來源|江瀚視野

說起最近幾年的房地產市場，相信大多數人都有個明顯的感覺，這就是房地產市場還是相當低迷的，然而就在最近土拍持續升溫的消息傳來，單價也在不斷被刷新，面對著土拍市場的持續升溫讓人不禁想問這房地產市場難不成是真的回暖了？

一、土拍持續升溫？

據中國新聞周刊的報道，土拍市場，突然回暖。不少城市的土拍市場，開始創造新紀錄。比如今年3月28日，杭州土地市場迎來歷史性時刻——西湖區蔣村文新單元地塊經過102輪競價后成交，土地成交價折合樓面價為8.8萬元/平方米，溢價率115.39%。

而就在3天前的3月25日，濱江區西興單元一宗住宅用地樓面價剛剛一舉突破“7.7萬元/平方米”的大關。到了4月初，杭州又成交8宗住宅用地，其中6宗溢價成交，4宗溢價率超50%。

不僅杭州，最近多個一、二線城市的土拍市場持續升溫，據中國新聞周刊不完全統計，今年3月份，北京、杭州、成都等多城，最高樓面價被刷新。而最近一個多月，上海、蘇州、天津、重慶、寧波、長沙等城市也不斷拍出高溢價住宅用地，土拍溢價率已連續3個月上漲。

據每日經濟新聞的報道，不僅是一季度，四月也一樣，北京和浙江嘉興先后溢價成交地塊，延續了一季度的熱度。

其中，北京通州八里橋片區一宗宅地被招商蛇口以27.082億元競得，成交樓面價約31192元/平方米，溢價率16.28%。而在嘉興這場土拍中，經過96輪報價，杭州浙仁置業有限公司（綠城）以總價6.55億元競得，成交樓面價8493元/平方米，溢價率16.98%。

中指研究院數據顯示，截至今年一季度，杭州、上海、成都住宅用地成交平均溢價率分別達43.2%、29.0%、28.3%，蘇州、寧波平均溢價率也在20%左右，核心城市土地市場熱度較高。

值得關注的是，此輪拍出高溢價的地塊，大多數都位于城市的核心區。在不少業內人士看來，這批住宅用地，堪稱“壓箱底”的優質地塊。以北京3月18日成交的樓面價超10萬元/平方米的住宅用地為例，其北側緊鄰華聯商場，生活配套完善；西、南雙側有公園環繞。同時，該地塊臨近上地信息產業基地，有聯想、百度、騰訊、新浪、網易等眾多知名互聯網企業入駐。

而杭州3月28日成交的樓面價達到8.8萬元/平方米的地塊，同樣地理位置優越，其臨近西溪濕地，南側為西湖區文體中心，1公里范圍內有龍湖西溪天街、西溪銀泰城等商業綜合體。

二、房地產市場是真的回暖了？

當前，多地土地拍賣現場競爭激烈，單價不斷被刷新，這一現象引發了廣泛關注和討論：房地產市場真的回暖了嗎？

首先，經過多年調整之后市場預期和需求開始復蘇。房地產市場在經歷長時間的調整后，積累了大量被壓抑的需求。一方面，隨著經濟的逐步復蘇和居民收入的穩定增長，許多原本因經濟壓力或市場觀望而推遲購房計劃的消費者，開始重新考慮進入市場。例如，在一些新一線城市或二線城市，隨著當地產業結構的優化升級，吸引了大量人才流入，這些新市民有著強烈的購房需求。他們在城市中穩定就業后，對居住環境的改善需求迫切，從租房轉向購房，成為房地產市場的新增購買力。

另一方面，房地產市場的剛性需求始終存在。結婚購房、子女教育購房等剛性需求群體，不會因為市場的短期波動而消失。在市場調整期間，他們可能因為房價過高或市場不穩定而暫時觀望，但當市場出現積極信號時，這些需求會迅速釋放。近年來每年的新婚登記數量穩定在一定規模，按照當地的購房傳統，大部分新婚家庭會在婚后一到兩年內購置房產，這為房地產市場提供了持續的剛性需求支撐。

這種被壓抑需求的釋放，直接推動了土拍市場的向好發展。房地產企業敏銳地捕捉到市場需求的變化，為了滿足未來市場的供應，積極參與土地競拍。他們意識到，在市場需求回升的背景下，獲取優質土地資源將為企業在未來的市場競爭中占據有利地位。因此，土拍市場上出現了激烈的競爭，地價不斷被抬高，這是市場需求驅動的必然結果。

