來源|環球老虎財經

“狂買”不動產已經成為險資們的心照不宣。

近期，新華保險再次接盤了萬達出售的不動產，其目前已經接手了萬達旗下11處不動產。事實上，整個保險行業都在尋找優質的不動產。

需要注意的是，除了買不動產資產外，險資還通過參與投資公募REITS、ABS項目來投資不動產。

從保險行業來看，“資負”不匹配一直是保險行業的痼疾。這點從近兩年保費規模增長速度便可看出，在做大負債端的沖動下，險企資產端卻廣種薄收，“此消彼長”下，險企利差損問題如同海面下的冰山。

在此背景下，保險資金增加收益率是應對利差損風險的重要策略之一。而在低利率環境下，配置具備長期穩定收益的不動產已成為險資們的共識。

“狂買”不動產的險資們

財大氣粗的險資們加大配置不動產的力度。

近期，根據國家企業信用信息公示系統，在1月10日坤華（天津）股權投資合伙企業（有限合伙）成為銅陵萬達廣場投資有限公司唯一的股東，此前的大連萬達商業管理集團則已退出。

同一日這家保險公司還接盤了大連萬達商業管理集團旗下的宣城萬達廣場投資有限公司。

這家合伙企業最大的出資人為新華保險。在去年年初，新華保險稱，與中金資本簽署有限合伙協議以共同設立基金，基金規模100億元，新華保險作為有限合伙人擬認購99.99億元，中金資本作為普通合伙人擬認購100萬元。該合伙企業即為坤華投資。

根據公告，上述有限合伙協議的投資策略為：以股權及適用法律允許的其他方式，直接或間接地主要投向持有型不動產項目資產的被投資企業，為合伙人實現投資回報。

此后從去年4月上旬開始，這家合伙企業就以摧枯拉朽之勢迅速接下萬達拋出的不動產。目前，其一共拿下11家資產，這些標的隸屬于萬達旗下，涉及北京、南京、成都、煙臺等多個重要城市。可以說，持續地在不動產領域跑馬圈地已成為新華保險的主要動作。

根據公開信息統計，2023年至2024年，險資至少收購了19個萬達廣場。接盤方中，除新華保險外，還出現了陽光保險、大家人壽、太保資本、中銀三星保險、橫琴人壽等公司的身影。

其中，陽光人壽沾染萬達不動產的標的僅次于新華保險，其通過麗水聯融壹號股權投資合伙企業（有限合伙）先后拿下了萬達旗下6家標的。

此外，中國人壽、中郵保險、平安人壽以及長城人壽等多家保險企業，相繼對位于優質地段的大型購物中心、寫字樓以及物流園等不動產項目展開投資。

從投資金額來看，泰康人壽在2024年接盤了多宗商業地產項目，包括徐州、廊坊、嘉興、蘇州和東莞的六項資產，總建筑面積約34.96萬平方米，交易總代價超20億元。對上海市黃浦區董家渡金融商業中心（綠地外灘中心）T4幢辦公樓項目累計投資金額約56.85億元。

而平安人壽向來是不動產領域的“大戶”。數據顯示，截至2024年6月30日，其不動產投資余額為2074.25億元，占總投資資產的4.0%，其中物權類投資占比為79.1%。

2024年，平安人壽還對北京麗澤商務區D-03、D-04不動產項目進行了新增投資，累計出資金額約73.81億元。

“搶配”公募REITs

抄底不動產只是險資選擇的方式之一。

時移世易，當前的險企對不動產的投資已不拘泥于收購，配置公募REITs、加碼持有型不動產ABS項目亦成為共識。

去年6月份以來，上交所連續受理持有型不動產ABS。相比較傳統的ABS，持有型不動產ABS以持有型不動產為基礎資產、在交易所掛牌交易、可以與公募REITs銜接的場內標準化權益型產品。業內人士稱在持有型不動產ABS的發行過程中，險企機構也深度參與產品方案設計，和發行人共同打磨產品條款。

從收益角度來看，險資可以通過這種方式將自身的存量資產盤活，獲取基礎資產產生的現金流收益。同時，在ABS項目中，保險資產管理公司作為受托人或計劃管理人能從中獲取一定的管理收益。

