作者｜陳夢(mèng)霏

   來源｜野馬財(cái)經(jīng)

在港股排隊(duì)近半年的開元酒店，上市只差臨門一腳。

3月8日，開元酒店(1158.HK)公布公告，此次IPO全球發(fā)行7000萬股H股股份，發(fā)行價(jià)為16.5港元/股，募集資金約10.7億港元。值得一提的是，開元酒店已與兩名基石投資者攜程香港及GreenTree（格林豪泰），訂立基石投資協(xié)議。

這意味著從2004年起就開始籌謀上市的開元酒店，歷經(jīng)十五載的磨礪，即將攜手兩大明星投資者實(shí)現(xiàn)上市夢(mèng)。

在2018年開元酒店成立30周年之際，戎馬半生、已步入花甲的創(chuàng)始人——陳妙林曾用六個(gè)字來總結(jié)開元酒店過去三十年的發(fā)展，“天時(shí)、地利、人和”。

如陳妙林所言，開元酒店誕生之時(shí)，恰逢改革開放的好時(shí)機(jī)。公開資料顯示，開元酒店的前身是杭州蕭山一家國營招待所。改革的春風(fēng)吹到吳王夫差戰(zhàn)敗越王勾踐的蕭山時(shí)，在蕭山物資局工作的陳妙林，正值事業(yè)高峰期。

為了接待更多來往的商人和外賓，由蕭山招待所改建而來的蕭山賓館應(yīng)運(yùn)而生。因緣際會(huì)下，有能力組織各方物資，又有供貨渠道的陳妙林，成了蕭山賓館的掌舵人。

之后幾年，在陳妙林的苦心經(jīng)營下，進(jìn)門喊“您好”、保齡球館、KTV等潮流娛樂設(shè)施，讓蕭山賓館遠(yuǎn)近聞名，生意愈發(fā)紅火。

1994年，國企改制的浪潮席卷全國，蕭山賓館開始實(shí)行股份制改革。2000年國資退出，陳妙林成為開元第一大股東，并徹底贏得企業(yè)經(jīng)營的自主權(quán)，也為開元酒店“開元盛世”奠定了基礎(chǔ)。

改制后的開元酒店管理經(jīng)營越發(fā)靈活，一方面在裝飾風(fēng)格和菜品上突出江南特色，另一方面開始實(shí)施連鎖化發(fā)展戰(zhàn)略，同時(shí)進(jìn)軍房地產(chǎn)領(lǐng)域，計(jì)劃借助房地產(chǎn)收入反哺酒店業(yè)務(wù)的發(fā)展。正是依靠著“酒店+地產(chǎn)”復(fù)合聯(lián)動(dòng)的開發(fā)模式，開元酒店很快在江浙一帶打響名聲，成為一家頗具規(guī)模的集團(tuán)化企業(yè)。

然而這樣風(fēng)光的日子也只持續(xù)到2003年“非典”爆發(fā)，以酒店為主打業(yè)務(wù)的開元酒店遭遇了前所未有的重創(chuàng)。好在有地產(chǎn)業(yè)務(wù)的支撐，再加上政府的扶持政策，開元酒店順利度過那段特殊而艱難的時(shí)期。

這讓陳妙林意識(shí)到，上市乃開元酒店要想繼續(xù)發(fā)展壯大的必經(jīng)之路。2005年，開元酒店首次對(duì)外宣布即將赴港上市，計(jì)劃將浙江開元蕭山賓館、杭州開元之江度假村、蕭山開元城市酒店等整體打包，擬募集資金2~3億元。

可惜天有不測(cè)風(fēng)云，正當(dāng)陳妙林緊鑼密鼓地籌備上市之時(shí)，2005年10月香港出臺(tái)了新的固定資產(chǎn)折舊標(biāo)準(zhǔn)，這意味著開元酒店凈利潤將大幅縮水，上市計(jì)劃只得暫時(shí)擱淺。

這一擱置就是三年，期間2006年開元酒店在進(jìn)軍上海市場(chǎng)，恰逢房地產(chǎn)行業(yè)危機(jī)，上海房地產(chǎn)政策逐漸趨緊，開元借助房地產(chǎn)業(yè)務(wù)反哺酒店的路子開始行不通。

為此，陳妙林不得不調(diào)整戰(zhàn)略向輕資產(chǎn)化方向轉(zhuǎn)型，以酒店委托管理、品牌輸出的方式擴(kuò)大版圖。從招股書披露數(shù)據(jù)來看，報(bào)告期內(nèi)開元酒店約9成以上收入來源于租賃酒店收入，自有酒店客房數(shù)量占所有在營酒店數(shù)量的比重也不過1.2%。

（來源：開元酒店招股說明書）

2008年，籌謀已久的陳妙林再次將上市計(jì)劃提上日程。與以往不同的是，這一次開元背后有了更強(qiáng)大的靠山——?jiǎng)P雷投資。2007年底，一則關(guān)于美國知名私募股權(quán)公司凱雷集團(tuán)，以約1億美元入股開元酒店的消息，在市場(chǎng)上傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。

隨后，開元酒店董事長陳妙林向媒體公開證實(shí)了這一消息，并透露凱雷首批投資3.4億元已經(jīng)到位。但最新披露的招股書卻顯示，凱雷是在2013年與開元酒店簽訂投資協(xié)議，以2600萬元的價(jià)格獲得開元酒店40%的股權(quán)。

