來(lái)源?| 財(cái)經(jīng)九號(hào)? ?作者?| 胖虎

就在越秀地產(chǎn)發(fā)布2022年度業(yè)績(jī)前夕，越秀地產(chǎn)在地產(chǎn)排行榜單上的權(quán)益銷售額被

質(zhì)疑注水，引發(fā)了媒體的“群嘲”。

對(duì)此，越秀地產(chǎn)“義正言辭”的公開(kāi)表示“從未向第三方行業(yè)機(jī)構(gòu)提供權(quán)益銷售金額數(shù)據(jù)”。

越秀地產(chǎn)自己也沒(méi)想到，從來(lái)極少被人關(guān)注的權(quán)益銷售額被人扒出來(lái)說(shuō)事兒了。

按照業(yè)內(nèi)榜單最為權(quán)威的克而瑞地產(chǎn)研究的數(shù)據(jù)顯示，越秀地產(chǎn)今年1-2月的權(quán)益銷售額占比達(dá)到了95%，被投資者質(zhì)疑不合理。

有意思的是，經(jīng)歷了2月份的“口水戰(zhàn)”之后，克而瑞地產(chǎn)3月份的地產(chǎn)銷售榜單，越秀地產(chǎn)以全口徑金額435億元（排名13），權(quán)益金額261億元（排名14），后者排名較2月份下滑7個(gè)名次，權(quán)益占比也下降到了60%。

這變化的背后，是越秀地產(chǎn)干預(yù)了呢，還是克而瑞注意到了網(wǎng)絡(luò)輿情？暫時(shí)不得而知。

第三方數(shù)據(jù)肯定“注水”了

事實(shí)上，在克而瑞地產(chǎn)研究的榜單中，越秀地產(chǎn)的權(quán)益金額一直遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。

僅作者統(tǒng)計(jì)的2017年以來(lái)，權(quán)益金額基本在90%以上，甚至在2018年還出現(xiàn)了權(quán)益金額超過(guò)流量金額的情況。

而近兩年來(lái)，克而瑞地產(chǎn)研究的數(shù)據(jù)，更是把越秀地產(chǎn)的權(quán)益銷售額占比直接提高到了98%、99%，顯然這與越秀地產(chǎn)近年來(lái)拿地所占權(quán)益比重是不符合的。

當(dāng)然，這種持續(xù)數(shù)年的反常情況，在克而瑞地產(chǎn)歷年的榜單上，獨(dú)獨(dú)“偏愛(ài)”越秀地產(chǎn)一家，你說(shuō)奇怪不？

所以，這背后，第三方的數(shù)據(jù)肯定是注水了。

由于權(quán)益銷售金額的數(shù)據(jù)并非是上市公司的規(guī)定披露項(xiàng)，所以只要越秀自己不公布，對(duì)第三方公布的數(shù)據(jù)不承認(rèn)，那么，誰(shuí)也無(wú)法指摘。

但克而瑞地產(chǎn)憑什么犧牲自己榜單的公信力，為這份荒謬買單呢？答案或許就在那些排名當(dāng)中。

業(yè)內(nèi)的排名榜單，已經(jīng)成為了一門生意，幾乎是半公開(kāi)的秘密。但此前國(guó)企、央企極少參與此類“買榜行為”，個(gè)別企業(yè)是否參與其中，尚且不得而知。

但在一個(gè)行業(yè)權(quán)威榜單上，權(quán)益金額數(shù)據(jù)連續(xù)數(shù)年不正常，作為上市公司的越秀地產(chǎn)居然一直沒(méi)有公開(kāi)澄清！

甚至在去年半年報(bào)中公開(kāi)引用克而瑞地產(chǎn)研究的排名數(shù)據(jù)，恐怕也有縱容誤導(dǎo)投資者之嫌。

“狂飆”的結(jié)果：陷入增收不增利

越秀地產(chǎn)這兩年在房地產(chǎn)市場(chǎng)的“逆市狂飆”，表現(xiàn)得尤為明顯，一個(gè)是銷售，另一個(gè)就是拿地。

就在今年前兩個(gè)月，越秀地產(chǎn)就在杭州和北京耗資66.5億元狂攬4宗地，特別是北京土拍尤為引人矚目。

據(jù)公開(kāi)信息，前不久的2022年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，越秀地產(chǎn)表示今年拿地預(yù)算仍然高達(dá)400億元。