不過當前來看，ABS項目規模不算大。滬深交易所網站信息顯示，截至1月15日，5家保險資管公司已累計向滬深交易所申報11單ABS項目，申報規模合計達194.4億元。5家保險資管公司均已有獲批的ABS項目。

其中，太保資產申報數量最多，已有4單ABS獲得上交所通過或反饋，申報規模合計達62億元。國壽資產(通過子公司國壽財富申報)、泰康資產、人保資產分別申報2單ABS，規模分別為25.1億元、34.69億元、65.3億元，人保資產申報ABS規模最大。平安資管申報1單，規模7.26億元。

國壽資產和泰康資產在滬深交易所各有1單申報項目，其他3家保險資管則均在上交所申報。

ABS項目之外，險資也在積極配置公募REITS。

據報道，國壽系已參與21只公募REITs的戰略配售，業態涵蓋商業、保租房、能源、高速公路、工業廠房、產業園等，其參與REITs的方式主要包括運用國壽系統受托資金、自有資金及發起設立公募REITs戰配基金等。

一份來自中金的研報顯示，以2024年中報披露流通盤前十大投資者持倉市值計算（以8月30日收盤計），險資持倉市值達到36.37億元，占前十大持有流通市值的29%。

從具體的動向來看，招商高速公路REIT在去年11月21日上市，中國人民人壽、中國平安人壽、紫金財險、中國人壽分別通過產品賬戶成為該REIT的戰略投資方，獲配數量分別為715萬份、1425萬份、710萬份、3985萬份。

同日，銀華紹興原水水利REIT上市，中國人壽、紫金財險、瑞眾人壽、生命保險資管旗下產品/自有資金分別持有其732萬份、180萬份、180萬份、108萬份、222萬份。

此外，在去年12月25日最新上市的華安外高橋倉儲物流REIT戰投名單中，出現了太平洋人壽、泰康人壽等機構。

重金押注的背后

險資對優質不動產已經開始了全方位的“爭奪”。而重金押注的背后，對于險資而言配置不動產有助于實現資產負債有效匹配，在一定程度上還可以對沖金融市場的波動風險。

從當前宏觀環境來看，代表無風險利率水平的十年期國債收益率已經跌至1.6%，作為金融市場的基準利率之一，十年期國債收益率是眾多金融資產定價的重要參考。這也意味著，險資配置固定收益類資產的收益率難以承擔負債成本。

根據財新報道，自2021年開始，保險行業的凈利潤連續三年持續下滑。2023年，由于利率下行導致保險準備金增提，疊加投資端表現不佳，保險行業利潤普遍下滑。

雖然保險產品的預定利率可能降至2.34%，但是保險公司的利差損仍存在。基于此，保險資金亟需增厚資產端的收益。

在此背景下，投資不動產成了較優選擇之一。國壽投資保險資產管理有限公司研究團隊此前發表署名文章認為，長久期來看，投資一線城市的辦公、零售和物流的全投資收益率預測分別為5.7%、6.5%和7.6%，二線城市分別為6.5%、5.9%和7.2%。

此外，在低利率環境下，REITs因其股息率穩定并且高也成為險資們重點配置的對象。

平安基金基金經理孫磊表示，利率下行、國債收益率下降，越來越多的資金關注公募REITs，且新的會計記賬制度讓更多資金不再以REITs二級賬面價格計提利潤，使得資金方長期持有公募REITs意愿更強。

眾所周知，REIT本身就具有分紅屬性。對于具體的分紅情況，國金證券在研報中指出。相較于主流股指和固定收益類產品，REITs的高股息特征明顯。2023年特許經營權類REITs平均分紅率達6.7%，顯著高于同期主流股指的股息率，而產權類REITs平均分紅率4.2%，強于滬深300（3.2%）而弱于上證50（4.4%）股息率；與1年期AAA級（2.6%）及AA+級（2.7%）中短期票據到期收益率相比，產權類REITs和特許經營權類REITs高分紅優勢顯著。

隨著長期收益率的不斷下滑，險資們對于優質不動產的爭搶還將繼續。