來源|丁祖昱評樓市

物業(yè)管理行業(yè)正在進(jìn)入新常態(tài)，增收不增利、應(yīng)收賬款、資產(chǎn)減值等問題持續(xù)發(fā)酵，物企經(jīng)營業(yè)績備受考驗。

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2024年上半年，65家上市物企平均凈利潤同比下降3成，利潤增速超過營收增速的企業(yè)不足10家。

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物企投拓難度不斷加大，優(yōu)質(zhì)物業(yè)項目投拓競爭愈加激烈。

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與此同時，各類甲方要求愈加嚴(yán)苛，新勢力崛起，如“大開發(fā)”轉(zhuǎn)向“大運營”時代，城投、建工系企業(yè)加快向“后”布局。

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在這樣的市場背景下，物企還有哪些新出路？

從剛剛過去的上市物企中報季來看，2024年上半年，增收不增利、應(yīng)收賬款、資產(chǎn)減值等問題持續(xù)發(fā)酵。

上半年，已披露中期業(yè)績的65家上市物企平均凈利潤為1.4億元，同比下降29.9%，平均凈利率下降3.1個百分點至6.3%。其中，凈利潤增速超過營收增速的企業(yè)僅有9家，利潤虧損或下滑的企業(yè)則多達(dá)37家，較2023年末增加4家。不增利的情況仍在蔓延。

2024年上半年，上市物企的平均資產(chǎn)減值損失達(dá)到1.4億元，相較于去年同期的0.5億元，增幅高達(dá)153.7%。個別企業(yè)大額計提仍是利潤虧損的主因。

現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物方面，2024年上半年，65家上市物企現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物均值為17.4億元，同比下降6%，近6成企業(yè)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物出現(xiàn)下滑。

同時需要注意的是應(yīng)收賬款增速首次低于營收增速，12家企業(yè)應(yīng)收賬款金額超過營收。2024年上半年，62家上市物企應(yīng)收賬款均值為17.8億元，同比增長3.6%，增速較去年同期下降17.2個百分點，應(yīng)收賬款增速首次低于營收增速，但企業(yè)應(yīng)收賬款壓力依然較大。包括德信服務(wù)、宋都服務(wù)、榮萬家在內(nèi)的12家物企應(yīng)收賬款高于營業(yè)收入，碧桂園服務(wù)的應(yīng)收賬款高達(dá)237.8億元，占營業(yè)收入的比例達(dá)113%。

2024年上半年，許多企業(yè)主動減少了與關(guān)聯(lián)方的交易，以此來抑制應(yīng)收賬款的增長速度。但部分企業(yè)的關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款占比仍處于較高水平，如合景悠活和建業(yè)新生活的占比均超50%，雅生活服務(wù)和萬物云的占比同樣達(dá)到40%以上。

隨著關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款計提風(fēng)險的上升，動輒數(shù)億乃至數(shù)十億元的車位按金開始對企業(yè)現(xiàn)金流構(gòu)成影響。2024年上半年，部分企業(yè)的預(yù)付款項、按金及其他應(yīng)收款項占應(yīng)收賬款及票據(jù)的比例依然偏高，如世茂服務(wù)和綠城服務(wù)這一比例均在50%附近。

1、C端市場：增量萎縮，“限價潮”下價格突破變難

2023年，百城商品住宅供應(yīng)面積低至2.6億平方米，較2020年高點的5.9億平方米下跌56%；銷售面積低至2.9億平方米，較2021年高點的5.2億平方米下跌43%。2024年上半年，百城商品住宅供應(yīng)及銷售面積分別為0.9億平方米和1.0億平方米，同比分別下降34%和39%。

2023年以來，廣州、青島、重慶等多城相繼公示物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，政府指導(dǎo)價連續(xù)多年保持不變。如廣州，住宅一級前期物業(yè)服務(wù)收費最高不超過2.8元/平方米·月，連續(xù)13年保持不變。又如重慶，前期物業(yè)服務(wù)收費最高1.9元/平方米·月，政府指導(dǎo)價同樣連續(xù)8年未變。