對(duì)此，開元酒店方面對(duì)野馬財(cái)經(jīng)（公眾號(hào)：ymcj8686）解釋稱，2007年凱雷投資1億美元到浙江開元酒店管理股份有限公司的前身，即浙江開元酒店投資管理集團(tuán)有限公司。招股書中所說的2013年凱雷投資是公司內(nèi)部重組的一部分，事實(shí)上凱雷并沒有新出資。

Anyway，有了“總統(tǒng)俱樂部”凱雷投資的加持，開元酒店如虎添翼，上市信心十足。然而，就在陳妙林以為萬事俱備，只等上市敲鐘的時(shí)候，幸運(yùn)之神再次與他擦肩而過。2008年金融危機(jī)席卷全球，港股市場(chǎng)也遭到了巨大的沖擊，開元酒店只能再度延后上市。

面對(duì)并不眷顧自己的港股，心有不甘的陳妙林決定將目光轉(zhuǎn)向A股，計(jì)劃借殼上市。無奈的是，正當(dāng)雙方進(jìn)入實(shí)質(zhì)談判階段，政策風(fēng)向變了。按照陳妙林的說法：“如果單純是酒店業(yè)上市意義不大，因?yàn)槿毖氖欠康禺a(chǎn)。”

陳妙林明白，天下沒有免費(fèi)的午餐，凱雷也不愿意空手而歸。2013年，陳妙林選擇了以REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）方式，將旗下部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)打包，曲線上市。有觀點(diǎn)將此舉解讀為開元酒店迫于與投資者簽訂的5年上市規(guī)劃壓力。

野馬財(cái)經(jīng)（公眾號(hào)：ymcj8686）向開元酒店方面求證，對(duì)方表示：“凱雷與開元完全沒有五年上市的約定，屬于杜撰。”

北京一位證券從業(yè)人士對(duì)野馬財(cái)經(jīng)（公眾號(hào)：ymcj8686）表示，REITs 上市與 IPO 不同，REITs 上市主體是特定的資產(chǎn)包而非發(fā)起人公司整體，相比尋常IPO融資門檻更低。

不過從當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)反應(yīng)來看，投資者們似乎并不買賬，開元酒店原計(jì)劃發(fā)行規(guī)?？偧Y額16.45億-19.74億港元大幅縮水，最終降至約6.75億港元。

對(duì)于這樣的結(jié)果，凱雷自是不滿意的。再加上自2012年起，盲目公款消費(fèi)等受到扼制，高端酒店市場(chǎng)明顯受到影響。曾經(jīng)對(duì)開元酒店滿懷希冀的資本巨頭凱雷投資，也不再愿意繼續(xù)陪玩下去。

2016年，凱雷方面以投資期限已到為由，將手中股權(quán)全部清空。據(jù)招股說明書披露，2016年11月17日，凱雷資本方面與NC Hotels、上海鉑卉投資、OC Hotels訂立股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。

其中NC Hotels以3.2億元的對(duì)價(jià)，獲得開元酒店21.0%的股權(quán)；上海鉑卉投資以1.8億元的對(duì)價(jià)，獲得11.9%的股權(quán)；OC Hotels則已7900萬元的對(duì)價(jià)，獲得5.1%的股權(quán)。由陳妙林掌控的開元旅業(yè)仍是開元酒店第一大股東，且持有開元酒店57.1%的股權(quán)。

值得一提的是，這三位新的接盤俠背后，其中上海鉑卉投資與攜程關(guān)系密切。天眼查數(shù)據(jù)顯示，上海鉑卉投資的大股東是上海華程，持股比例為99.55%，而上海華程又是上海攜程的全資子公司。

也就是說，攜程通過上海鉑卉投資間接持有開元酒店的股權(quán)。截止招股書披露日，上海鉑卉投資的持股比例已降至1.7%。

（來源：開元酒店招股說明書）

事實(shí)上早在2014年4月，攜程方面曾花費(fèi)5000萬元人民幣，投資了德國開元旅游集團(tuán)。另據(jù)天眼查公布的融資信息，開元酒店在2018年12月，曾獲得上海鷗翎投資的戰(zhàn)略投資，而鷗翎投資的戰(zhàn)略合作伙伴及股東，亦包括攜程在線。

（來源：天眼查）

除此之外，開元酒店的9位董事中，江天一既是OC Hotels和鷗翎投資的董事，也是開元酒店的非執(zhí)行董事，且開元酒店與攜程也有線上業(yè)務(wù)的合作。顯然，在凱雷投資徹底退出之前，開元酒店和攜程之間早已是交集頗多。

如今，有在線旅游行業(yè)巨頭攜程作為基石投資者保駕護(hù)航，對(duì)于開元酒店而言，無異于錦上添花。不過中泰國際證券的研報(bào)指出，按全球公開發(fā)售后的7000萬股本計(jì)算，對(duì)應(yīng)公司市值為9.36-14.03億港元，相比港股同行較低，最終只給出了中性評(píng)級(jí)。

熱衷跑馬的陳妙林曾說，“跑馬是有終點(diǎn)的，做企業(yè)是無止境的。”你認(rèn)為估值低于港股同行的開元酒店，在未來港股跑馬路上能走多遠(yuǎn)？歡迎評(píng)論區(qū)留言。