原創?一點財經?

來源 一點財經?

地產圈要是有瓜，那是真的甜。

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11月24日，網絡開始傳閱一份名為《致福晟集團全體跟投員工公開信》（以下簡稱《公開信》）的文件。其中，福晟國際（00627.HK）公開指責世茂集團（00813.HK）“不講武德”，本來已簽訂《賬戶共管協議》，卻非要繞過關聯方，聯手恒豐銀行轉出合資公司款項2.6493億元。

隨后《經濟觀察網》聯系世茂集團，得到的回復是：賬戶的確存在，幫助福晟紓解困難同樣存在，但侵占福晟的行為并不存在。

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在世茂的描述中，它更像是高明的醫生，于福晟運營不暢的時候留下一瓶“開塞露”。至于是否用、怎么用、能否排除腹中羈絆，都是福晟自己的事情。

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之后，《樂居財經》再次聯系福晟，得到回復是“外界未經四方核實的信息，屬不實傳播”，簡而言之，《公開信》子虛烏有，涉及言論與福晟無關。一份征討檄文，落到最后竟無人認領！

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當然，不要以為故事就這么完了。在地產圈兒，被否定的謠言也有價值。很多時候，所有人已習慣假話，以致哪怕是真話說出來也像假話，只能以流言方式存在。這故事，好像《皇帝的新裝》——真話真實得那么虛假。

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讓子彈再飛一會兒，說不定還有瓜呢。

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白衣騎士與灰姑娘

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回顧世茂與福晟之間的恩怨情仇，兩家公司都令人有“人設崩塌”之感。

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在董事長、總裁潘偉明眼中，福晟集團發展前景十分廣闊。這是一家倉儲豐饒的房企，僅在粵港澳大灣區的舊改項目，建筑面積已經達到1000萬平方米，這還不算遍布福建、湖南、鄭州等地的海量土儲。于是潘偉明曾定下銷售額2018年破600億元，2019年破1300億元的目標。

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怎奈福晟并沒有實現自己的宏偉目標，2018年上半年經營產生的現金流凈額還有11.54億元，到2019年6月底已經降至-3.27億元——福晟不缺地，缺的是流動性?；夜媚锵胍把绫蝗税l現美，也需要精靈教母的魔法。

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進入2020年，福晟迎來轉機。

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1月13日，福晟聯合世茂舉行發布會，宣布雙方締結戰略合作伙伴關系，共同發力房地產開發、舊城改造、物業經營等業務。在福晟最困難的時候，世茂扮演了“白衣騎士”，力挽狂瀾于既倒。

演講環節，世茂集團董事局副主席、總裁許世壇義正辭嚴地說，雙方合作是要成立世茂福晟的新品牌，實現“1+1＞2”的效果；到了會后采訪環節，許世壇更是袒露心聲，留下一句名言：“‘大魚吃大魚’的時代到了”。

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回頭來看，這句話說得吊詭。如果成立新公司紓難解困，世茂的活兒最多不過是順水推舟，能否活下去，還要看新公司的生命力；可要“吃大魚”，世茂是否要將福晟整個吞下？

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從此，這個當時沒有講清楚的關系，為雙方的合作埋下了禍根。

有媒體報道稱，建立合作后福晟開始內部調整，不僅管理層開始更替，還在逐步調整核心資產股權比例，進一步穩固世茂在雙方合作中的主導地位。可是此時的世茂，開始調整對外口徑，不再承認收購的事實，表示雙方只是合作。

“世茂沒有收購福晟，所以不會幫它還債，福晟要錢只能等著?！蹦曛械臅r候，世茂稅務總監張麟談及雙方合作時已經將認知上的偏差擺在明面上——灰姑娘最終還是沒有嫁給白衣騎士。

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“小算盤”

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雪崩的時候，沒有一片雪花是無辜的。在這次雪崩中，世茂與福晟兩片云都在下雪。

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“力爭未來三年（2019-2021）收入年均增幅達40%以上，并計劃在未來三年對酒店、物業進行分拆上市。”許世壇的大舉擴張早已是“司馬昭之心”。為實現快速增長，世茂大肆對外收購資產。

公開數據顯示，僅2019年上半年，世茂從泰禾、粵泰、萬通、明發等房企手中已經收購超過20個項目，獲得1800億元貨值，占整個上半年新增貨值的71%。大量收購一度讓世茂的負債高達3047億元，同比增幅高達32.5%，其中流動負債總額高達2143億元。