2、C端市場：存量高端市場小，老舊小區(qū)難，余下六成競爭激烈

存量住宅市場可以分為高端、中端和老舊項目三類，基于物業(yè)費、樓齡、規(guī)模等指標(biāo)交叉統(tǒng)計，不難發(fā)現(xiàn)高端市場規(guī)模小，占比不足5%；老舊小區(qū)占比在35%左右，但普遍存在設(shè)施設(shè)備老舊等多種問題，物業(yè)運營服務(wù)難度較大；剩余六成的中端市場投拓競爭激烈，可謂是“紅海區(qū)”。

據(jù)克而瑞物管《2024年住宅物業(yè)服務(wù)滿意度調(diào)研問卷》數(shù)據(jù)顯示，中端項目中，認(rèn)為物業(yè)費不合理的業(yè)主占比多達(dá)44.2%，明顯高于高端、老舊項目認(rèn)為物業(yè)費不合理的業(yè)主所占比重，說明中端項目物業(yè)費降價風(fēng)險高。

物企投拓策略基本趨同，拓展重心聚焦中端項目，致使中端項目投拓競爭愈加激烈。2023年，上市物企新拓存量住宅物業(yè)費主要集中在2-4元/平方米·月的區(qū)間范圍，如保利物業(yè)2023年拓展存量住宅平均物業(yè)費3元/平方米·月。

3、B端市場：甲方企業(yè)預(yù)算收緊、賬期拉長、監(jiān)管趨嚴(yán)、分包增多。

據(jù)克而瑞物管《2024年企業(yè)行政生態(tài)分析報告》顯示，近5成企業(yè)預(yù)算下降，降幅10%-30%不等，賬期則由3個月拉長至10個月。

招標(biāo)要求細(xì)化，企業(yè)監(jiān)管趨嚴(yán)。首先，需求前置，邀標(biāo)書細(xì)化。以某文體中心餐飲服務(wù)為例，邀標(biāo)書具體涉及服務(wù)人員要求、飯菜出品時間、質(zhì)檢等。其次，建立COE團(tuán)隊監(jiān)管供應(yīng)商，如華為行政專業(yè)COE能力中心建立專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、基線、制度和流程。

企業(yè)分包比例不斷上升，2024年企業(yè)分包比例升至70.0%，較2023年增長7.9個百分點。

4、G端市場：預(yù)算降低、低價競爭、賬期拉長、結(jié)算嚴(yán)苛。

首先，政府預(yù)算下降。2018-2022年，服務(wù)類政府采購金額占比由3.54%緩步下行至2.77%，凈減少0.77個百分點。

其次，低價競爭或?qū)⒓觿　?024年5月，財政部印發(fā)《物業(yè)管理服務(wù)政府采購需求標(biāo)準(zhǔn)（辦公場所類）（試行）》，將對《政府采購貨物和服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》形成良好的補(bǔ)充，預(yù)示著未來政策導(dǎo)向或?qū)A向于鼓勵采用低價評標(biāo)法，政府公建物業(yè)競標(biāo)或?qū)⒏鼮榧ち摇?/span>

最后，賬期拉長、結(jié)算嚴(yán)苛。G端業(yè)務(wù)賬期普遍從3個月拉長至10個月，結(jié)算金額不允許或者只允許小幅高于政府預(yù)算。

在“大開發(fā)”向“大運營”轉(zhuǎn)變的時代背景下，城市投資企業(yè)和建筑施工企業(yè)作為一股新勢力正在加速向后端布局。目前，這些企業(yè)在住宅、商業(yè)辦公、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和公共建筑等多個領(lǐng)域都面臨著相似的挑戰(zhàn)：新建房屋面積顯著減少，增量市場空間受到壓縮；商辦項目開發(fā)受到更嚴(yán)格的監(jiān)管；產(chǎn)業(yè)園區(qū)空置率持續(xù)上升；大型物業(yè)的需求降低；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和交通設(shè)施建設(shè)趨于穩(wěn)定，導(dǎo)致前端開發(fā)和建設(shè)業(yè)務(wù)規(guī)模縮減。面對這些挑戰(zhàn)，企業(yè)正在積極尋求轉(zhuǎn)型路徑，加快向運營及服務(wù)領(lǐng)域的布局。

