2008年國際金融風暴，對國內經濟沖擊很大，房地產行業更是首當其沖。以廣東深圳為例，2008年底至2009年上半年，深圳的房價平均下跌近兩成，偏遠一點的原關外地區樓盤價格，下跌幅度更超過三成。

長期習慣了房價只漲不跌的國內消費者，“心理接受不了”，尤其是首次置業者、投資客。在這種背景下，2008年末、2009年初出現了影響遍及全國的房地產小業主維權浪潮。

但小業主們很快開始認識到，從房地產買賣契約的角度維權，幾乎無法達成其“彌補經濟損失“的目的。與此同時，以往關注度較低的房地產工程品質問題，被小業主們放到了放大鏡下，“以房地產質量說事”，他們以此為突破口與開發商進行交涉，成為他們達成訴求的一大法寶。

當時有一個典型的例子：

深圳某地產商在深圳關外開發的一個樓盤，恰逢彼時入伙，當時的樓盤市場價，已降至預售價的70%。在與開發商進行索賠交涉多輪無果的情況下，某樓棟樓上樓下兩戶小業主經自行協商，將自家樓板（即樓下一戶房屋的頂板）鉆穿，并將鉆芯送至有資質的試驗室進行檢測，檢測報告顯示，該鉆芯部位的樓板厚度不能滿足國家規范允許的偏差值要求。

于是，兩戶小業主手持該份檢測報告，向開發商提出正式交涉，要求對房屋結構質量進行全面鑒定，并聲稱要將此份檢測報告通過媒體向全社會進行公開擴散，這種情況令開發商陷入十分被動的境地。

這種案例，在當時的時代背景下非常之多。

層出不窮的質量維權，在房地產行業內引發巨大的反響。怎樣才能保障建筑工程質量，經得起哪怕是市場最低迷狀態下的客戶檢驗？

在困惑中，地產商頭部企業率先行動起來。他們發現，一線的項目管理者、參建各方對定性的質量指標沒有觸動，但對通過現場隨機取點進行實測實量抽查，量化檢查評分及排名的做法卻十分敏感。

萬科整合各一線公司以往的工程巡檢經驗，借鑒新加坡“建筑工程質量評價系統”、香港房屋委員會“承建商表現評分系統”等標準，組織人員編制出一套完整的實測評估量化評分體系，深度結合小業主對房地產項目工程質量詬病最多的指標項，整合成一套本土特色的“建筑工程實測實量及風險評估體系”，并組織人員在其全國的項目試運行這一套體系，收到了良好的成效。

深圳瑞捷誕生關注工程品質不再是空洞的口號

2010年4月，深圳市瑞捷建筑工程咨詢有限公司正式成立，開展第三方實測實量評估咨詢業務，成為了該細分行業在國內的創始成員之一。

從創立早期，公司就立足市場化、專業化，以客戶及用戶需求為導向，不斷完善科學客觀、標準統一、公平公正的第三方評估體系。

經過嚴格培訓達標上崗的評估業務組成員，對每一個評估指標得分或扣分點，都有明確理由和依據。以往被隱藏、被忽略的質量問題可以清晰地揭露出來，通過對項目多個維度質量的合格率統計分析，并形成階段性系列評估成果。客觀公正的“第三方”介入，對客戶自上而下的工程管理，形成了強有力的震撼力。

“它打破了建設單位、施工承包商原來系統內部長期一團和諧的局面，推動參建各方為如何真正提升工程品質想辦法，拿措施，見成效。”，真正做得好的項目，慢慢在客戶評價體系里凸顯出來，關注品質，不再是一句空洞的口號。

瑞捷工程師現場??圖/深圳瑞捷

2012年及以前，深圳瑞捷的客戶由最初的萬科集團、金地集團等知名地產客戶逐步擴展到中海、招商、保利等大型房地產企業。此后每年合作的房地產客戶快速增加。

2013年，深圳瑞捷與專業從事商業地產開發的SOHO中國達成合作，業務范圍拓展至商業建筑領域。

2015年起，深圳瑞捷與政府投資管理及工程行業政府主管部門等客戶達成合作，包括深圳市建筑工務署、山東省煙臺開發區建設局等，為政府投資管理及工程行業政府主管部門改革創新管理模式，推動政府監管項目、政府投資項目工程品質提升，工程風險受控，做出了積極有益的探索，取得了豐碩的成果。

作為國內第三方工程評估行業的排頭兵，從最早的工程過程評估、交付評估至今，工程評估的門類與內涵已經非常豐富。深圳瑞捷的業務也已衍生形成三大業務板塊：工程評估、駐場管理、管理咨詢服務。業務模式延展到項目工程全生命周期。

