出品｜達(dá)摩財(cái)經(jīng)

買(mǎi)賣(mài)協(xié)議顯示，本次眾安在線購(gòu)買(mǎi)的其中一處物業(yè)為圓明園路219號(hào)洛克·外灘源項(xiàng)目的新建建筑219號(hào)樓中全部地上可售面積，總建筑面積為6563.47平方米，代價(jià)5.91億元。另一處則為位于北京東路108號(hào)、118號(hào)及122號(hào)洛克·外灘源項(xiàng)目的新建建筑27號(hào)樓中全部地上可售面積，總建筑面積為9380.51平方米，代價(jià)8.45億元。

眾安在線目前的公司地址上海市黃浦區(qū)圓明園路169號(hào)協(xié)進(jìn)大樓4-5樓就位于洛克·外灘源，本次買(mǎi)入的物業(yè)項(xiàng)目均為洛克·外灘源項(xiàng)目中的新建建筑。

本次協(xié)議賣(mài)方為上海洛克菲勒集團(tuán)外灘源綜合開(kāi)發(fā)有限公司，該公司是在中國(guó)注冊(cè)成立的中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)，主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、出租、出售及相關(guān)的物業(yè)管理，是Rockefeller Group Asia Pacific, Inc.(RGAP)的附屬公司。

RGAP由洛克菲勒國(guó)際集團(tuán)有限公司及百仕達(dá)分別擁有51%及49%。眾安在線非執(zhí)行董事歐亞平持有百仕達(dá)已發(fā)行股份中51.54%的權(quán)益，為百仕達(dá)的實(shí)際控制人。

雖然歐亞平在2023年7月卸任了眾安在線董事長(zhǎng)一職，但財(cái)報(bào)顯示，截至2023年末，歐亞平弟弟歐亞非通過(guò)深圳加德信持有眾安在線9.09%股份，歐亞平通過(guò)日訊網(wǎng)絡(luò)持有眾安在線5.51%股份，二者合計(jì)持股14.6%，歐亞平仍為眾安在線實(shí)際控制人。

也正是因?yàn)榘偈诉_(dá)與洛克菲勒之間微妙的持股，眾安在線在公告中否認(rèn)了此次收購(gòu)與歐亞平有直接關(guān)系。眾安在線表示，賣(mài)方并非歐亞平的聯(lián)系人。因此，就上市規(guī)則而言，賣(mài)方及其最終實(shí)益擁有人為獨(dú)立第三方。

外灘源往事

洛克·外灘源百年建筑街區(qū)坐落于黃浦江與蘇州河的交匯處，東臨圓明園路和33號(hào)公園綠地，西靠虎丘路，北瀕蘇州河路，南達(dá)北京東路，總占地面積約17000㎡。街區(qū)由11棟歷史保護(hù)建筑和6棟新建筑構(gòu)成。

事實(shí)上，歐亞平與洛克菲勒國(guó)際集團(tuán)之間的瓜葛遠(yuǎn)不止于此，二者在洛克·外灘源項(xiàng)目上拉扯了已經(jīng)將近二十年。

早在2002年12月，洛克·外灘源項(xiàng)目就完成立項(xiàng)，彼時(shí)該項(xiàng)目還是上海商業(yè)“十一五”規(guī)劃的“亮點(diǎn)工程”。2004年，洛克菲勒集團(tuán)與新黃浦集團(tuán)成立中外合作企業(yè)，作為外灘源的總體開(kāi)發(fā)商。

2005年末，洛克菲勒以4.11億元獲得外灘源一期黃浦區(qū)174地塊16882平方米的開(kāi)發(fā)權(quán)，而后引入百仕達(dá)共同參與外灘源開(kāi)發(fā)，百仕達(dá)亦由此順利進(jìn)軍上海。