在轉(zhuǎn)型過程中，企業(yè)通常會采取兩種策略：一是定位為綜合的運營服務(wù)商；二是延伸多元化的業(yè)務(wù)。例如，中國建筑集團(tuán)（從一局到八局）正逐步將投資部門轉(zhuǎn)向運營；中國交通建設(shè)集團(tuán)則提供涵蓋交通基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃、投資、建設(shè)和運營的一體化服務(wù)；而中國鐵路集團(tuán)則定位為城市建設(shè)和投資運營服務(wù)提供商。

在多元化的新業(yè)務(wù)延伸方面，除了傳統(tǒng)的物業(yè)管理之外，這些企業(yè)還涉足了公共建筑智能化運維、節(jié)能減排管理服務(wù)、道路與橋梁維護(hù)保養(yǎng)等多個領(lǐng)域。

需要注意的是，在國資改革提質(zhì)增效背景下，國資改革整合潮來襲，各領(lǐng)域更多后勤物業(yè)集團(tuán)也即將成為另一股新勢力。

1、升維能力

針對市場困境，企業(yè)還是要從自身出發(fā)，著力打造新質(zhì)服務(wù)力，提升對客服務(wù)體驗，主要涉及以下三方面內(nèi)容：

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首先，各業(yè)態(tài)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)建，夯實服務(wù)能力。如萬科物業(yè)發(fā)布行業(yè)首份《社區(qū)兒童物業(yè)服務(wù)手冊》，建立了“關(guān)愛成長·萬物童行”兒童服務(wù)體系，進(jìn)一步完善社區(qū)兒童服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。又如龍湖智創(chuàng)生活迭代升級《非住業(yè)態(tài)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)白皮書》，進(jìn)一步優(yōu)化服務(wù)流程，指導(dǎo)全國項目服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的高質(zhì)量落地。

其次，儲備高緯度能力，延伸FM等服務(wù)。如保利物業(yè)升級傳統(tǒng)IFM服務(wù)，在商辦服務(wù)領(lǐng)域推出“超級快充模式”服務(wù)體系，為企業(yè)提供生產(chǎn)、經(jīng)營、辦公、生活等全鏈條的連續(xù)性保障，讓客戶更好地聚焦主責(zé)主業(yè)，提升生產(chǎn)效率及管理效能。又如招商積余在專業(yè)能力延伸至設(shè)施管理、資產(chǎn)服務(wù)、增值服務(wù)等不同領(lǐng)域，在不同領(lǐng)域下設(shè)立各類型專業(yè)公司專門承接業(yè)務(wù)，實現(xiàn)了專業(yè)分工明確，產(chǎn)業(yè)鏈條全面覆蓋。

從國外典型物企服務(wù)能力延伸來看，愛瑪客、東急不動產(chǎn)、西科姆等企業(yè)均通過服務(wù)延伸構(gòu)建了護(hù)城河。如愛瑪客從團(tuán)餐延伸至FM，2022財年團(tuán)餐及設(shè)施管理收入達(dá)136.9億美元，東急不動產(chǎn)業(yè)務(wù)延伸至不動產(chǎn)全周期，地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)位列日本第二位，西科姆則延伸至安防全鏈條，2023年營收達(dá)12273億日元，凈利率為8.9%。

最后，組織能力提升，COE團(tuán)隊建設(shè)。如中海物業(yè)通過文化融合、戰(zhàn)略保障、建章立制、組建團(tuán)隊、再造流程、聯(lián)動實施七大方面打造COE團(tuán)隊。又如萬物梁行在超高層服務(wù)業(yè)態(tài)中，針對設(shè)備維護(hù)復(fù)雜、人流大等特點，成立行業(yè)內(nèi)首個超高層專委會COE團(tuán)隊，成員均擁有10年以上相關(guān)運營管理經(jīng)驗。

