原創：中新經緯（jwview ）

01?上市公司扎堆賣房

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在12月21日一個論壇上，馬云說：“到了年底了，昨天一天，我收到很多朋友借錢的電話，一天內5個電話。過去一個禮拜，要賣樓的朋友大概有10個，確實不容易。”

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想賣樓的，不止馬云的“朋友們”，不少上市公司也紛紛加入到變賣辦公樓、住宅的行列。據中新經緯（微信號：jwview）不完全統計，2019年第四季度以來，A股市場先后至少有高科石化、中成股份、海正藥業、哈森股份、東方鉭業、*ST游久、全新好、數源科技、亞太科技、香梨股份、凱文教育、中房股份、*ST海馬、曙光股份?、延華智能、*ST中安、神農科技、*ST華源、莫高股份、云天化、昂立教育、保變電氣、國發股份、新華傳媒24家上市公司發布了出售房產的公告。

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在這24家上市公司中，較為出名的企業當屬已經更名為“*ST海馬”的海馬汽車，而其從今年年初持續至今的賣房行動，引起不小的關注，深交所也為此下發過關注函。

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今年4月23日，*ST海馬公告稱，擬出售上海浦東新區的36套閑置房產和海南省海口市的81套閑置房產。5月16日又稱，擬出售位于海口市金盤工業開發區的部分閑置房產，其中，住宅 269套、商鋪15套。兩次公告，共計要出售401套房產，在賣房數量上，已經是今年A股市場的“扛把子”，網友戲稱，*ST海馬賣房“賣出了開發商的氣質”。

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*ST海馬5月份稱，擬出售房產出售后，公司預計累計實現資產處置金額約3.34億元、累計影響公司歸母凈利潤約1.7億元。根據公司11月23日披露的最新進展公告，401套房產銷售出去了318套，應收賬款約1.47億元，對凈利潤影響7364萬元。

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在賣房數量上，云天化也不算少，其計劃出售云南安寧市72套房產，評估值7085.79萬元，若上述房產全部按評估值掛牌交易完成，扣除相關稅費預計將增加公司歸屬于母公司凈利潤約4000萬元。

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從出售房產的地點看，北京、上海、深圳三地較為集中。由于一線城市整體房價較高，即使出售房源較少，總價款也不低，給企業帶來的收益比較可觀。*ST游久12月13日公告稱，計劃出售上海市浦東新區8套辦公房產，評估價1.554億元，預計將增加本期歸屬于上市公司股東的凈利潤約8000萬元。

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梳理發現，以出售資產的金額計算，曙光股份位居第一。該公司11月22日稱，根據丹東市土地利用總體規劃和城市總體規劃要求，丹東市振興區政府擬對一地塊國有土地使用權及地上建筑物、附著物等資產收儲，初步協商補償費用約為8.64億元。

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同時，一些企業還是出售房產的常客，最近的年份都有年底賣房的經歷。中房股份11月29日稱，出售新疆兵團大廈裙樓一層、三層投資性房地產，合同金額約1.33億元，交易完成后，將增加2019年營業收入1.27億元，預計增加凈利潤5100萬元左右。

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而在2017年12月、2018年12月，中房股份就分別通過出售房產實現營收7452.67萬元和1162萬元，增加利潤總額約3700萬元和600萬元。

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02?已有6家企業遭監管問詢

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北京房山區一住宅小區 中新經緯 薛宇飛 攝

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上市公司年底突擊交易情況增加，已經成為監管部門關注的焦點。

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上交所近期表示，年末突擊交易主要有兩類，一類是資金套現交易，以現金購買關聯方資產為主要形式；另一類就是保殼交易。以保殼為目的的交易，主要是試圖“量身定制”，規避諸如凈資產為負、凈利潤連續虧損、營業收入不足1000萬元等退市風險情形。具體形式有通過土地、房產、股權等各類資產出售實現處置收益，購買子公司增加并表資產或利潤，以資產投資入股確認重估收益，以及通過會計政策、會計估計變更調節利潤等。

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基于此，上交所公司監管部門注重發揮事中監管作用，綜合采取發函問詢、約談中介、提請核查、紀律處分等措施，多方聯動監管、強化問責力度，努力通過監管約束和市場約束相結合的方式，充分揭示交易實質，及時制止不當行為。