據范文宏介紹，“工程評估”產品更多地扮演著“眼睛”的角色，走到項目現場去，能夠看到項目的問題，披露風險；“駐場管理”產品，則更像是“一只手“，手把手協助客戶把工程的風險點和痛點解決掉；自 2014 年開展駐場管理業務以來，這塊業務收入增長迅速。

瑞捷工程師在現場??圖/深圳瑞捷

范文宏形容，“管理咨詢”相當于“大腦”的概念。“項目出現什么問題，我給你提供解決方案。我們的數據庫，知識庫，我們的經驗積累，我們的案例分析，我們對行業的研究等等，它是我們的“大腦”的角色，來為前面兩個產品賦能。”

瑞捷的產品創新能力在業內擁有良好的口碑。范文宏說，公司的創新產品都是基于客戶需求導向，通過和客戶共建，千錘百煉催生出來的，“不是我們自己躲在辦公室里貓出來的”。

《住宅建筑工程品質量化評估標準》日前獲批發布，自2021年2月1日起實施。該標準由深圳瑞捷工程咨詢股份有限公司、中國建筑設計研究院有限公司、萬科企業股份有限公司主編，這是我國首部在住宅建筑工程領域的品質量化評估標準，填補了我國住宅建筑工程品質量化評估標準的空白。

瑞捷工程在現場??圖/深圳瑞捷

科創板上市，“推動這個行業往前走”

2017年底，深圳瑞捷啟動股份制改造。2021年4月20日，深圳瑞捷成功登陸創業板，募集資金用于工程咨詢運營服務平臺建設、總部研發中心建設、信息化管理系統建設、補充流動資金等項目。

作為一個新興業態，目前國內涉足第三方工程評估的知名企業只有包括瑞捷在內的少數幾家。范文宏認為：公司上市，希望這個行業的價值被更多人認可，并不希望自己一家獨大，這對行業發展沒有好處。“我們行業不過才11年，將來會有更大作為”，“你既然是一個排頭兵，你獲得了認同，你就應該推動這個行業往前走，讓這個行業做得更有價值。”

根據國家統計局的數據，2020年末，全國常住人口的城鎮化率超過60%。“十四五”規劃綱要提出，到2025年，常住人口城鎮化率提高到65%。新型城鎮化所創造的巨大市場需求，為第三方工程評估帶來新的增長動力。

我國現已步入存量建筑時代。目前國內城市的房屋供應（住宅、非住宅）存量房交易量早已超過新房交易量。寫字樓、聯合辦公運營、長租寫字樓、長租公寓等項目的既有建筑整體改造以及舊住宅、舊辦公樓、學校、醫院等的質量檢測、修繕、運營維護等需求不斷擴大。

范文宏表示，“老的屋村、老的小區要進行翻新改造，它也需要進行品質的監督、檢查跟評價。比如，我們跟萬科做了一些非常有益的探索，并在萬科華東地區將成果進行了應用落地，對已經交付的項目進行后評價，能夠復盤這個項目早期從設計到施工過程中留下了哪些隱患，有哪些環節需要改善，存在哪些運營質量與安全風險。”

深圳瑞捷是國家認定的高新技術企業，公司在工程品質提升、體系標準建設與完善、人工智能應用、數據挖掘、人才發展等核心技術方面持續投入。

瑞捷研究院現場??圖/深圳瑞捷

范文宏表示，“瑞捷是一個品質改善的供應商。工程品質的需求是與時俱進的，我們必須根據市場的進步，客戶需求的變化，持續提供品質改善綜合服務。產品力是我們的一直著力打造的核心競爭力。”

公司總經理黃新華則表示，“從前的人們，對房屋質量的評判標準是能否遮風擋雨，今天，客戶及用戶的需求已發生根本性的變化，從觀感、功能、室內外環境、材料、節能、到智能配套等，這些都成為了工程品質的重要因素。未來房子可能是一個機器人，我們對工程品質的定義必須隨著市場的需求不斷發生變化。”

深圳瑞捷上市現場，董事長范文宏（右）和總經理黃新華??圖/全景網

“刮骨斷腕”，堅持長期主義

和深圳瑞捷合作的客戶都是品牌企業或知名客戶，用總經理黃新華的話形容，但凡找我們的，都是有品質、品牌追求的客戶，“他們花錢給自己找麻煩”。

客戶集團總部找到深圳瑞捷，去給他們全國各地的項目“挑毛病”。難免遭到一線的各種抵制，這是瑞捷業務團隊日常工作中的必修課。范文宏講了一個早年發生的真實小故事：

一天，一個評估組去客戶某項目進行評估。評估組通過測區抽選軟件隨機抽到項目某個樓棟30層的作業面，陪同的項目人員知道該作業面的質量表現不佳，不想讓評估組去檢查，于是他們將施工電梯電源切斷，并說，“我們電梯壞了，要不你們換個樓棟或矮一點的樓層去檢查？”，但我們評估組同事說，必須執行隨機抽選規則。于是直接走樓梯爬上該樓棟30層的作業面，并完成檢查。當他從30層走下來，正準備前往另外一個隨機選中的樓棟時，現場配合人員氣喘吁吁地對評估組說：“施工電梯都修好了，我們一起坐電梯上去吧”！

