來源|江瀚視野

最近幾年，如果要問有哪些企業日子過的相對艱難，房地產企業無疑是其中最典型的代表之一，伴隨著房地產市場的發展進入轉型深水區，房地產企業的日子也較為艱難，后房地產時代房地產企業到底該如何求生？我們又該怎么看這件事呢？

一、多家房企宣布營收凈利雙降

據21世紀報道的消息，上市房企陸續發布半年業績簡報。在樓市下行、行業調整的大背景下，一些影響正體現在房企業績的各個層面。從已經發布業績簡報的房企來看，今年上半年，營收、利潤雙雙下降成為主流，有不少房企繼續出現虧損。但也有少數企業的業績出現增長。

近日，融創中國發布公告稱，預期今年上半年本公司擁有人應占虧損約為人民幣150億元，上年同期虧損約為人民幣153.7億元。融創表示，虧損主要由于受市場下行的影響，公司結轉收入大幅減少。同時也有計提或負債撥備等因素所致。

同日，弘陽、雅居樂均發布公告表示，上半年出現業績虧損。其中，弘陽的虧損額約在人民幣15億元至20億元之間，比上年同期有所減少；雅居樂虧損額在人民幣85億元至90億元間，同比有所擴大。

雅居樂給出的虧損原因，與大部分房企類似，包括售價下降導致的毛利率下跌，以及資產計提減值。相反，弘陽則表示，計提減值損失減少，令毛利及毛利率比去年同期上升，從而使得虧損減少。

在近期發布上半年業績簡報的房企中，虧損的情況頗為常見，正榮、中梁、禹州、仁恒、建業等房企均出現虧損。央國企中，五礦、遠洋也出現虧損。在對虧損的解釋中，這些公司均提到房地產市場環境不佳的影響。

據每日經濟新聞的報道，7月31日晚間，中指研究院、克而瑞、億翰智庫等機構分別公布了2024年前7個月百強房企銷售榜單。據中指研究院數據，2024年前7個月，百強房企銷售總額為23909.4億元，同比下降40.1%，降幅較上月繼續收窄1.5個百分點。另據克而瑞數據，7月份，百強房企實現銷售操盤金額2790.7億元，環比降低36.4%，同比降低19.7%，單月業績規模繼續處在歷史較低水平。

從各銷售陣營房企的表現來看，據中指研究院數據，2024年前7個月，銷售額超過1000億元的第一陣營房企共有6家，較2023年同期減少4家，銷售額均值為1518.8億元；第二陣營（500億-1000億元）房企共有6家，較2023年同期減少1家，銷售額均值為602.0億元；第三陣營（300億-500億元）房企共有5家，較2023年同期減少15家，銷售額均值為399.0億元；第四陣營（100億-300億元）房企共有34家，較2023年同期減少14家，銷售額均值為171.3億元。

二、后房地產時代房企該如何求生？

面對著今年中報季各家房地產企業相對不景氣的成績單，我們到底該如何分析和看待這件事？后房地產時代各家房企又該如何求生呢？

首先，房地產市場已經進入深度調整狀態。近年來，房地產市場步入深度調整期。曾經的房地產市場在經歷了一段瘋狂擴張之后，如今已日漸冷靜。這一轉變有著多方面的原因。一方面，從宏觀經濟環境來看，經濟增長速度放緩，人們對未來收入的預期變得更加謹慎。在這種情況下，對于房地產這種大宗消費，消費者往往會更加審慎地做出決策。同時，隨著國家對房地產市場的宏觀調控政策不斷加強，炒房行為得到有效遏制，房地產市場的投資屬性逐漸減弱，居住屬性更加凸顯。這使得市場需求更加理性，不再像過去那樣盲目跟風購房。

另一方面，經濟壓力增大是導致消費者觀望情緒濃厚的重要原因之一。在當前經濟形勢下，許多行業面臨著挑戰，企業經營壓力增大，就業不穩定因素增加，人們的收入增長受到一定影響。面對不確定的經濟前景，消費者在購房時更加謹慎，擔心購房后可能面臨的經濟風險，如失業、收入下降等，從而導致需求不足。另外，房地產市場的價格波動也加劇了消費者的觀望情緒。在市場調整期，房價走勢不明朗，消費者往往會選擇等待，希望在房價下降到心理價位時再出手購房。而且，房地產市場的信息不對稱也使得消費者難以準確判斷市場走勢，進一步加重了觀望情緒。

