出品｜達摩財經

買賣協議顯示，本次眾安在線購買的其中一處物業為圓明園路219號洛克·外灘源項目的新建建筑219號樓中全部地上可售面積，總建筑面積為6563.47平方米，代價5.91億元。另一處則為位于北京東路108號、118號及122號洛克·外灘源項目的新建建筑27號樓中全部地上可售面積，總建筑面積為9380.51平方米，代價8.45億元。

眾安在線目前的公司地址上海市黃浦區圓明園路169號協進大樓4-5樓就位于洛克·外灘源，本次買入的物業項目均為洛克·外灘源項目中的新建建筑。

本次協議賣方為上海洛克菲勒集團外灘源綜合開發有限公司，該公司是在中國注冊成立的中外合作經營企業，主要從事房地產開發、經營、出租、出售及相關的物業管理，是Rockefeller Group Asia Pacific, Inc.(RGAP)的附屬公司。

RGAP由洛克菲勒國際集團有限公司及百仕達分別擁有51%及49%。眾安在線非執行董事歐亞平持有百仕達已發行股份中51.54%的權益，為百仕達的實際控制人。

雖然歐亞平在2023年7月卸任了眾安在線董事長一職，但財報顯示，截至2023年末，歐亞平弟弟歐亞非通過深圳加德信持有眾安在線9.09%股份，歐亞平通過日訊網絡持有眾安在線5.51%股份，二者合計持股14.6%，歐亞平仍為眾安在線實際控制人。

也正是因為百仕達與洛克菲勒之間微妙的持股，眾安在線在公告中否認了此次收購與歐亞平有直接關系。眾安在線表示，賣方并非歐亞平的聯系人。因此，就上市規則而言，賣方及其最終實益擁有人為獨立第三方。

外灘源往事

洛克·外灘源百年建筑街區坐落于黃浦江與蘇州河的交匯處，東臨圓明園路和33號公園綠地，西靠虎丘路，北瀕蘇州河路，南達北京東路，總占地面積約17000㎡。街區由11棟歷史保護建筑和6棟新建筑構成。

事實上，歐亞平與洛克菲勒國際集團之間的瓜葛遠不止于此，二者在洛克·外灘源項目上拉扯了已經將近二十年。

早在2002年12月，洛克·外灘源項目就完成立項，彼時該項目還是上海商業“十一五”規劃的“亮點工程”。2004年，洛克菲勒集團與新黃浦集團成立中外合作企業，作為外灘源的總體開發商。

2005年末，洛克菲勒以4.11億元獲得外灘源一期黃浦區174地塊16882平方米的開發權，而后引入百仕達共同參與外灘源開發，百仕達亦由此順利進軍上海。

彼時，為了項目的開發，百仕達與洛克菲勒成立合資公司RGAP，百仕達持有490股B股，洛克菲勒持有510股A股，其中，洛克菲勒手握對項目各方面的控制權，百仕達則扮演項目經理的角色。

根據協議內容，百仕達需為洛克·外灘源項目提供不超過13.1億港元的股東貸款，作為施工前期費用支出。而洛克·外灘源遲遲未能順利完工，也導致百仕達在該項目上大幅虧損，洛克菲勒的操作也被業內視為“空手套白狼”。

百仕達在2023年年報中披露，洛克·外灘源項目的保護及保留建筑部分已正式投入運營和出租，新建筑基礎工程已全部完成，主體工程亦已陸續完工，整個項目自2023年完成收尾工程后，已陸續開業。至此，這個已經開發了19年的項目才算告一段落。

而百仕達也表示，按估計未來現金流量及按市場利率貼現的有關現金流量的時間后重估投資金額的公允值，截至2023年末，公司對RGAP投資的公允值虧損2.854億港元。

眾安在線扭虧為盈

目前，百仕達旗下的在建房地產項目除了洛克·外灘源項目僅有位于上海市長寧區的寧國府邸。比起房地產項目，歐亞平更多的重心則放在了眾安在線上。

眾安在線是中國首家互聯網保險公司，于2013年揭牌開業，因獲得阿里、騰訊、平安支持，被視之為“三馬”（馬云、馬化騰、馬明哲）共同看中公司。2013年之后，歐亞平卸任百仕達董事長，將精力放在眾安，眾安初期即走了快速發展的模式，成立四年后的2017年就在港交所敲鐘上市。