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當然，風險背后意味著規模的膨脹。有了這些投入，世茂在2019年的銷售額增長至2600.7億元，同比增長48%，即將入圍行業前十。如此快速的成長，足見許世壇執掌下的世茂目標不只是“前十”這樣簡單。

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世茂要成為領跑者，必然還有更大的收購，以及更激進的動作。對世茂而言，即使對象不是福晟也會有其他收購標的進入視野。至于福晟，世茂看中的只有它倉里還算豐饒的土儲。

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可福晟絕不會甘當韭菜。2019年出現運轉危機的時候，潘偉明安慰債權人的說辭有極高的可信度。畢竟兩年前，福晟還是一年內新增土儲1358.8萬平方米的領軍房企，價值不止“一把”韭菜。

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可是倒霉的速度永遠比想象中快。隨著“20福晟02”、“19福晟01”、“20福晟01”、“19福晟02”等債券波動明顯，能脫身的投資者都已離場。至于土地，整個2019年福晟沒有新增，土儲只有369.08萬平方米——還不足頭部房企一個月的合約銷量。

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公開信息顯示，福晟被列為被執行人已多達數十條，應對債權人訴訟以及員工討要投資款、成為公司管理層必須面對的頭疼問題：面臨706億元的債務，一端是銷售端無力造血，一端是資本端無人注資。

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出身貴族的灰姑娘步入豪門，還要扔下一只水晶鞋撐門面，而福晟不是貴族，實際上只是個愁嫁的丫頭而已。如此之大的認知偏差，最后怎能走到一起？

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生意場

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這樣看來，世茂與福晟之間，關系根本不是什么“白衣騎士”與“灰姑娘”。當然，這樣的故事，早在多年前上演過。

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2006年9月，路勁基建（01098.HK）曾經以18億元的價格，收購順馳95%的股份。

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可一年后，再提及此次收購的單偉豹懊喪不已。順馳資產中，存在借款、違約、工程欠款等問題，單偉豹只得不斷投入資金，填好孫宏斌留下的多個大坑；孫宏斌亦因單偉豹擅自行使了順馳B的購買期權，不斷傳出要與其對簿公堂的消息。

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“收購順馳，讓我累得半死?！眴蝹ケ浫绱烁袊@，這樣看來，單偉豹虧了；順馳被收購后失去控制權的孫宏斌，同樣憤憤不平，似乎也虧了。從雙贏到雙輸，故事就是這么簡單。

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彼時的路勁與融創，恰如此時的世茂與福晟。世茂沒有那么高尚，不過是饞福晟的“身子”，即那些仍在閃光的土儲，至于債務、投資人關系、歷史遺留問題，能甩自然要甩掉。

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福晟集團在決定“賣身”前就該放棄幻想，接受現實——自己不是“香餑餑”，可選擇的后路已不多，設若有人敲門收購，最終大概率是被“肢解”，好資源成為大魚的食物，包袱會被有多遠甩多遠。

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可是很遺憾，在決定合作的時候，雙方對彼此都產生了不切實際的判斷。再加上輿論樂于講述一個“白衣騎士”英雄救美的故事，導致合作雙方沒能及時找到正確的定位，如此以來，何談理想的結果。

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其實冷靜下來，哪里有什么“白衣騎士”，哪里有什么“英雄救美”？一切太想當然了，這只是一門生意：買家出錢，自然要用更少的投入，獲得更多的資源；賣家出地，自然要定價公平合理，爭取更高的賣身價。一個要買，一個想賣，雖然角色不同，但地位本應相同。

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剩下的只有博弈，零和博弈，你不虧，我就賺不到，兩方都在爭取利益最大化。這本是一個艱難的談判過程，可短時間內雙方竟然達成了合作，說明其中太多問題被強行忽略了，這樣達成的協議，必然彈指可破。

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在生意場，哪有什么童話？有的，只是交易。

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結語

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做生意的時候，最害怕的是高估自己，低估對手。自己永遠高高在上，都在以“下嫁”心態迎接合作，怎么可能平穩地走向終點？沒有對局面的客觀判斷，沒有對自己的正確估量，失衡是必然的。

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目前來看，無論世茂還是福晟，都希望盡快結束眼下的風波，盡快解決遺留的問題。內心深處，雙方是否已經意識到問題的關鍵在于各自不切實際的定位與失去刻度的心態？放平穩，有的時候真不是說的那么簡單。