來源|江瀚視野

最近幾年，如果要問有哪些企業(yè)日子過的相對艱難，房地產(chǎn)企業(yè)無疑是其中最典型的代表之一，伴隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展進(jìn)入轉(zhuǎn)型深水區(qū)，房地產(chǎn)企業(yè)的日子也較為艱難，后房地產(chǎn)時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)到底該如何求生？我們又該怎么看這件事呢？

一、多家房企宣布營收凈利雙降

據(jù)21世紀(jì)報(bào)道的消息，上市房企陸續(xù)發(fā)布半年業(yè)績簡報(bào)。在樓市下行、行業(yè)調(diào)整的大背景下，一些影響正體現(xiàn)在房企業(yè)績的各個(gè)層面。從已經(jīng)發(fā)布業(yè)績簡報(bào)的房企來看，今年上半年，營收、利潤雙雙下降成為主流，有不少房企繼續(xù)出現(xiàn)虧損。但也有少數(shù)企業(yè)的業(yè)績出現(xiàn)增長。

近日，融創(chuàng)中國發(fā)布公告稱，預(yù)期今年上半年本公司擁有人應(yīng)占虧損約為人民幣150億元，上年同期虧損約為人民幣153.7億元。融創(chuàng)表示，虧損主要由于受市場下行的影響，公司結(jié)轉(zhuǎn)收入大幅減少。同時(shí)也有計(jì)提或負(fù)債撥備等因素所致。

同日，弘陽、雅居樂均發(fā)布公告表示，上半年出現(xiàn)業(yè)績虧損。其中，弘陽的虧損額約在人民幣15億元至20億元之間，比上年同期有所減少；雅居樂虧損額在人民幣85億元至90億元間，同比有所擴(kuò)大。

雅居樂給出的虧損原因，與大部分房企類似，包括售價(jià)下降導(dǎo)致的毛利率下跌，以及資產(chǎn)計(jì)提減值。相反，弘陽則表示，計(jì)提減值損失減少，令毛利及毛利率比去年同期上升，從而使得虧損減少。

在近期發(fā)布上半年業(yè)績簡報(bào)的房企中，虧損的情況頗為常見，正榮、中梁、禹州、仁恒、建業(yè)等房企均出現(xiàn)虧損。央國企中，五礦、遠(yuǎn)洋也出現(xiàn)虧損。在對虧損的解釋中，這些公司均提到房地產(chǎn)市場環(huán)境不佳的影響。

據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞的報(bào)道，7月31日晚間，中指研究院、克而瑞、億翰智庫等機(jī)構(gòu)分別公布了2024年前7個(gè)月百強(qiáng)房企銷售榜單。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2024年前7個(gè)月，百強(qiáng)房企銷售總額為23909.4億元，同比下降40.1%，降幅較上月繼續(xù)收窄1.5個(gè)百分點(diǎn)。另據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，7月份，百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額2790.7億元，環(huán)比降低36.4%，同比降低19.7%，單月業(yè)績規(guī)模繼續(xù)處在歷史較低水平。

從各銷售陣營房企的表現(xiàn)來看，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2024年前7個(gè)月，銷售額超過1000億元的第一陣營房企共有6家，較2023年同期減少4家，銷售額均值為1518.8億元；第二陣營（500億-1000億元）房企共有6家，較2023年同期減少1家，銷售額均值為602.0億元；第三陣營（300億-500億元）房企共有5家，較2023年同期減少15家，銷售額均值為399.0億元；第四陣營（100億-300億元）房企共有34家，較2023年同期減少14家，銷售額均值為171.3億元。

二、后房地產(chǎn)時(shí)代房企該如何求生？

面對著今年中報(bào)季各家房地產(chǎn)企業(yè)相對不景氣的成績單，我們到底該如何分析和看待這件事？后房地產(chǎn)時(shí)代各家房企又該如何求生呢？

首先，房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入深度調(diào)整狀態(tài)。近年來，房地產(chǎn)市場步入深度調(diào)整期。曾經(jīng)的房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了一段瘋狂擴(kuò)張之后，如今已日漸冷靜。這一轉(zhuǎn)變有著多方面的原因。一方面，從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境來看，經(jīng)濟(jì)增長速度放緩，人們對未來收入的預(yù)期變得更加謹(jǐn)慎。在這種情況下，對于房地產(chǎn)這種大宗消費(fèi)，消費(fèi)者往往會(huì)更加審慎地做出決策。同時(shí)，隨著國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策不斷加強(qiáng)，炒房行為得到有效遏制，房地產(chǎn)市場的投資屬性逐漸減弱，居住屬性更加凸顯。這使得市場需求更加理性，不再像過去那樣盲目跟風(fēng)購房。

另一方面，經(jīng)濟(jì)壓力增大是導(dǎo)致消費(fèi)者觀望情緒濃厚的重要原因之一。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢下，許多行業(yè)面臨著挑戰(zhàn)，企業(yè)經(jīng)營壓力增大，就業(yè)不穩(wěn)定因素增加，人們的收入增長受到一定影響。面對不確定的經(jīng)濟(jì)前景，消費(fèi)者在購房時(shí)更加謹(jǐn)慎，擔(dān)心購房后可能面臨的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，如失業(yè)、收入下降等，從而導(dǎo)致需求不足。另外，房地產(chǎn)市場的價(jià)格波動(dòng)也加劇了消費(fèi)者的觀望情緒。在市場調(diào)整期，房價(jià)走勢不明朗，消費(fèi)者往往會(huì)選擇等待，希望在房價(jià)下降到心理價(jià)位時(shí)再出手購房。而且，房地產(chǎn)市場的信息不對稱也使得消費(fèi)者難以準(zhǔn)確判斷市場走勢，進(jìn)一步加重了觀望情緒。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)也在進(jìn)入轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期。在過去的房地產(chǎn)市場繁榮時(shí)期，許多房企采用快進(jìn)快出的發(fā)展模式，即快速拿地、快速開發(fā)、快速銷售，以追求高周轉(zhuǎn)和高利潤。這種模式在市場需求旺盛、資金充裕的情況下能夠取得較好的效果。然而，隨著市場環(huán)境的變化，這種模式已經(jīng)日漸難以滿足市場需要。