界面新聞報(bào)道的數(shù)據(jù)顯示，2020年至2022年，越秀地產(chǎn)的拿地金額分別為410億元、444.8億元、415.8億元等，特別是土拍市場(chǎng)慘淡近兩年，越秀地產(chǎn)可謂“迎風(fēng)而上、風(fēng)頭無(wú)倆”。

越秀地產(chǎn)在土地市場(chǎng)的“狂飆突進(jìn)”，固然有著其對(duì)市場(chǎng)分化下的區(qū)域性樂(lè)觀考量，也有著國(guó)有企業(yè)基本盤穩(wěn)固、融資成本低、市場(chǎng)信譽(yù)好等天然優(yōu)勢(shì)。在眼下民營(yíng)房企集體低迷的市場(chǎng)環(huán)境下，不失為一次彎道超車的機(jī)會(huì)。

銷售端，2022年越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額約1250.3億元，同比上升8.6%，成為少數(shù)銷售額正向增長(zhǎng)房企。

相較2021年銷售額1151.5億元（同比增長(zhǎng)20%）、2020年的957.6億元（同比增長(zhǎng)32.8%），當(dāng)然銷售增速也在下滑。

與此同時(shí)，銷售均價(jià)也有所增長(zhǎng)，2022年銷售均價(jià)30200元/平方米，相較于2020年、2021年的25246元/平方米、27570元/平方米兩年間分別同比增長(zhǎng)9.21%、9.54%。

今年的銷售目標(biāo)，越秀地產(chǎn)仍然樂(lè)觀地定在了1320億元，較去年銷售增長(zhǎng)6%。

看上去數(shù)據(jù)很美，但越秀地產(chǎn)的業(yè)績(jī)質(zhì)量卻沒(méi)有那么美好。

得益于銷售額的較快增長(zhǎng)，越秀地產(chǎn)的營(yíng)收也出現(xiàn)了較大幅度的增長(zhǎng)，2018年至2022年，營(yíng)收從264.3億元增長(zhǎng)到了724.2億元，增長(zhǎng)了174%，凈利潤(rùn)則從30.39億元增長(zhǎng)到61.37億元，增幅僅為102%。

歸母凈利潤(rùn)同樣如此，從27.28億元增長(zhǎng)到39.53億元，增長(zhǎng)率僅為45%，相較2020年的歸母凈利潤(rùn)，近兩年來(lái)反而還是下降的。

由此可見(jiàn)，越秀地產(chǎn)不僅五年來(lái)，營(yíng)收增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于凈利潤(rùn)增幅，出現(xiàn)了“增收不增利”的情況，近三年的凈利潤(rùn)增幅均遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于當(dāng)年?duì)I收增幅。

這或許也是拼規(guī)模之后的“代價(jià)”吧，規(guī)模還是利潤(rùn)優(yōu)先，總要有一個(gè)取舍。

“不可能三角”的反常，是怎么做到的？

上文提到，越秀地產(chǎn)這幾年無(wú)論是銷售額、營(yíng)業(yè)收入，相較同行都取得了“逆勢(shì)增長(zhǎng)”的快速發(fā)展，特別是拿地每年還維持在了400億以上的規(guī)模，2020年至2022年的拿地銷售比分別是42%、39%、33%，均維持了高位。

按照常識(shí)來(lái)講，這種快速的增長(zhǎng)速度，企業(yè)的負(fù)債率必然會(huì)上升。反常的是，越秀地產(chǎn)2019年至今的資產(chǎn)負(fù)債率基本穩(wěn)定在75%、76%左右，短期借款+長(zhǎng)期借款規(guī)模2019年至今分別為709億元、677億元、755億元、882億元，除了2022年，其他年份融資借款規(guī)模基本沒(méi)什么增長(zhǎng)，甚至個(gè)別年份還出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。

這是一套什么平衡術(shù)？銷售、營(yíng)收快速增長(zhǎng)，拿地維持高位，負(fù)債率、債務(wù)借款卻保持平穩(wěn)，這種不可能三角，恐怕在業(yè)內(nèi)以財(cái)務(wù)著稱的“雙斌”看來(lái)也是很難完成的任務(wù)。