其次，政策的放松開始提升房企積極性。當前，各地房地產市場政策呈現出明顯的放松趨勢。為了促進房地產市場的穩定健康發展，許多城市陸續放開了限價政策。在過去的嚴格限價政策下，房地產企業的利潤空間受到較大限制，這在一定程度上影響了他們開發高品質樓盤的積極性。限價政策的取消，使得企業能夠根據市場需求和項目成本，更加靈活地制定房價策略。這為企業打造優質樓盤提供了可能，他們可以在項目規劃、建筑材料選用、配套設施建設等方面加大投入，提升樓盤的品質和附加值。

除了限價政策的調整，各種限制規則也在逐步放松。例如，一些城市放寬了限購條件，降低了購房門檻，使得更多的潛在購房者具備了購房資格。同時，房貸政策也在不斷優化，貸款利率下調，貸款額度增加，審批流程簡化，這些都大大減輕了購房者的負擔，提高了他們的購房能力和積極性。

政策調整對房地產企業的影響是多方面的。一方面，政策的寬松使得企業的資金壓力得到緩解。銀行信貸政策的放寬，為企業提供了更多的融資渠道和資金支持，降低了企業的融資成本。這使得企業有足夠的資金用于土地購置和項目開發。另一方面，政策的積極信號增強了企業對市場的信心。企業看到政府對房地產市場的支持態度，對未來市場的發展前景更加樂觀，從而更愿意加大在土地市場的投入。

第三，改善性住房需求開始成為重要驅動力。房地產市場的改善性住房需求日漸升溫。隨著人們生活水平的提高，對居住品質的要求也越來越高。許多家庭已經擁有了一套住房，但由于家庭人口增加、居住環境改善等需求，希望升級居住條件。例如，一些家庭隨著孩子的成長，需要更大的居住空間；或者一些居民希望從老舊小區搬到環境更好、配套設施更完善的社區。這種改善性住房需求的群體規模正在不斷擴大。

對于優質房子的需求更加旺盛，這種需求主要集中在幾個方面。一是房屋的地理位置，位于城市核心地帶、交通便利、配套設施完善的房子備受青睞。例如，靠近優質學校、醫院、商場的住宅，不僅能夠提供便捷的生活條件，而且在房產保值增值方面具有明顯優勢。二是房屋的品質，包括建筑質量、戶型設計、小區環境等。現代購房者更加注重房屋的居住舒適度，如南北通透的戶型、高品質的裝修、完善的物業服務等都是吸引購房者的重要因素。

改善性住房需求對優質房子的旺盛需求，從而帶動了核心地帶土地需求的快速增加。房地產企業為了滿足市場對優質房子的需求，必須獲取位于核心地帶的土地資源。由于核心地帶土地資源的稀缺性，使得土地競拍競爭異常激烈。在一些大城市的核心城區，一塊優質土地的出讓往往會吸引眾多知名房地產企業參與競拍。

第四，房地產市場的更加兩極分化將會是大勢所趨。從整體房地產市場來看，一線和新一線熱門城市的發展依然全面向好。這些城市具有強大的經濟實力、豐富的就業機會、優質的教育醫療資源以及完善的基礎設施，對人口具有極強的吸引力。隨著城市化進程的加速，大量人口持續流入這些城市，為房地產市場提供了堅實的需求基礎。

在一線和新一線熱門城市中，核心城區的優質地塊更是成為市場追捧的焦點。如前文所述，核心城區具備諸多優勢，能夠滿足人們對高品質生活的追求。因此，房地產企業對核心城區優質地塊的爭奪異常激烈，這也導致這些地塊的土拍價格不斷攀升。而在城市的偏遠地區，由于配套設施不完善、交通不便等原因，房地產市場的發展相對滯后。這些地區的房子往往面臨著去化困難的問題，價格也相對較低。

可以預見，未來房地產市場必然呈現兩極分化的態勢。優質地區的優質房子，由于其稀缺性和強大的市場需求支撐，依然會是市場最受歡迎的標的。這些房子不僅具有良好的居住屬性，還具備較強的保值增值功能，能夠吸引大量的購房者和投資者。而偏遠地區的低質房子，由于缺乏市場競爭力，有可能還會進一步下降。隨著市場的發展和消費者購房觀念的成熟，他們在選擇房子時會更加理性，更加注重房子的品質和性價比。偏遠地區的低質房子在無法滿足消費者需求的情況下，市場份額將逐漸被優質地區的優質房子所擠壓。

可以說，房地產市場確實呈現出一定的回暖跡象，但這種回暖是一種復雜的、帶有兩極分化特征的現象，這樣的回暖需要各家房企更加清醒的認識與判斷。