一方面，快進(jìn)快出模式往往注重速度而忽視質(zhì)量。在快速開發(fā)過程中，可能會(huì)出現(xiàn)建筑質(zhì)量問題、配套設(shè)施不完善等情況，影響消費(fèi)者的購房體驗(yàn)和滿意度。隨著消費(fèi)者對住房品質(zhì)的要求越來越高，這種低質(zhì)量的開發(fā)模式已經(jīng)難以獲得市場認(rèn)可。另一方面，快進(jìn)快出模式對資金的依賴度較高。在快速拿地和開發(fā)過程中，房企需要大量的資金投入。而在市場調(diào)整期，融資渠道收緊，資金成本上升，房企的資金壓力增大。同時(shí)，快速銷售也變得更加困難，庫存積壓風(fēng)險(xiǎn)增加，進(jìn)一步加劇了房企的資金困境。

與此同時(shí)，前期積累的債務(wù)是房企當(dāng)前面臨的重大問題。在房地產(chǎn)市場繁榮時(shí)期，房企為了擴(kuò)大規(guī)模，大量舉債進(jìn)行土地儲(chǔ)備和項(xiàng)目開發(fā)。然而，隨著市場調(diào)整，銷售回款變慢，資金鏈緊張，債務(wù)問題逐漸凸顯。高額的債務(wù)不僅給房企帶來了沉重的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，還增加了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。為了償還債務(wù)，房企不得不采取降價(jià)促銷、出售資產(chǎn)等方式籌集資金，這進(jìn)一步壓縮了企業(yè)的利潤空間。同時(shí)，債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)也時(shí)刻威脅著房企的生存，一旦出現(xiàn)債務(wù)違約，將引發(fā)連鎖反應(yīng)，對企業(yè)的信譽(yù)和融資能力造成嚴(yán)重打擊。

第三，慢速發(fā)展已成為房企的新常態(tài)。對于房企的發(fā)展而言，其當(dāng)前所處的階段首先是一個(gè)顯著的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，即已邁入了慢發(fā)展的中低速發(fā)展階段。在這一階段，市場的全面轉(zhuǎn)變使得房企必須摒棄過去依賴高杠桿、快周轉(zhuǎn)的粗放型發(fā)展模式。面對這樣的新形勢，房企需要深刻認(rèn)識到，唯有通過更多的深入經(jīng)營，才能在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟。這要求房企不僅要調(diào)整戰(zhàn)略方向，更要轉(zhuǎn)變經(jīng)營思維，從追求短期高利潤轉(zhuǎn)向注重長期穩(wěn)健發(fā)展。

因此，學(xué)會(huì)賺慢錢成為了房企在這一階段的核心能力之一。這意味著房企需要摒棄急功近利的心態(tài)，轉(zhuǎn)而注重項(xiàng)目品質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量和客戶滿意度的提升。通過精細(xì)化管理和高效運(yùn)營，房企可以在保證項(xiàng)目質(zhì)量的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)更加穩(wěn)健的財(cái)務(wù)回報(bào)。

同時(shí)，房企還需在綜合服務(wù)與深度能力上下功夫。綜合服務(wù)涵蓋了從規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)到物業(yè)管理、社區(qū)運(yùn)營等各個(gè)環(huán)節(jié)的全方位服務(wù)，要求房企具備強(qiáng)大的資源整合能力和跨界合作能力。而深度能力則是指房企在某一領(lǐng)域或某一環(huán)節(jié)上的專業(yè)化和精細(xì)化程度，如綠色建筑技術(shù)、智能家居應(yīng)用等?？梢哉f，在綜合服務(wù)與深度能力上挖掘利潤空間，成為房企生存與發(fā)展的關(guān)鍵。

第四，房企的未來到底該咋看？從長期來看，房地產(chǎn)市場還要經(jīng)歷一段時(shí)間的陣痛期。在這個(gè)階段，市場需求將繼續(xù)保持低位，房企的經(jīng)營壓力依然較大。然而，市場筑底信號也算明確。一方面，國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策將保持穩(wěn)定，不會(huì)出現(xiàn)大幅放松或收緊的情況。這將有助于穩(wěn)定市場預(yù)期，防止市場出現(xiàn)大起大落。另一方面，隨著城市化進(jìn)程的繼續(xù)推進(jìn)和居民收入水平的提高，房地產(chǎn)市場的潛在需求依然存在。特別是在一些人口流入量大、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Υ蟮某鞘校康禺a(chǎn)市場仍有一定的發(fā)展空間。

因此，面對房地產(chǎn)市場的陣痛期，房企需要保持清醒的頭腦和堅(jiān)定的信心，既要看到市場的挑戰(zhàn)和困難，也要看到市場筑底的積極信號和未來發(fā)展的機(jī)遇。通過積極應(yīng)對、主動(dòng)調(diào)整和創(chuàng)新發(fā)展，房企完全有可能在逆境中求得生存并實(shí)現(xiàn)新的發(fā)展，但是如何度過當(dāng)前的苦日子還是在考驗(yàn)著每個(gè)房企的管理者。