這就又涉及到開(kāi)發(fā)商擅長(zhǎng)的“出表進(jìn)表”財(cái)技了。有媒體指出，早在十年前，越秀地產(chǎn)就開(kāi)始嘗試“基金+地產(chǎn)”開(kāi)發(fā)模式，在一些高投入的大項(xiàng)目中，先由母公司越秀集團(tuán)投入資本，承擔(dān)前期的投資風(fēng)險(xiǎn)，越秀地產(chǎn)則在實(shí)際成熟期收購(gòu)股權(quán)。

比如去年越秀地產(chǎn)新增土儲(chǔ)數(shù)據(jù)顯示，公司新增的、權(quán)益低于10%的項(xiàng)目共有7個(gè)，占比20%。這些項(xiàng)目公司股權(quán)穿透背后，基本都有越秀產(chǎn)業(yè)基金以及廣州市國(guó)資基金的身影。

去年深圳第二輪集中供地，越秀拍下的兩宗地總地價(jià)41億元，但越秀地產(chǎn)本身用于拿地的主體占股比例不到10%，另外90%的股權(quán)由越秀產(chǎn)業(yè)基金持有。

有媒體舉了深圳越秀和樾府的案例，2019年廣州越璟拍下這塊地的時(shí)候花了59億元，彼時(shí)越秀產(chǎn)業(yè)基金持股90%，越秀地產(chǎn)僅占10%，2021年項(xiàng)目進(jìn)入收獲期，越秀地產(chǎn)收購(gòu)了越秀產(chǎn)業(yè)基金手上90%股權(quán)，項(xiàng)目并表越秀地產(chǎn)。

這和許多民營(yíng)房企前幾年背著信托、地產(chǎn)基金炒地皮有著類似的邏輯。

只不過(guò)身為國(guó)企的越秀，綁定的同樣是國(guó)資盟友，但這種表外“負(fù)債”形式真的沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)嗎？

事實(shí)上，從上述表格中我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，2019年以來(lái)不受限現(xiàn)金短債比分別為3.4、1.7、1.09、1.38，盡管處在安全狀態(tài)，但基本是處于下降趨勢(shì)；

更重要的一個(gè)數(shù)據(jù)，應(yīng)付款卻是逐年增加。從2019年的477.8億元，增加至2022年的765億元，增幅達(dá)60%，這其中的賬期有多少在一年以內(nèi)的，越秀地產(chǎn)并未做明確披露。但從總額來(lái)看，已經(jīng)是一個(gè)相當(dāng)龐大的規(guī)模了。

越秀地產(chǎn)手里的不受限現(xiàn)金，能同時(shí)應(yīng)對(duì)短期債務(wù)和龐大的到期應(yīng)付款項(xiàng)嗎？

此外，這種發(fā)展模式，很大程度上做大了少數(shù)股東權(quán)益，侵蝕了上市公司的歸母利潤(rùn)。當(dāng)然，對(duì)于越秀來(lái)講，或許手心手背都是肉，肉爛在鍋里，吃進(jìn)同一個(gè)肚里。

越秀地產(chǎn)歷年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，少數(shù)股東權(quán)益從2018年的90.85億元增長(zhǎng)至2022年的373.6億元，增長(zhǎng)了314%，同期歸母權(quán)益僅增長(zhǎng)了40%，歸母權(quán)益占比從79%下降到了56%。

當(dāng)然，少數(shù)股東權(quán)益占比的快速增加，也有力地穩(wěn)定了越秀地產(chǎn)的負(fù)債率，這也是很多房企做法。

不過(guò)，對(duì)于歸母凈利潤(rùn)的分配占比，卻從2019年的90%下降到了2022年的64%。

這對(duì)于上市公司投資者而言，并不是什么好事。但越秀地產(chǎn)通過(guò)這種安排，是肥水不流外人田呢，還是肥水肥了誰(shuí)家田？

END.

（免責(zé)聲明：本文數(shù)據(jù)及信息均來(lái)自上市公司財(cái)報(bào)、克而瑞地產(chǎn)研究、媒體報(bào)道等公開(kāi)信息，數(shù)據(jù)如有遺漏，歡迎更正，并以上市公司最終披露為準(zhǔn)。）