深圳瑞捷的核心價值有四點：尊重、誠實、成長、擔當。當中特別強調，尊重法律、廉潔自律。公司甚至為此不惜“刮骨斷腕”，寧愿犧牲短期利益，堅持長期主義。

范文宏表示，“2017年底，深圳瑞捷啟動股改，2018年初，公司發現股權激勵計劃名額中有個別員工存在廉潔操守問題，我們當機立斷主動處理，做了名單更換，將相關情況通報客戶，并配合公安機關進行調查及處理。”

針對企業員工出現的廉潔問題，深圳瑞捷會選擇主動曝光。范文宏說，冒著公司名聲掃地的風險，我們“清理門戶”的舉措不但沒有讓公司倒下，反而贏得了客戶的更深的信任和認可。

公司為中國企業反舞弊聯盟成員單位??圖/深圳瑞捷

生于憂患，從“危”中尋找無限的“機”

范文宏與總經理黃新華同為公司共同實控人，也是多年同事，彼此高度信任。范文宏戲稱，“我們在一起的時間比和老婆在一起的時間還多”，?“我們性格一急一慢，是極好的搭檔，對公司發展而言，我們的結合，發揮著1+1>2的效用。”

兩人都認為對方很拼，共同催生出堅持長期創業的心態，和推動行業進步的使命感，“我們做的事是有價值的，我們能否做得更好一點？”于是，時間顯得總是不夠用。范文宏開玩笑稱，“創業這些年，似乎只有工作，基本996”，愛人則答，“我不心疼你累，因為我看你很享受，這是你自己樂意的選擇”。

黃新華則表示，“干這一行，痛并快樂著”，堅持原則，堅持用事實和數據說話。

范文宏（左）和黃新華（右）成立公司跑團“瑞馬會” ?圖/深圳瑞捷

范文宏和黃新華都是長跑愛好者，多次參加半馬或馬拉松賽事，并在公司建立了百人“瑞馬會”跑團。范文宏透露，自己成為長跑愛好者，是因為一個“誤診”的身體危機。

2015年，范文宏心血來潮，計劃和中歐的同學一起去跑戈壁，但平板測試結果呈陽性。醫生說，這可能是“冠心病”的前兆，建議進一步復查，且不宜過量運動。基于對身體的擔憂，加上不服輸的個性，范文宏開始學著練長跑，“從一開始的1公里、2公里、5公里，然后再到10公里、到半馬，至今我已經跑了不下10個半馬，運動讓我控制了體重，強健了筋骨，讓我精力充沛，運動已融入到我生活習慣的一部分。”

范文宏參加戈壁挑戰賽??圖/深圳瑞捷

范文宏曾表示，自己是一個有危機感的人。身體的危機，他用跑步健身突破了自我的恐懼。對經營企業，他也總是居安思危。

因為新冠疫情，深圳瑞捷在迎來公司歷史業績新高的2019年之后，隨即遭遇重度挑戰。

范文宏表示，“2019年我們的業績創了新高，那年底，我們給2020年做了個漂亮的年度規劃；但是，新冠疫情突然爆發，2020年一季度突然就幾乎開不了工”。

也就是在這種危機之下，深圳瑞捷加大了創新的思考和行動。

2020年初受疫情的影響，現場評估模式受到沖擊，深圳瑞捷協同標桿客戶，創新研發第三方線上評估流程及體系，實現了對標桿客戶全國各地項目的遠程評估，開發出“線下+線上”相結合的全新評估模式。

“同時，我們嘗試著去給行業客戶做專業的線上培訓，第一堂培訓課，就有1萬人以上的上線規模。一方面，我們看到了自己的價值所在，一方面，我們看到了一個龐大的市場，這一切，給了我們堅持下去的強大信心。”深圳瑞捷通過疫情期間的磨礪，變得更加健碩。

客觀存在的危機，具有多棱性和相互轉化性。范文宏認為，對危機的關注點，要放在“為客戶創造價值”的維度上加以思考，危的背后，很可能是無限的發展機會。在某種程度上，這也暗合了第三方工程評估的發展之路，一次次“挑刺”、“找茬”背后，從工程質量的“危”中來，卻走出了一條前景無限的康莊大道。

你對深圳瑞捷所在的第三方工程評估行業怎么看？留言區聊聊吧。