2、樹立標(biāo)桿

標(biāo)桿項目是展示企業(yè)服務(wù)力的最佳載體，也是企業(yè)品牌宣傳的放大器。因此，物企應(yīng)持續(xù)創(chuàng)建標(biāo)桿項目，并系統(tǒng)性地構(gòu)建標(biāo)桿體系。

一方面，標(biāo)桿維度更加細(xì)化，打造非住標(biāo)桿。如中建八局、融創(chuàng)服務(wù)等物企在亞運場館服務(wù)過程中協(xié)助城市政府合力打造城市名片，獲得了政府部門的一致好評。

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另一方面，標(biāo)桿建設(shè)更加系統(tǒng)化、體系化。如保利物業(yè)建立了標(biāo)桿項目驗收體系，覆蓋住宅、商辦、公共服務(wù)三大業(yè)務(wù)領(lǐng)域，針對不同業(yè)態(tài)的特點，設(shè)定了相應(yīng)的評估指標(biāo)，以便在眾多管理項目中甄選出標(biāo)桿項目，系統(tǒng)化、體系化地推進(jìn)標(biāo)桿項目建設(shè)和管理。

3、品牌發(fā)聲

為了更好地展示企業(yè)品牌形象，品牌發(fā)聲需要加強(qiáng)正面宣傳及輿情管理，主要涉及以下三方面內(nèi)容：

其一，有感化服務(wù)，創(chuàng)新傳播形式。如在公示欄、微信朋友圈公示物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和成效，包括項目改造前后的對比效果圖等，讓業(yè)主直觀感受到優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)所帶來的實際價值。

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其二，有效輿情管理。如2024年“3·15”期間，保利物業(yè)再次開展“歡迎來找事兒2.0”活動，歷經(jīng)一個多月的時間，在全國住宅社區(qū)共計煥新11318項，一階段煥新承諾完成率達(dá)94%，真正做到有倡導(dǎo)、有行動、有反饋。

其三，打造品牌主體“同心圓”，人人都是品牌官。除了企業(yè)品牌中心作為最核心的品牌主體之外，還需引導(dǎo)企業(yè)員工積極參與品牌隊伍建設(shè)，將那些有潛能的員工塑造成為品牌標(biāo)兵，并對品牌標(biāo)兵提供專業(yè)培訓(xùn)賦能。與此同時，項目層面可以開展創(chuàng)新類服務(wù)、社群活動，以便提升業(yè)主粘性，并在活動過程中發(fā)現(xiàn)高級業(yè)主，引導(dǎo)其加入企業(yè)宣傳矩陣。

4、構(gòu)建信任

信任是化解業(yè)主與企業(yè)之間矛盾的核心，企業(yè)可以通過服務(wù)陽光化、可視化等措施，與業(yè)主構(gòu)建緊密的信任關(guān)系。

一方面，服務(wù)內(nèi)容可視化、陽光化增加信任。如定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)報告，確保服務(wù)過程和結(jié)果的透明性，并公開財務(wù)管理情況，增強(qiáng)財務(wù)透明性。又如推進(jìn)物業(yè)服務(wù)的有聲化、可視化，即通過音視頻等形式讓業(yè)主更加清晰地了解物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和效果。

另一方面，建立陽光評價準(zhǔn)則。如長城物業(yè)積極探索陽光物管模式，聯(lián)合克而瑞物管發(fā)布《陽光社區(qū)評價準(zhǔn)則白皮書》，通過財務(wù)陽光、服務(wù)陽光、共建陽光等核心舉措，增強(qiáng)企業(yè)與業(yè)主之間的信任關(guān)系。

物業(yè)管理行業(yè)正在發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，這既是危機(jī)，也是轉(zhuǎn)機(jī)。

針對市場變革，企業(yè)需要向更專業(yè)、先進(jìn)的服務(wù)業(yè)企業(yè)靠攏，行業(yè)也需要更加規(guī)范、公開透明。

對企業(yè)來說，還需在能力升維、標(biāo)桿打造、品牌發(fā)聲、信任構(gòu)建等方面持續(xù)改進(jìn)，提升核心競爭力，助推行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。