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據中新經緯統計，針對上述24家上市公司的賣房行動，監管部門至少已經向*ST華源、中房股份、香梨股份、*ST游久、哈森股份、曙光股份6家企業下發了問詢函，向東方鉭業、全新好、*ST海馬3家企業下發關注函，向神農科技下發了監管函。

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不過，對于上市公司來說，想通過變賣房產來粉飾業績并不容易，因為房子不是很好出手。

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截至11月23日，*ST海馬還有83套房沒有賣出，其中，36套位于上海的房產只賣出了2套，海口的15套商鋪只賣出1套。*ST海馬年初預計出售上述房產可以帶來約1.7億元的凈利潤，但現在只有7364萬元，一半也沒有完成。

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*ST華源今年計劃將哈爾濱市龍電大廈、龍電花園小區部分房產進行出售，但一直無人接盤，至10月17日，*ST華源稱，考慮本地房產交易市場的狀況，為了盡快盤活閑置房產，有效緩解公司的資金壓力，公司決定將龍電花園房產掛牌價格全部按評估價值下調10%繼續出售，即掛牌價格由7937萬元調整為7143萬元。2019年即將過去，但至今也沒有看到龍電花園小區房產被成功出售的公告出來。

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面對龍電大廈出售無望，10月30日，*ST華源變更了出售方案，擬以龍電大廈房產評估值約1.94億元為對價，投資入股華電科工的全資子公司中電恒基，增資后持有中電恒基的股權比例為47.3%。

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03?或存粉飾業績嫌疑

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對于為何出售房產，多數上市公司給出了大致相同的理由，即盤活資產。例如，全新好公告稱，擬以總價2500萬元的價格轉讓深圳市11套房產，是為了盤活資產，提高公司資源利用效率。但這似乎并非全部理由。

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中新經緯梳理發現，在上述24家賣房的上市公司中，中成股份、海正藥業、哈森股份、*ST游久、數源科技、香梨股份、凱文教育、中房股份、*ST海馬、曙光股份?、延華智能、*ST中安、神農科技、*ST華源、云天化、保變電氣、國發股份17家企業今年前三季度歸屬于上市公司股東的扣非凈利潤為負，剩余的企業前三季度扣非凈利潤雖然為正，但多數已經較去年同期出現下滑。

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*ST海馬2017年、2018年歸屬于上市公司股東的凈利潤分別為-9.9億元、-16.37億元，兩年合計虧損26.31億元。2019年前三季度繼續虧損，凈利潤為-2.01億元，扣非凈利潤為-3.63億元。而近期，*ST海馬對媒體表示，通過賣房子、賣股權，有望保殼成功。

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連續兩年虧損的*ST游久出售上海房產的公告發布僅半個小時，就收到了上交所的問詢函，上交所要求公司結合目前的生產經營和財務狀況，說明此次集中出售8套房產的商業考慮，以列表方式披露說明增加8000萬元凈利潤的具體測算依據和計算過程。

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*ST游久回復上交所稱，截至9月30日，歸屬上市公司股東的凈利潤虧損1127.77萬元，預計2019年累計經營性利潤仍可能出現虧損。為了盤活和優化公司存量資產，公司出售標的房產主要基于下一步進行內涵式及外延式發展所需資金儲備考量，也為企業未來的發展創造更大的空間。

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上交所在對中房股份臨近年底頻頻施展“財技”的問詢中，要求中房股份說明本次交易的收入確認條件，對于近年來中房股份常年靠投資性房地產的出租、銷售支撐營收，要求其結合近三年經營狀況、營業收入和業績等情況，說明公司持續經營能力是否存在重大不確定性并充分提示風險，并明確要求其說明，出售投資型房地產是否為避免因營收低于1000萬元或連續兩年凈利潤為負，被實施退市風險警示。

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武漢科技大學金融證券研究所所長董登新對中新經緯表示，對于一些主業薄弱甚至虧損的公司，往往會在年底通過變賣公司資產的方式來美化業績，以達到蒙蔽投資者的目的。而對于那些因持續虧損面臨“ST”風險的上市公司來說，采取這種方式粉飾業績更是一種耍賴行為。