配圖來自Canva可畫

今年1月風光上市的蛋殼公寓被曝出下架所有房源的消息在網絡上熱度居高不下，側面體現出長租公寓市場在今年的艱難。

據貝殼研究院統計，截至三季度，今年已有38家長租公寓公司陷入糾紛、資金鏈斷裂、倒閉的漩渦中。長租公寓市場問題頻發，疫情只是導火索，企業自身運營模式存在的問題才是根本原因。

長租公寓市場動蕩之際，業界規模第一的自如也成了眾矢之的。

蛋殼唇亡，自如齒寒？

長租公寓平臺頻繁暴雷的重要原因是租金貸占比過高，牽一發而動全身。

在租金貸模式下，部分企業拿著銀行給的一大筆短期不需要兌付的現金去擴張規模，擴張后再以同樣的方式獲得一筆期限錯配的資金，再去擴張……如同滾雪球一般，企業的規模迅速擴大，而在高收低租基礎上的資金窟窿也越來越大，資金鏈一斷，企業就得付出巨大的代價。

蛋殼的崩盤就是一個血淋淋的例子。

據公開資料，暴雷前平臺上選擇使用租金貸的租戶占比已達65.9%，涉及金額高達數十億元。而我國住建部在2019年印發的指導意見指出，我國房屋租賃企業的租金收入中，租金貸占比不得超過30%。蛋殼收入的租金貸占比已超過國家建議的一倍以上，其風險系數可想而知。

對此現象，自如稱其租金貸占比已不足20%，且在今年12月4日，也叫停了自身部分租金貸業務，海燕計劃下的自如分期付、輕松付等已經暫停使用。自如作為非上市公司并沒有對外公開其租金貸具體業務數據，但若其說法屬實，則目前幾乎不會有太高的風險。

值得一提的是，在這個行業暴雷頻發的寒冬，自如并未曝出資金鏈方面的問題。

不僅如此，自如還有余糧針對蛋殼事件的受害者推出“暖冬計劃”。據計劃，蛋殼的房東和租客在與蛋殼解約后可直接與自如簽約，租客最高可免一個月房租，房東最高可免一年的托管費，其他服務照常提供。

自如此舉不僅成功為品牌宣傳拉了一波好感，還提前鎖定了蛋殼的“優質遺產”，即優質的房源與租客。若能接盤成功，自如能省下大量的時間和資金，助力自己的進一步發展。

警報解除，風險猶在

目前的自如雖然躲過一劫，但其隱憂仍在。

近年來，網絡上關于自如的負面新聞不少，且每條都是“重磅炸彈”。2018年自如房間暗藏攝像頭一事鬧得沸沸揚揚；今年9月自如被曝出誤將中水接入租戶飲水系統導致一租客喝了七個月的“臟水”；12月自如又曝房屋甲醛超標，自測合格報告遭懷疑。

日前，自如房東維權的新聞再次將其推上風口浪尖。據媒體報道，從年初開始便有不少房東接到自如要求降租的電話，若房東不同意，自如居然就單方面進行解約，賠償對方兩個月的房租，但要扣除裝修折舊費用。

疫情影響下城市租房需求下降，房屋空置率和空置周期的升高難免也會對自如的資金鏈造成壓力。據悉，自如此次清理的多是前期高價拿下的房源，作為“高收低租”的禍根，確實有逐步清退的必要。

但是對于自如的解約方案，許多業主并不買賬，在網絡上聲討依舊。自如賠償的兩個月租金與房東需要支付的裝修折舊費兩項相抵，持平算是好的情況，大多數業主還得倒賠它一筆錢。雖然自如此番也是為了降低成本，以保企業長期發展，但如此不顧吃相，是否也說明了企業隱含著未爆的流動性危機？

此外，這些負面消息也暴露出了自如目前在管理和服務上的缺失。據企查查信息顯示，自2017年至今自如的行政處罰信息高達109條，由此日積月累的“民怨”可不是小數目，如何進行業務優化和挽回口碑也是自如需要思考的。

另外，目前自如的主營陣地還在分散式公寓。從分散各地的房東手里收房，經過標準化裝修后再統一租出。這個過程通常要耗費大量的時間和資金，不確定因素高，業務的抗風險能力較差。

再有，從對貝克青年的收購到對蛋殼資源的“鎖定”，可以看出自如并沒有因為疫情而停下擴張的腳步。然而分散式公寓的業務模式下，只要一個環節出問題，就會導致企業的周轉出問題，擴張中的自如仍需警惕資金鏈斷裂的風險。

如何自如？

長租公寓并不是什么洪水猛獸，其確實有效解決了傳統租房模式中存在的一些痛點。信息更透明、手續更便捷、價格更便宜、服務更周到是平臺的核心競爭力。

根據自如與新華網聯合發布《2020中國青年租住生活藍皮書》，中國目前城市租住人數已超過2億人，其中55%的是30歲以下的年輕人，26-30歲的租客占比達到31.48%。毫無疑問，住房是剛需，新一代的年輕人更是奉行“房子是租來的，但生活不是”的理念，他們需要的是有品質、有保障的租房服務平臺。

任何行業的成熟都需要時間來試錯和改進，長租公寓也不例外。行業正從野蠻生長的舊時代走向更加專業、更注重服務的新篇章。

過去的一些玩家利用互聯網行業那種燒錢擴張的模式迅速占領市場，還為本就危險的“高收低租”業務底盤注入資本的雞血，風險層層疊加，崩盤在所難免。

而正在積極改變，試圖扭轉行業困境的自如是令人欣慰的。目前，自如已經向風險更低，更方便管理的集中式公寓發力。

11月20日，自如推出的集中式居住社區自如里正式入駐廣州。社區配備共享辦公空間、便利店、咖啡館等生活配套設施和社區服務，目前已開放500套房源，入住率高達97%。

11月30日，自如宣布并購貝客青年精品公寓。并購完成后，自如將在7個城市擁有53個集中式公寓項目。

此外，自如的多元化營收也收到正向反饋。據官方數據，2020年自如一站式全包搬家服務的訂單與去年相比同比增長了67.48%；平臺上有37%的租客每月定時購買一次自如的保潔服務；平臺對外維修項目同比增長153.94%。

與其他同行相比，自如已擺脫一條腿走路的模式，平臺生態正逐步完善，朝著更專業、更全面的方向發展。行業的陣痛期終究會過去，希望自如今后仍能以審慎的態度精耕業務，為人們帶來更好的租房體驗。