過(guò)去的2020年，疫情對(duì)很多行業(yè)都造成十分嚴(yán)重的影響，而對(duì)于長(zhǎng)租公寓行業(yè)來(lái)說(shuō)，2020年算得上是最難的一年。而疫情對(duì)房屋租賃的影響本就不小，再加上整個(gè)長(zhǎng)租公寓行業(yè)內(nèi)的不少頭部企業(yè)頻頻爆雷，更是為整個(gè)行業(yè)蒙上一層陰霾。

行業(yè)的劇烈動(dòng)蕩，也讓外界對(duì)從業(yè)者的關(guān)注多了起來(lái)，而頂著“長(zhǎng)租公寓第一股”光環(huán)的青客公寓，受到的關(guān)注則尤其多，特別是當(dāng)青客公寓交出那份一拖再拖的2020財(cái)年年報(bào)之后。

慘上加慘的年報(bào)

從青客公寓發(fā)布公告稱(chēng)2020財(cái)年年報(bào)不能按時(shí)提交時(shí)，似乎就已經(jīng)說(shuō)明了這份年報(bào)，青客公寓拿不出手。

根據(jù)年報(bào)顯示，2020財(cái)年青客公寓實(shí)現(xiàn)凈收入為12.08億元，同比減少2.1%。而截止2020年9月30日，青客公寓的總資產(chǎn)為8.51億元，同比出現(xiàn)52.73%的降幅，公司的總負(fù)債也增加至28.45億元，同比上升了9%。

而對(duì)于青客公寓來(lái)說(shuō)，年報(bào)中最慘的點(diǎn)還是在其難以控制的虧損。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2020財(cái)年，青客公寓凈虧損達(dá)到15.34億元，同比擴(kuò)大了208%，而2018、2019財(cái)年的凈虧損分別為4.99億元和4.98億元。

截止2020年9月30日，青客公寓的累計(jì)虧損金額達(dá)到38.1億元，不難看出，青客公寓的虧損正處于一種失控的狀態(tài)。

這種失控的狀態(tài)自然和疫情有一定關(guān)系，特別是在一季度，因?yàn)橐咔檎龂?yán)重，導(dǎo)致大量租戶(hù)流失，青客公寓的出租率也受到了不小的影響，周期平均入住率從2019 財(cái)年的91.6%下降至83.8%。而且，房源的平均租金也因?yàn)橐咔橛绊懹兴陆担瑑煞矫嬖蚬餐瑢?dǎo)致青客公寓的收入減少，虧損進(jìn)一步加大。

另外，青客公寓近期也一直深陷較大的人事變動(dòng)之中，包括CEO金光杰在內(nèi)的5名高層管理人員相繼離職，也讓青客公寓的發(fā)展多了幾分坎坷。而在高層大換血之后，青客公寓的發(fā)展似乎依舊沒(méi)有起色，也距離彼時(shí)登陸納斯達(dá)克上市的高光時(shí)刻越來(lái)越遠(yuǎn)。

持續(xù)低迷的原因

當(dāng)然，疫情是帶來(lái)了不好的影響，但對(duì)于青客公寓來(lái)說(shuō)這卻并不是造成業(yè)績(jī)持續(xù)低迷的最根本原因，最根本的原因來(lái)自于更多層面。

首先是自身模式的困局。青客公寓采取的“高進(jìn)低處”、“長(zhǎng)收短付”等運(yùn)營(yíng)模式，稍有不當(dāng)就會(huì)帶來(lái)較為嚴(yán)重的資金壓力。青客公寓高價(jià)從房東手中租下房子，但為了吸引更多新住戶(hù)，只能以較低的價(jià)格再租售給租客，這就帶來(lái)了一定的資金壓力。

而為了緩解來(lái)自房東側(cè)的壓力，青客此前也向租客提供了租金貸服務(wù)，試圖利用租客一次性交清租金和青客公寓向房東按月交付租金的時(shí)間差來(lái)盤(pán)活現(xiàn)金流。這種模式本可以實(shí)現(xiàn)，但是青客過(guò)于急切進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張，進(jìn)一步增加了資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

其次是其并不穩(wěn)定的履約能力。從2020年開(kāi)始，青客公寓就一直深陷輿論非議之中，比如去年年初青客公寓以虧損為借口，對(duì)其部分旗下管理的未滿(mǎn)租房源進(jìn)行“強(qiáng)制降租金”，對(duì)于不接受的房東采取解約操作，遭到眾多房東維權(quán)。

雖然青客公寓在之后表示將會(huì)盡快和房東續(xù)約，并進(jìn)一步完善自身能力，但是這種較為負(fù)面的消息對(duì)于平臺(tái)的發(fā)展依舊會(huì)產(chǎn)生不小的不良影響。

最后是長(zhǎng)租公寓行業(yè)的整體低迷。長(zhǎng)租公寓并不是什么新行業(yè)，資本的熱度也已經(jīng)逐漸消散，在這個(gè)更考驗(yàn)自身能力的關(guān)鍵時(shí)刻，從業(yè)者自身穩(wěn)定的表現(xiàn)，才會(huì)讓消費(fèi)者愿意選擇，讓整個(gè)行業(yè)繼續(xù)向好發(fā)展。

