25億債券回售！“2000億房企新貴”成發債大戶，資產兩年翻倍
債市觀察
銷售額從1000億增長到2000億，旭輝集團只用了兩年時間。但與之相伴的，是公司債務規模驟增，融資成本上漲，利潤率持續下滑。如今，25億債券選擇全部回售，考驗著這家“2000億房企新貴”的資金鏈。
銷售額從1000億增長到2000億，旭輝集團只用了兩年時間。但與之相伴的，是公司債務規模驟增，融資成本上漲，利潤率持續下滑。如今，25億債券選擇全部回售，考驗著這家“2000億房企新貴”的資金鏈。
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作者?| 王洪臣
來源?|?債市觀察
01 資產兩年翻一倍，剛性負債546億
近日，旭輝集團股份有限公司（下稱“旭輝集團”）公布了公司發行的債券“2018旭輝03”的回售實施結果，回售金額共計25億元，即全部選擇了回售。
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公開信息顯示，“2018旭輝03”于2018年8月6日發行，計劃發行規模12.5億元，實際發行規模為25億元，債券期限為2+1Y，票面利率5.46%，資金用途為償付公司部分已發行公司債券的回售金額。
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公開信息顯示，旭輝集團為港交所上市公司旭輝控股（集團）有限公司（下稱“旭輝控股”，0884.HK）在境內的主要運營實體。公司以商品住宅開發銷售為核心，涵蓋小高層、別墅以及 LOFT 等，產品定位中高端，銷售額于2019年突破2000億元。公司實控人為林中、林偉與林峰三兄弟。
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7月初，旭輝集團宣布稱，根據募集說明書中約定，決定將“18旭輝03”最后一個計息年度的票面利率下調266個基點，即從最初的5.46%下調為2.80%。所以，“2018旭輝03”此次選擇全額回售，市場應當并不意外。
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債市觀察（ID：bondreview）了解到，今年1-6月公司累計發行債券募資31.20億元，即“20旭輝01”與“20旭輝02”，票面利率分別為3.80%與4.50%，均大幅低于此前發行的債券。
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企業預警通顯示，旭輝集團目前債券存續規模為159.86億元，債券為12只，其中一年內到期金額為31.21億元。此外，公司1-3年內到期的債券金額接近100億元，占比超過了債券總量的60%。
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此外，港股上市的旭輝控股目前存續有11只債券，其中包括41.07億美元債與26億的人民幣債券，金額合計約為313億人民幣。如果將旭輝集團與旭輝控股所發行債券合計，總規模為約473億元。
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據上海新世界資信6月18日發布的跟蹤評級報告顯示，公司主體評級為“AA+”，展望穩定。截至2019年底，公司總資產為2682.49億元，總負債為2046億元，其中剛性負債546.45億元。
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債市觀察（ID：bondreview）注意到，在2017年時，旭輝集團總資產還僅為1086.44億元，兩年時間增長160%，可謂迅猛。
02 凈利潤率連降，權益銷售額占比過低
公開信息顯示，旭輝集團創立于1992年，前身為“永升物業代理有限公司”。在創建這家公司之前，林中已是廈門房地產市場的一名優秀地產銷售經理。
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創業之后，林中帶領公司迅速打開局面，獲得第一桶金。但他并不滿足于做中介，開始向開發商轉變，創立“廈門永生旭日置業公司”。在廈門立穩腳跟后，林中在2000年選擇“遷都”上海，進軍一線城市，開始二次創業。
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2004年11月，旭輝集團有限公司正式成立，開始在房地產市場全面發力。此后經過多年發展，2012年11月，旭輝集團終于在香港上市。
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近年來，旭輝集團發展迅猛，僅用了兩年時間，便走完了從1000億到2000億的進階之路，堪稱“黑馬”。
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據港股上市公司旭輝控股2019年財報顯示，公司全年合同銷售額為2006億元，同比增長32%；營業收入547.66億元，同比增長29.26%；實現總利潤90.41億元，同比增長27%。
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但是，在規模快速擴張的同時，這家“2000億俱樂部新貴”的利潤率卻持續下滑，2017-2019年度凈利潤率依次為19.32%、16.80%、16.51%，期間歸母凈利潤率由15.17%漸降至11.75%。
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旭輝控股的營業總收入同比增長率也出現逐年下滑態勢，在2017-2019年營運總收入同比增長率分別為43.16%、33.13%、29.31%。
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此外，旭輝控股財報顯示，公司融資成本也在大幅增加。數據顯示，2019年公司營銷及市場推廣開支同比增長50.85%，行政開支同比增長37.09%，融資成本增加則達到97.38%。
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公開數據顯示，2019年旭輝控股進行了多筆境外融資，如2019年1月發行4億美元票息率為7.625%的二年期美元債券、2019年7月發行16億元票息率為6.70%的兩年期人民幣債券、2019年11月發行5億美元票息率為6.45%的四年期美元債券等等。
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據債市觀察（ID：bondreview）了解，長期以來，與其他房企合作都是旭輝集團發展的重要戰略之一，但隨著合作項目逐步入賬及并表項目比例提升，權益銷售額占比低也成為公司面臨的重要問題。
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2017年旭輝集團銷售額首破千億時，旭輝權益銷售額占全口徑銷售額比例為53%，2018年沒有變化，在前15名房企中最低。2019年為55%，提升不大。而據克而瑞研究中心發布的《2019年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》顯示，TOP100房企2019年權益銷售額占比為75%，遠高于旭輝集團。
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如今，不論是國內運營主體旭輝集團，亦是港股上市的旭輝控股，對債券市場都相當倚重。對這樣擁有數百億債券的2000億房企巨頭，你了解多少呢？歡迎在下方留言評論。
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