彼時(shí)，為了項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，百仕達(dá)與洛克菲勒成立合資公司RGAP，百仕達(dá)持有490股B股，洛克菲勒持有510股A股，其中，洛克菲勒手握對(duì)項(xiàng)目各方面的控制權(quán)，百仕達(dá)則扮演項(xiàng)目經(jīng)理的角色。

根據(jù)協(xié)議內(nèi)容，百仕達(dá)需為洛克·外灘源項(xiàng)目提供不超過(guò)13.1億港元的股東貸款，作為施工前期費(fèi)用支出。而洛克·外灘源遲遲未能順利完工，也導(dǎo)致百仕達(dá)在該項(xiàng)目上大幅虧損，洛克菲勒的操作也被業(yè)內(nèi)視為“空手套白狼”。

百仕達(dá)在2023年年報(bào)中披露，洛克·外灘源項(xiàng)目的保護(hù)及保留建筑部分已正式投入運(yùn)營(yíng)和出租，新建筑基礎(chǔ)工程已全部完成，主體工程亦已陸續(xù)完工，整個(gè)項(xiàng)目自2023年完成收尾工程后，已陸續(xù)開(kāi)業(yè)。至此，這個(gè)已經(jīng)開(kāi)發(fā)了19年的項(xiàng)目才算告一段落。

而百仕達(dá)也表示，按估計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量及按市場(chǎng)利率貼現(xiàn)的有關(guān)現(xiàn)金流量的時(shí)間后重估投資金額的公允值，截至2023年末，公司對(duì)RGAP投資的公允值虧損2.854億港元。

眾安在線扭虧為盈

目前，百仕達(dá)旗下的在建房地產(chǎn)項(xiàng)目除了洛克·外灘源項(xiàng)目?jī)H有位于上海市長(zhǎng)寧區(qū)的寧國(guó)府邸。比起房地產(chǎn)項(xiàng)目，歐亞平更多的重心則放在了眾安在線上。

眾安在線是中國(guó)首家互聯(lián)網(wǎng)保險(xiǎn)公司，于2013年揭牌開(kāi)業(yè)，因獲得阿里、騰訊、平安支持，被視之為“三馬”（馬云、馬化騰、馬明哲）共同看中公司。2013年之后，歐亞平卸任百仕達(dá)董事長(zhǎng)，將精力放在眾安，眾安初期即走了快速發(fā)展的模式，成立四年后的2017年就在港交所敲鐘上市。

在眾安成立后，保費(fèi)收入一直保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2018年，其保費(fèi)收入首次突破百億規(guī)模，2019年至2022年保費(fèi)收入分別為146.35億元、167.03億元、203.6億元和236.48億元。

雖然眾安的保費(fèi)規(guī)模保持增長(zhǎng)，但盈利能力并不盡如人意。眾安雖然是國(guó)內(nèi)最大的互聯(lián)網(wǎng)險(xiǎn)企，但其成立后，僅有2020年、2021年實(shí)現(xiàn)盈利。2022年，其歸母凈利潤(rùn)更是虧損11.12億元。

2023年7月24日，歐亞平辭任眾安在線董事長(zhǎng)，公司“元老級(jí)”人物尹海接任董事長(zhǎng)一職。尹海歷任華泰資管總監(jiān)、華泰財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)、華泰偉業(yè)上海保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理，以及眾安在線總經(jīng)理、董事長(zhǎng)高級(jí)顧問(wèn)，后出任宜信博誠(chéng)保險(xiǎn)銷(xiāo)售服務(wù)（北京）股份有限公司董事長(zhǎng)，有著豐厚的履歷。

在尹海接管眾安后，其2023年業(yè)績(jī)也得以實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。年報(bào)顯示，2023年，眾安在線總收入335.39億元，同比增長(zhǎng)44.2%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)40.78億元。