其次，房地產企業也在進入轉型的關鍵時期。在過去的房地產市場繁榮時期，許多房企采用快進快出的發展模式，即快速拿地、快速開發、快速銷售，以追求高周轉和高利潤。這種模式在市場需求旺盛、資金充裕的情況下能夠取得較好的效果。然而，隨著市場環境的變化，這種模式已經日漸難以滿足市場需要。

一方面，快進快出模式往往注重速度而忽視質量。在快速開發過程中，可能會出現建筑質量問題、配套設施不完善等情況，影響消費者的購房體驗和滿意度。隨著消費者對住房品質的要求越來越高，這種低質量的開發模式已經難以獲得市場認可。另一方面，快進快出模式對資金的依賴度較高。在快速拿地和開發過程中，房企需要大量的資金投入。而在市場調整期，融資渠道收緊，資金成本上升，房企的資金壓力增大。同時，快速銷售也變得更加困難，庫存積壓風險增加，進一步加劇了房企的資金困境。

與此同時，前期積累的債務是房企當前面臨的重大問題。在房地產市場繁榮時期，房企為了擴大規模，大量舉債進行土地儲備和項目開發。然而，隨著市場調整，銷售回款變慢，資金鏈緊張，債務問題逐漸凸顯。高額的債務不僅給房企帶來了沉重的財務負擔，還增加了企業的經營風險。為了償還債務，房企不得不采取降價促銷、出售資產等方式籌集資金，這進一步壓縮了企業的利潤空間。同時，債務違約風險也時刻威脅著房企的生存，一旦出現債務違約，將引發連鎖反應，對企業的信譽和融資能力造成嚴重打擊。

第三，慢速發展已成為房企的新常態。對于房企的發展而言，其當前所處的階段首先是一個顯著的轉折點，即已邁入了慢發展的中低速發展階段。在這一階段，市場的全面轉變使得房企必須摒棄過去依賴高杠桿、快周轉的粗放型發展模式。面對這樣的新形勢，房企需要深刻認識到，唯有通過更多的深入經營，才能在激烈的市場競爭中站穩腳跟。這要求房企不僅要調整戰略方向，更要轉變經營思維，從追求短期高利潤轉向注重長期穩健發展。

因此，學會賺慢錢成為了房企在這一階段的核心能力之一。這意味著房企需要摒棄急功近利的心態，轉而注重項目品質、服務質量和客戶滿意度的提升。通過精細化管理和高效運營，房企可以在保證項目質量的同時，實現更加穩健的財務回報。

同時，房企還需在綜合服務與深度能力上下功夫。綜合服務涵蓋了從規劃設計、施工建設到物業管理、社區運營等各個環節的全方位服務，要求房企具備強大的資源整合能力和跨界合作能力。而深度能力則是指房企在某一領域或某一環節上的專業化和精細化程度，如綠色建筑技術、智能家居應用等。可以說，在綜合服務與深度能力上挖掘利潤空間，成為房企生存與發展的關鍵。

第四，房企的未來到底該咋看？從長期來看，房地產市場還要經歷一段時間的陣痛期。在這個階段，市場需求將繼續保持低位，房企的經營壓力依然較大。然而，市場筑底信號也算明確。一方面，國家對房地產市場的調控政策將保持穩定，不會出現大幅放松或收緊的情況。這將有助于穩定市場預期，防止市場出現大起大落。另一方面，隨著城市化進程的繼續推進和居民收入水平的提高，房地產市場的潛在需求依然存在。特別是在一些人口流入量大、經濟發展潛力大的城市，房地產市場仍有一定的發展空間。

因此，面對房地產市場的陣痛期，房企需要保持清醒的頭腦和堅定的信心，既要看到市場的挑戰和困難，也要看到市場筑底的積極信號和未來發展的機遇。通過積極應對、主動調整和創新發展，房企完全有可能在逆境中求得生存并實現新的發展，但是如何度過當前的苦日子還是在考驗著每個房企的管理者。