來源/丁祖昱評樓市

近日，首批消費類基礎設施公募REITs已獲交易所受理，這是商業地產被納入公募REITs以來第一批申報的4只消費類基礎設施公募REITs。

要知道，在消費類公募REITs推出之前，公募REITs的適用范圍與大部分房企的業務關聯并不大。直到今年3月份，發改委將商業地產納入公募REITs適用范圍，房企才有了參與感。

但想要順利發行消費類基礎設施公募REITs，也并不是一件易事。

消費類基礎設施公募REITs對于房企的商業地產資質、資產證券化產品發行經驗有較高的要求。這也意味著，商業運營規模較大、擁有優質資產較多的企業更有可能發行消費類基礎設施公募REITs。

我國公募REITs發展趨近成熟。

2020年4月，我國境內基礎設施公募REITs試點正式開啟，并經歷了三次重大改動。推行之初，適用范圍主要聚焦于各類基礎設施以及產業園等項目；至2021年6月，保障性租賃住房公募REITs首次納入試點，并擴容至發電和旅游設施等。

2023年3月公募REITs再次擴容。發改委宣布將優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。

據CRIC統計，截至2023年10月底，我國已經上市的公募REITs產品共有29只，首次公開發行規模為954.53億元。在29只公募REITs中，已經有2只完成了首批擴募，凈認購金額為50.64億元，算上擴募金額后我國公募REITs的總規模就已經突破千億元。

其中，高速公路和產業園發行數量最多，分別為8只和9只，發電和倉儲物流發行數量緊隨其后。

在消費類公募REITs推出之前，公募REITs的適用范圍與大部分房企的業務關聯并不大。業務相關度較高的租賃住房領域中也僅有華潤發行了1只公募REITs，同時擬上市的7只公募REITs基本是城投公司或金融機構發行。

隨著2023年3月發改委宣布商業地產將被納入公募REITs適用范圍，包括萬科、合生、龍湖等房企對于發行消費類基礎設施公募REITs也做出了積極的表態。

一直到10月20日，證監會正式宣布公募REITs試點拓展至消費基礎設施。隨后僅過了6天，華潤、萬科、金茂及物美集團就進行了申報工作。作為首批消費基礎設施公募REITs，這4只產品是否能夠成功發行受到了行業內的廣泛關注。

作為消費基礎設施公募REITs的“第一槍”，為了獲得資本市場的青睞，四家企業都拿出了優質的底層資產組合。

四家企業的底層資產有三個方面特征：一個是核心城市的優質地段，第二個是運營效率高、出租率在90%以上，第三個是盈利狀況良好。?

具體從募集說明書來看，華潤相關資產項目為青島華潤萬象城，該項目位于青島市核心商圈之一的香港中路商圈，地理位置較為優越，2023年中期的出租率為98.49%；萬科旗下印力的底層資產為杭州西溪印象城，毗鄰西溪濕地，是杭州城西單體總建筑面積最大的TOD購物中心，出租率達到了99.2%；金茂的相關資產為長沙金茂覽秀城，毗鄰長沙國際文化藝術中心，是金茂商業的第一個覽秀城項目，出租率為98.36%。

再來看物美集團，與房企拿出的大規模綜合體項目不同，物美打包了位于北京的4個小型項目的組合，單個項目的平均商業建面不超過2萬平方米，綜合出租率也僅為88.71%，但勝在經營狀況良好。

如果該筆公募REITs成功上市且后續經營足夠穩定，打包“小而美”項目作為公募REITs底層資產的方式，或將成為部分房企的參考案例。?

打好消費基礎設施REITs“第一槍”，對企業接下來的發行也有很重要的意義。

一方面能夠有效盤活旗下存量商業項目，打通重資產商業的退出路徑，提升購物中心的運營效率；另一方面則是在融資環境收緊的背景下，公募REITs能夠將流動性較低的不動產項目轉換為金融產品份額，從而降低企業負債水平，打通新的融資渠道。

除此之外，由于華潤、萬科等企業旗下仍有大量的商業資產，因此在獲得成功發行的經驗之后，不僅能夠將旗下資產持續擴募到現有基金，甚至還能進行第二支、第三支基金的發行工作。

值得注意的是，若想成功發行消費基礎設施REITs，還有一些限制性條件。

比如項目發起人（原始權益人）應為持有消費基礎設施、開展相關業務的獨立法人主體，不得從事商品住宅開發業務。發起人（原始權益人）應利用回收資金加大便民商業、智慧商圈、數字化轉型投資力度，更好滿足居民消費需求。嚴禁規避房地產調控要求，不得為商品住宅開發項目變相融資。

由此來看，一些城市級或者定位高端的購物中心暫不在消費基礎設施REITs范疇內；此外回收資金不得為商品住宅開發項目變相融資，對于出險企業的資金支持相對有限。

那么哪些企業機會更大呢？未來，有兩類房企大概率有機會率先入場。

一類是已明確表態將發行REITs的企業，比如百聯、天虹、合生和龍湖等。

雖然這些企業并沒有在第一批進行申報，但是有較大可能已經在對公募REITs 的發行進行準備，有可能在之后的第二批、第三批投入市場。

第二類是已經發行過商業物業CMBS或者類REITs產品的房企，大概率會成為下一批消費類基礎設施公募REITs的發行人。據CRIC不完全統計，截至2023年10月底至少有15家房企發行過商業物業CMBS或者類REITs產品。

短期內是否能夠發行公募REITs，還要結合企業近期的商業經營情況和財務狀況。

長期來看，商業運營規模較大、擁有優質資產較多的企業更有可能發行消費類基礎設施公募REITs，能夠參與公募REITs市場的房企可能會越來越多。

在房企各渠道融資受限的情況下，公募REITs迎來多重利好，有運營實力的房企迎來新的融資突破口。

通過發行消費基礎設施REITs，房企可以實現由重轉輕的業務轉型，同時進一步增強資本實力，此類房企應積極準備并孵化潛在商業項目，同時也要持續提升商業項目的回報率，實現資本增值變現。