作者｜王思雪 徐悅邦

來源｜野馬財經

有人說，沒有什么比一份亮眼的財報更能振奮投資者的信心了。

近日，華夏幸福交出了一份亮眼的三季度報。財報顯示，2018年前三季度，華夏幸福實現營業收入451.41億元，同比增長46.14%；歸屬于上市公司股東的凈利潤78.78億元，同比增長26.49%；凈利率達到17.45%。

據Wind數據顯示，在已披露2018年三季度報的A股上市房企中，華夏幸福的營業總收入451.41億元，僅次于綠地控股（600606.SH）、萬科A（000002.SZ）和保利地產（600048.SH），位列第4；78.78億元的凈利潤則排在第5位。

截圖來源：Wind數據

今年以來，在房地產行業調控趨緊的背景下，許多房企叫苦不迭。華夏幸福今年上半年還曾面臨現金流緊張的情況。那么，它又是如何化解危機？通過哪些“獨家秘密”使自己拿出了一份不錯的三季報成績單呢？

異地復制模式見成效

對于企業而言，“開源節流”始終都是公司生存、發展壯大的永恒之道。在這兩方面，華夏幸福都不遺余力。

作為早已跨入銷售額“千億俱樂部”的房企之一，華夏幸福的銷售收入仍呈現出持續上升的態勢。據華夏幸福2018年7-9月經營情況簡報顯示，公司前三季度實現銷售額1077億元；實現銷售面積962萬平米，同比增長53%。

而國家統計局數據顯示，今年9月份，房地產銷售面積同比下降3.6%至1.68億平方米。相關人士分析稱，在宏觀環境及行業調控政策仍趨緊的情況下，華夏幸福交出的這一數據與其它房企相比較，是非常具有競爭力的。

這一亮眼的數據，或許離不開華夏幸福近年來確立的走出環京的“異地復制模式”。

創立于1998年的華夏幸福，此前主要深耕京津冀地區。公開資料顯示，2017年華夏幸福京津冀地區的地產收入占地產總收入的比重超過80%。

而自去年起，華夏幸福開始推動“異地復制”戰略，一邊向長三角城市群、珠三角城市群、成渝城市群等區域擴張，一邊降低對環京的依賴。

華夏幸福2018年三季度報顯示，公司非京津冀區域前三季度實現銷售面積443萬方，占總銷售面積比例達到46%，較去年同期增長90%。

此外，華夏幸福環南京、環鄭州、環杭州區域1-9月銷售面積占比分別達到13%、11%、7%，環合肥、環武漢區域的銷售業績也開始作出貢獻。繼環南京和環杭州區域之后，以環鄭州區域為代表的異地復制新增長極持續顯現。

同時，華夏幸福“異地復制模式”發力重點在于產業新城。公開資料顯示，華夏幸福主營業務為產業園區業務和房地產開發業務，主要通過PPP模式探索區域經濟發展。其中，產業園區業務是核心業務，包括產業新城與產業小鎮。

此前，華夏幸福已有“固安產業新城”和“嘉善產業新城”等成功經驗。

華夏幸?！爱a業新城”的標桿——固安產業新城，圖片來源：華夏幸福官網

華夏幸福2018年三季度報顯示，今年1-9月份，華夏幸福新簽PPP項目合作協議共17個，包括14個產業新城項目和3個產業小鎮項目，其中有13個位于非京津冀區域，包括貴州省貴陽市修文縣產業新城、安徽省巢湖市中埠體育小鎮等。

此前，華夏幸?？偛妹象@曾表示：“‘典型房地產公司’主營業務就是買地、蓋房子、賣房子，而華夏幸福是‘非典型房地產公司’，是產業新城發展運營商?！?/p>

財務結構持續優化

除了持續推進“異地復制模式”外，華夏幸福還在債務結構調整、現金流優化、費用控制等方面下了不少功夫。

2018年三季報顯示，華夏幸福貨幣資金為379億元，大于公司一年內到期的有息負債。短期借款較年初持續下降，債務期限結構得到優化。

同時，華夏幸福今年第三季度經營活動產生的現金流量凈額為正，并已連續兩個季度為正。第三季度回款率達到59%，比上半年的46%高出十余個百分點。

另外，截至今年9月底，華夏幸福預收賬款達1525億元。分析人士預計，該賬款有望在未來二三年內逐步結轉為公司的營業收入與利潤。并且今年前三季度，華夏幸福在營收同比增長近5成的前提下，銷售費用同比下降。

有分析人士稱，華夏幸福正在經過一系列“開源節流”的舉措，為其多項財務指標添上“防火墻”。

財務結構的優化，直接為公司融資能力的提升帶來助益。

華夏幸福2018年三季度報還顯示出了公司多渠道的融資能力。財報顯示，2018年前三季度，華夏幸福成功發行公司債券97億元、超短期融資券50億元、境外債8億美元。并已獲得中誠信、聯合、東方金誠等多家國內評級公司“AAA”主體信用評級。

同時，今年還曾有多家銀行給予華夏幸福大額授信。2018年3月，華夏幸福與湖北銀行簽署戰略合作協議，擬自2018年至2021年期間，雙方合作融資總量累計為100億元人民幣；2018年5月，中信銀行擬向華夏幸福提供總額不超過人民幣315億元的集團授信額度。

全面開放合作戰略落地

除了傳統的業務和財務優化之外，華夏幸福今年還曾推動年初提出的“全面開放合作”戰略的落地：在股權和項目開發等方面引入優質合作者。

就在今年7月和8月，華夏幸?？毓晒蓶|——華夏控股與平安資管、平安人壽分別簽訂了《股份轉讓協議》、《股份轉讓協議之補充協議》。

資料顯示，平安人壽通過協議轉讓方式實際受讓5.82億股華夏幸福股份，占公司總股本19.70%。該股權轉讓已于今年9月份完成過戶登記。此后，華夏幸福召開臨時股東大會審議通過選舉由平安集團提名的孟森、王威作為公司董事。

9月26日，華夏幸福還與中國平安簽署了戰略合作框架協議，將在綜合金融服務、產業新城、新興實業協同發展等領域加強全面戰略合作。

對此，方正證券首席分析師韓振國在一份研報中指出，“公司（華夏幸福）此次引進新的資本，資金方面的壓力會有所減少，對公司維持基本面的穩健有積極作用，同時也將減少市場對公司現金流方面的擔心。房地產與金融的結合將助力公司增強競爭優勢”。

除了背靠中國平安這棵“大樹”外，華夏幸福今年還曾選擇與同行業的標桿企業——萬科“抱團取暖”。

今年10月9日晚間，華夏幸福公告稱，擬與萬科子公司就公司環京區域33.93萬平方米住宅用地簽署合作協議，暫定交易價款約為32.34億元。

華夏幸福還在公告中表示：“各方同意建立長期合作關系，在同等條件下，華夏幸福同意在環京區域的其它項目優先與萬科進行合作?！?/p>

業內人士分析，華夏幸福在地產開發項目層面引入萬科作為合作者，是公司年初所提“全面開放合作”戰略的具體落實。同時，此舉既有利于華夏幸福盤活自身存量項目，優化現金流，還能增強其對市場風險的抵御。

如此看來，華夏幸福此次發布的亮眼的三季度報或許只是公司的一個新起點。