對房地產企業來說，“降杠桿”自然是近兩年最重要的事情之一，綠地控股也不例外。

截至2018年上半年底，綠地控股有息負債2629億元，較年初下降了131億元，環比降幅4.74%；凈負債率為186.84%，相比2017年末的214.76%下降了近30個百分點。

兩大核心數據雙雙下降，說明綠地控股在“去杠桿、降負債”層面的確取得了進展。只不過，如果對比規模或者名氣相近的企業，狀況依舊不容樂觀。

從上圖可以看出，同處于A股的幾家主要房地產公司（招保萬金），凈負債率僅為綠地控股的一半左右，萬科A（000002.SZ）更是只有32.70%。

至于港股，“態度堅決”的中國恒大（3333.HK）為127.3%，一年降低了一半；“新晉老大”碧桂園（2007.HK）為59%，處于行業較低水平；擴張勢頭迅猛的融創中國（1918.HK）相對偏高，達192.6%。

與此同時，野馬財經（微信公號：ymcj8686）注意到，凈負債率較高的綠地控股，擴張速度卻并不算太快。

克爾瑞數據顯示，2014年、2015年、2016年、2017年、2018年上半年，綠地控股的房地產銷售額行業排名分別為第一、第三、第四、第六、第六，呈逐步下降趨勢。這在一個集中度處于不斷提高階段的行業當中，很難說是件好事。

對于上述現象，8月31日至今，野馬財經曾多次與綠地控股媒體中心相關人士取得了聯系，對方最終僅提供了一份書面材料。

該材料顯示，2018年上半年，綠地控股緊緊圍繞“提質量、穩增長、強支撐、出亮點”的全年戰略主線，抓住中國經濟基本面平穩向好、深度城鎮化紅利持續釋放等機遇，一方面有效降負債、去杠桿，另一方面主要經濟指標實現快速增長，同時通過擁抱科技創新掀起了新一輪轉型。

材料中同時強調，公司的財務狀況持續提升。如貨幣資金創下768億元新高，償債能力及現金流安全再上一個臺階；預收賬款同創新高達2954億元，奠定了全年業績基礎。

此外，野馬財經（微信公號：ymcj8686）近日也通過電話及郵件聯系了綠地控股董秘辦，不過截至發稿，并未得到回復。

在行業中，綠地控股凈負債率處在較高位置。并且，公司還有著高達2337.65億元的受限資產，占其總資產規模的25.86%。

相比之下，前述其它房地產企業受限資產規模及占比都要少很多。

例如招商蛇口4078.53億元總資產，195.98億元受限，占比4.80%；金地集團2465.68億元總資產，6.85億元受限，占比0.27%；保利地產8138.60億元總資產，617.66億元受限，占比7.58%。

萬科A雖沒有直接披露受限資產規模，但明確提及無用于借款抵押或對外擔保的受限固定資產、無形資產、投資性房地產，僅貨幣資金中有96.36億元處于受限狀態。而其總資產規模超1.3萬億元。

野馬財經（微信公號：ymcj8686）進一步分析公司財報發現，綠地控股之所以如此多資產處于受限狀態，主要為抵押、質押借款所致。

上圖截自綠地控股2018半年報

有息負債中，借款是最核心的組成部分。而借款又可進一步細分為抵押、委托、保證、信用貸款等類型。

截至2018年6月30日，綠地控股短、長期借款合計1596.09億元，其中信用貸款合計132.13億元，占比8.27%。抵押、質押借款合計1204.22億元，占比85.67%，為主要借款來源。

更有意思的是，信用借款中還有103億元來自于上海格林蘭。上海格林蘭為綠地控股第一大股東。

相比之下，前述其它房地產企業借款則以信用借款或者保證借款為主。

招商蛇口、金地集團信用借款占比分別為59.05%、95.50%，萬科A近乎全部為信用借款。保利地產、華夏幸福（600340.SH）則以保證借款居多。

對于這一現象，高級會計師劉文斌對野馬財經（微信公號：ymcj8686）表示，“相比保證、信用（貸），大量使用抵押貸，說明綠地在相關機構中的信用狀況可能不如招保萬金”。

2018年2月，國際評級機構惠譽將綠地控股長期外幣和本幣發行人違約評級從“BB”級下調至“BB-”。該評級含義為“投機性，違約風險較大，尤其是在商業和經濟環境發生持續惡化時，但其業務和財務彈性仍可支撐債務的償付”。

當然，2018年6月，惠譽將綠地控股評級展望由“負面”回調至“穩定”級別，評級確認保持“BB-”不變。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則向野馬財經（微信公號：ymcj8686）分析，“信用貸占比較多，說明企業和銀行合作機制較好，且信用貸辦理流程相對較少，放款速度較快。但對有著很多房產和土地項目的房地產企業來說，抵押貸也是比較常規的內容，此類借款金額會比較大，利息成本相對也是可以把控的”。

從利息成本來看，綠地控股2018年上半年綜合融資成本為5.33%，行業內處于較低水平，也低于中國恒大的7.92%、融創中國的6.74%、碧桂園的5.81%。但保利地產等幾家A股公司均低于5%。

除此之外，股權融資方面。2015年12月，綠地控股一度拋出高達301.5億元的定增計劃。然而，之后盡管融資總額一降再降，至110億元，但是最終卻沒有了下文，遭遇了市場的“用腳投票”。

綠地控股媒體中心相關人士提供的前述材料同時顯示，機構資金方面，綠地控股成功發行15億美元和15億人民幣債。加強銀企合作，順利推動農行、民生、光大等銀行授信擴盤。

并且，綠地新一輪轉型已在路上，除了各項產業在發展能級、盈利能力、行業地位等層面的再升級外，最大特點就是綠地將全面擁抱科技創新實現升級。

凈負債率高企，抵押、質押借款為主。在此背景下，綠地控股近年來接連牽涉諸如云峰債、本溪債事件，都在資本市場驚起過不小的波瀾。

如今，這些事情雖然已經過去，野馬財經（微信公號：ymcj8686）卻注意到，綠地控股依舊有著很多糾紛未能解決。

2018年半年報顯示，目前綠地控股涉及金額5000萬元以上的未決訴訟共計15件。其中14件綠地控股（或旗下公司）為被告方，合計金額逾20億元。

當然，這些還只是金額較大予以披露的案件，5000萬元以下的訴訟數量更多。

9月1日，北京市密云區人民法院就曾披露，2017年6月以來法院已經受理了綠地集團旗下北京京緯置業有限公司70余件訴訟案件。然而，后者在明知密云法院對相關案件具有管轄權的情況下，仍執意提起管轄權異議，該行為違反誠信原則，浪費了司法資源。因此對其罰款50萬元。

上圖為密云法院決定書

更有甚者，工商資料顯示，由于拒不執行法院判決等諸多因素，包括上海青浦置業、大連綠地置業、銀川學府置業在內的多家綠地控股控股子公司，皆被納入了失信被執行人名單。

野馬財經（微信公號：ymcj8686）發現，上述15件未決訴訟的起訴主體包括地方國土局、個人（包工頭）、建筑公司以及其它房地產企業。曾與綠地有過合作的行業人士亦向野馬財經（微信公號：ymcj8686）表示，“相比其它大型房企，綠地一些項目付款周期較長。”

2014年，綠地控股一度坐上過銷售額行業第一的寶座，此后排名卻不斷下滑。毫無疑問，我國目前的房地產市場正發生著微妙而又深刻的變化。與同行相比，綠地控股的優劣勢何在，未來又會走向何方？歡迎在文末留下你的觀點。