買房大軍和賣房大軍撐起了貝殼2020年的營收、凈利雙收。

近日，房產在線交易平臺貝殼公司發布2020年第四季度及全年財報。財報顯示，貝殼2020年第四季度營收227億元，同比增長57.6%。調整后凈利潤則為20億元，同比增長4424.8%；2020全年實現營收705億元人民幣，同比增長53.2%，調整后凈利潤則57億元，同比增長245.4%。

核心交易數據來看，2020年，貝殼找房實現全年存量房業務總交易額(GTV)約1.94萬億，同比增長約49.5%；實現全年新房業務GTV1.38萬億，同比增長85%；實現全年新興業務GTV1761億，同比增長113%。

毫無疑問，上市首份年度財報營收、凈利雙收，各項核心業務保持高增長的亮眼成績，鞏固了貝殼“居住服務平臺第一股”的地位。貝殼財報發布之后，股票大漲9.75%，報65.30美元，最新市值769.7億美元。

新房業績亮眼

貝殼一個新的變化：新房業務取代存量房業務成為貝殼主要營收來源，而且比起存量房業務更為掙錢。

財報數據顯示，2020年，貝殼全年存量房營業收入為人民幣306億元，同比增長24.4%。同期，貝殼新房業務全年新房業務營業收入同比增長87.1%至人民幣379億元。也就是說，新房業務交易額在低于存量房業務交易額的情況下，實現了營收的反超，新房業務盈利能力更強。

其實，新房業務是業績“黑馬”的跡象早有顯現。

貝殼官方數據顯示，公司新房交易服務收入從2018年的75億元，同比增長171.3%至2019年的203億元，而該收入的增長主要由于新房交易額同比增長166%至7476億元。而今，2020年，貝殼新房業務營收為379.4億元，遠高于存量房305.6億元，在總營收中占比約為54%。

新房業務保持上市前的高增速的話，超越存量房僅是時間長短的問題。況且，貝殼也將新房業務當成新的業績增長點在“培養”，不斷開拓鏈家之外的新房交易渠道，增加了新房業務的銷售渠道，進而提高新房交易量。

財報數據顯示，2020年，由鏈家貢獻的新房交易GTV同比增長37.2%至2767億元，非鏈家連接門店和其他銷售渠道完成的新房交易GTV同比增長102.7%至1.11萬億元。

對此，貝殼方面表示：“在滿足客戶需求、與更多開發商達成合作的同時，貝殼也發力銷售端，2020年對非鏈家鏈接門店和其他銷售渠道的新房墊傭覆蓋率擴大至40%以上，且成功實現了整個新房墊傭流程線上化。”

新房業務的增長帶動了貝殼整體業務的增長，而未來在存量房和新房業務的雙驅動下，貝殼或將長期保持盈利。不過，營收增長的喜悅背后，拓展新業務導致成本高企的問題逐漸凸顯，降本增效成為貝殼新使命。

營業成本高企

存量房業務、新房業務規模擴張的同時，貝殼新興及其他業務也實現了增長。

財報數據顯示，2020年，貝殼新興及其他業務收入同比增長68.7%至人民幣20億元（約3億美元），而2019年為人民幣12億元。貝殼方面解釋，增長的主要原因是圍繞公司房產交易服務的金融服務滲透水平的提升，以及平臺完成的裝修單量的增加。

其實，隨著阿里、京東等電商巨頭布局房產業務，市場競爭加劇，貝殼業務規模擴張的背后，外部提傭成本、內部傭金以及薪酬支出等成本支出也大幅增長。

財報數據顯示，2020年，貝殼營業成本同比增長54.3%至人民幣536億元（約82億美元），而2019年為人民幣347億元。

具體來看，2020年貝殼非鏈家連接經紀人和其他銷售渠道的傭金同比增長122.7%至人民幣248億元（約38億美元），而2019年為人民幣112億元；內部傭金和薪酬支出同比增長20.0%至人民幣233億元（約36億美元），而2019年為人民幣194億元；其他成本同比增長109.8%至人民幣22億元（約3.4億美元），而2019年為人民幣11億元，主要由于股權激勵費用的增加。

與傭金支出高漲之相對應的現象是，貝殼平臺經紀人人數暴漲。截至2020年12月31日，貝殼平臺連接的經紀人超過49萬，同比增長37.9%；連接的經紀門店數超過4.69萬家，同比增長25.1%。

高昂的傭金成本給貝殼帶來了不小的運營壓力，且此前貝殼在上海、深圳、廣州、成都、鄭州、重慶等多個城市上調中介費至3%，上調中介費用后，被指有“壟斷市場的嫌疑”，業績和市場口碑呈兩極分化。

據品質地產透露，在黑貓投訴上，貝殼找房的投訴量多達585個；在21聚投訴上，多名用戶還投訴了貝殼找房惡意泄露個人信息、服務爭議等問題；同時，在知乎等社交平臺上也能搜索出許多關于吐槽貝殼的投訴問題。

對此，貝殼方面表示會積極整改。貝殼聯合創始人、CEO彭永東聲稱：2021年，貝殼將專注于五大領域：對消費者好、幫助服務者對消費者好、培育新興業務、創造社會價值以及加強技術在廣闊市場機遇中的關鍵作用。

很多互聯網案例告訴我們，高速擴張的同時忽略服務品質帶來的打擊將是致命的。水能載舟亦能覆舟，失去用戶的信任也就失去了生存的根本，貝殼在擴張的同時也該保證服務水平和運營效率，樹立良好的服務形象，實現降本增效方能長久。

繼續發力數字化

受疫情的影響，線下門店陷入停擺階段，直播賣房、VR看房等新方式大行其道，頭部房企、房地產中介數字化進程加快。

而作為房產交易數字化的擁護者和領導者，在數字化需求爆發之際，貝殼得以進一步收獲數字化果實。財報數據顯示，2020年全年貝殼找房VR帶看發起量達6600萬次；截至去年年末，貝殼找房VR累計房屋采集量約911萬套，同比增長約181.1%。

在各行各業追求數字化轉型的當下，房地產交易市場數字化轉型勢在必行。

一方面，在直播、VR等技術的支持下，VR+AI裝修、AR看房、直播買房成為現實，房產交易線上化也逐漸常態化，而且線上房源豐富、價格清晰透明，充分滿足消費者的個性化需求。另一方面，大數據、AI技術的成熟，加快了企業數字化營銷體系和全流程管理的構建，千人千面的精準營銷、智能化的用戶數據監測和管理等數字化方式，優化了用戶服務流程，提高了企業運營效率。

可以發現傳統房地產商以及天貓好房、好房精選等第三方平臺也加快了數字化的步伐。克而瑞數據顯示，全口徑銷售額榜單前TOP200房企中，已經有143家房企重啟或新推出線上售樓處。其中百強房企發起線上售樓處的超過9成，達到92家，TOP100到TOP200之間房企有51家。

貝殼則加大了研發投入，夯實自身數字化實力。財報顯示，貝殼2020年研發費用大幅提升至人民幣24.78億元。至此，傳統房地產商、貝殼、天貓好房之間的火藥味越來愈濃，房地產服務市場競爭進入膠著狀態。

總之，站在“鏈家”的肩膀上的貝殼，在市場環境利好的情境下，實現盈利并不讓人意外。只是，服務遭詬病、強敵環伺，在成為一個房地產中介巨頭的路上，貝殼仍要面臨很多難題。

文/劉曠公眾號，ID：liukuang110