眾安在線表示，2023年公司保險(xiǎn)資金資產(chǎn)管理受益于資本市場(chǎng)回暖，總投資收益由2022年同期的虧損3.77億元改善至收益7.20億元。其中，公允價(jià)值變動(dòng)損益從2022年的虧損15.62億元轉(zhuǎn)變至2023年的收益4.73億元，是推動(dòng)總投資收益扭虧的最主要?jiǎng)右颉?/span>

2023年，眾安在線的總投資收益率從2022年的-1%升至2023年的1.9%，但凈投資收益率則從3.2%下降1個(gè)百分點(diǎn)至2.2%。

值得注意的是，比起投資收益的增長(zhǎng)，眾安在線對(duì)旗下子公司的處置則為其提供了業(yè)績(jī)的主要增長(zhǎng)。

在眾安在線的凈利潤(rùn)中，有一筆約37.84億元的一次性投資收益，這筆投資收益來(lái)自于眾安國(guó)際自2023年8月14日起不再為眾安在線的子公司并按權(quán)益法入賬列為合營(yíng)公司所確認(rèn)的一次性投資收益。剔除這筆投資收益后，眾安在線2023年歸母凈利潤(rùn)為2.94億元，雖大幅收窄，但仍實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。

眾安國(guó)際謀劃上市？

眾安國(guó)際成立于2017年12月8日，其作為眾安科技的國(guó)際發(fā)展平臺(tái)，成立的目的在于對(duì)海外市場(chǎng)發(fā)掘金融科技以及保險(xiǎn)科技的國(guó)際業(yè)務(wù)發(fā)展、合作及投資機(jī)遇。

資料顯示，眾安國(guó)際由眾安保險(xiǎn)全資子公司眾安科技與百仕達(dá)、鄭裕彤家族控制的持股平臺(tái)Warrior、友邦保險(xiǎn)旗下的Opportunities Fund共同持股。

雖然背靠眾安在線，但是眾安國(guó)際卻難以實(shí)現(xiàn)盈利。2021年和2022年，公司分別虧損7.25億元和5.06億元。截至2023年8月14日，眾安國(guó)際2023年度仍虧損3.65億元。

2023年5月31日，眾安在線發(fā)布公告稱(chēng)，眾安國(guó)際股東百仕達(dá)有條件同意以每股0.66美元的對(duì)價(jià)購(gòu)買(mǎi)眾安國(guó)際最多9650.89萬(wàn)股普通股，眾安科技、百仕達(dá)、Warrior及Opportunities Fund的持股比例由分別約44.70%、44.75%、7.86%及2.69%變更為分別約43.22%、46.58%、7.60%及2.60%。

交易完成后，百仕達(dá)將成為眾安國(guó)際第一大股東，眾安國(guó)際由眾安在線的附屬公司變?yōu)楹蠣I(yíng)公司，其業(yè)績(jī)不再被集團(tuán)合并報(bào)表。

值得注意的是，在眾安國(guó)際該筆交易后不久，歐亞平就卸任了眾安在線董事長(zhǎng)職位。此舉也使得業(yè)內(nèi)認(rèn)為，眾安國(guó)際有望通過(guò)注入香港上市公司百仕達(dá)控股完成曲線上市。

不可否認(rèn)的是，此筆交易既能從某種程度上改善眾安保險(xiǎn)的虧損業(yè)績(jī)，又能在房地產(chǎn)失色的環(huán)境下為百仕達(dá)注進(jìn)新的血液。此外，本次洛克·外灘源的項(xiàng)目又能為百仕達(dá)帶來(lái)一定的資金回流，至于未來(lái)眾安國(guó)際會(huì)否對(duì)百仕達(dá)帶來(lái)新的增量則仍需時(shí)間驗(yàn)證。

百仕達(dá)此前已經(jīng)成為“仙股”，股價(jià)僅為0.07港元/股，在本次物業(yè)收購(gòu)消息后，僅5個(gè)交易日，百仕達(dá)累計(jì)漲幅已經(jīng)達(dá)到64.47%。