在眾安成立后，保費收入一直保持增長態勢。2018年，其保費收入首次突破百億規模，2019年至2022年保費收入分別為146.35億元、167.03億元、203.6億元和236.48億元。

雖然眾安的保費規模保持增長，但盈利能力并不盡如人意。眾安雖然是國內最大的互聯網險企，但其成立后，僅有2020年、2021年實現盈利。2022年，其歸母凈利潤更是虧損11.12億元。

2023年7月24日，歐亞平辭任眾安在線董事長，公司“元老級”人物尹海接任董事長一職。尹海歷任華泰資管總監、華泰財產保險營銷總監、華泰偉業上海保險經紀公司總經理，以及眾安在線總經理、董事長高級顧問，后出任宜信博誠保險銷售服務（北京）股份有限公司董事長，有著豐厚的履歷。

在尹海接管眾安后，其2023年業績也得以實現扭虧為盈。年報顯示，2023年，眾安在線總收入335.39億元，同比增長44.2%；實現歸母凈利潤40.78億元。

眾安在線表示，2023年公司保險資金資產管理受益于資本市場回暖，總投資收益由2022年同期的虧損3.77億元改善至收益7.20億元。其中，公允價值變動損益從2022年的虧損15.62億元轉變至2023年的收益4.73億元，是推動總投資收益扭虧的最主要動因。

2023年，眾安在線的總投資收益率從2022年的-1%升至2023年的1.9%，但凈投資收益率則從3.2%下降1個百分點至2.2%。

值得注意的是，比起投資收益的增長，眾安在線對旗下子公司的處置則為其提供了業績的主要增長。

在眾安在線的凈利潤中，有一筆約37.84億元的一次性投資收益，這筆投資收益來自于眾安國際自2023年8月14日起不再為眾安在線的子公司并按權益法入賬列為合營公司所確認的一次性投資收益。剔除這筆投資收益后，眾安在線2023年歸母凈利潤為2.94億元，雖大幅收窄，但仍實現扭虧為盈。

眾安國際謀劃上市？

眾安國際成立于2017年12月8日，其作為眾安科技的國際發展平臺，成立的目的在于對海外市場發掘金融科技以及保險科技的國際業務發展、合作及投資機遇。

資料顯示，眾安國際由眾安保險全資子公司眾安科技與百仕達、鄭裕彤家族控制的持股平臺Warrior、友邦保險旗下的Opportunities Fund共同持股。

雖然背靠眾安在線，但是眾安國際卻難以實現盈利。2021年和2022年，公司分別虧損7.25億元和5.06億元。截至2023年8月14日，眾安國際2023年度仍虧損3.65億元。

2023年5月31日，眾安在線發布公告稱，眾安國際股東百仕達有條件同意以每股0.66美元的對價購買眾安國際最多9650.89萬股普通股，眾安科技、百仕達、Warrior及Opportunities Fund的持股比例由分別約44.70%、44.75%、7.86%及2.69%變更為分別約43.22%、46.58%、7.60%及2.60%。

交易完成后，百仕達將成為眾安國際第一大股東，眾安國際由眾安在線的附屬公司變為合營公司，其業績不再被集團合并報表。

值得注意的是，在眾安國際該筆交易后不久，歐亞平就卸任了眾安在線董事長職位。此舉也使得業內認為，眾安國際有望通過注入香港上市公司百仕達控股完成曲線上市。

不可否認的是，此筆交易既能從某種程度上改善眾安保險的虧損業績，又能在房地產失色的環境下為百仕達注進新的血液。此外，本次洛克·外灘源的項目又能為百仕達帶來一定的資金回流，至于未來眾安國際會否對百仕達帶來新的增量則仍需時間驗證。

百仕達此前已經成為“仙股”，股價僅為0.07港元/股，在本次物業收購消息后，僅5個交易日，百仕達累計漲幅已經達到64.47%。