但是近期關(guān)于自如、蛋殼等行業(yè)內(nèi)頭部企業(yè)的負(fù)面消息不絕于耳，不少租客被迫走上了維權(quán)道路，而這些負(fù)面影響讓長(zhǎng)租公寓整個(gè)行業(yè)的發(fā)展都較為低迷，自然也阻礙了青客公寓的向好發(fā)展。

“二房東”的自救

但青客公寓并不想自己的故事講到這里就草草結(jié)束，現(xiàn)有模式問(wèn)題頗多的情況下，及時(shí)止損嘗試轉(zhuǎn)型或許會(huì)為自身找到新的發(fā)展機(jī)會(huì)。而從年報(bào)以及青客公寓近期的動(dòng)作來(lái)看，這種轉(zhuǎn)型的意圖也逐漸明顯。

從年報(bào)中可以看出，青客公寓與銀行的租金貸業(yè)務(wù)從2018年就開(kāi)始逐步下降，并且在2020年4月全部停止，目前也沒(méi)有新增。另外根據(jù)報(bào)道，青客公寓將旗下20000間房源轉(zhuǎn)讓給建行旗下的建信住房，青客則僅僅擔(dān)任服務(wù)商的角色，賺取服務(wù)費(fèi)。

這種動(dòng)作意味著青客公寓想要擺脫掉“二房東”的標(biāo)簽，盡量從稍有不慎就深陷旋渦的租房業(yè)務(wù)中逃離出來(lái)，從“二房東”向服務(wù)商轉(zhuǎn)型。而這自然也會(huì)為青客公寓帶來(lái)不少的好處，幫助其提振低迷現(xiàn)狀。

其一，模式更輕，資金壓力也會(huì)更小。以往青客公寓的模式比較重，不僅要承擔(dān)房源的裝修費(fèi)用，還要承擔(dān)房源租不出去的風(fēng)險(xiǎn)。而向服務(wù)商轉(zhuǎn)型之后，服務(wù)費(fèi)收入在總體收入中的占比或許將會(huì)提升，而這一項(xiàng)收入毛利較高，也有望幫助改善青客公寓的財(cái)務(wù)表現(xiàn)。

其二，邊界更廣，未來(lái)機(jī)會(huì)也會(huì)更多。對(duì)于長(zhǎng)租公寓來(lái)說(shuō)，專(zhuān)注于租售這個(gè)環(huán)節(jié)并不是十分可取，因?yàn)檫@不僅會(huì)有較高的資金壓力，未來(lái)的想象空間也不會(huì)有太大的增長(zhǎng)。而青客公寓的這次轉(zhuǎn)型雖然不乏試探的含義在其中，但依舊是為未來(lái)的多元發(fā)展開(kāi)了一個(gè)好頭。

留給“青客們”的時(shí)間不多了

雖然設(shè)想是美好的，青客公寓或許也能借助這次的轉(zhuǎn)型給自身發(fā)展帶來(lái)一次新的轉(zhuǎn)機(jī)，讓自己重新回到高速發(fā)展的賽道中去，但是如今依舊深陷輿論旋渦的青客公寓，能否繼續(xù)獲得消費(fèi)者的青睞，答案依舊充滿(mǎn)未知。只不過(guò)，留給青客公寓的時(shí)間卻并不多了。

因?yàn)樽》繉?duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)是永遠(yuǎn)的剛需，這就為長(zhǎng)租公寓的未來(lái)穩(wěn)定發(fā)展保證了大前提。另外，對(duì)于新世代的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，在注重品質(zhì)和服務(wù)的消費(fèi)觀念之下，對(duì)長(zhǎng)租的模式接受度也會(huì)越來(lái)越高，根據(jù)《2020中國(guó)青年租住生活藍(lán)皮書(shū)》顯示，在90、00后中，有超過(guò)6成的消費(fèi)者將長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)作為租房時(shí)的首選。

這都意味著長(zhǎng)租公寓遲早會(huì)走出寒冬迎來(lái)一個(gè)充滿(mǎn)更多機(jī)會(huì)的春天，而且這個(gè)春天似乎并不會(huì)很遠(yuǎn)。并且在這一輪的低迷之后，長(zhǎng)租公寓行業(yè)也將會(huì)迎來(lái)一輪新的洗牌，這意味著將會(huì)有更多的機(jī)會(huì)被釋放，而且很快。

青客公寓需要盡快調(diào)整自身的步伐，搞清楚該如何抓住下一次發(fā)展的機(jī)會(huì)。而青客公寓所要面對(duì)的問(wèn)題，并不是其所獨(dú)有的，行業(yè)內(nèi)的其他企業(yè)同樣也有這樣的問(wèn)題需要考量。

不論是之前暴雷的蛋殼公寓，還是同樣開(kāi)始向服務(wù)商轉(zhuǎn)型的自如，都需要認(rèn)真考慮自身和消費(fèi)者之間的關(guān)系，也需要認(rèn)真考慮未來(lái)的發(fā)展道路，不能只注重規(guī)模的擴(kuò)張而打亂了自身前進(jìn)的步伐，重蹈覆轍。