來源/翠鳥資本

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作為紅極一時的家居賣場老大哥，紅星美凱龍近期爆出商戶因為商場顧客流量少要求減免租金而停業的鬧劇。而作為背后的上市公司，美凱龍（601828.SH）的控制權也被轉手賣出。

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1月8日，美凱龍發布關于籌劃控制權變更事項的進展公告稱，其控股股東紅星美凱龍控股集團有限公司（以下簡稱紅星控股）正在籌劃股權轉讓事宜，或涉及公司控制權變更。

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1月13日晚，建發股份（600153.SH）發布公告稱，公司經過審議并表決，通過了《公司關于現金收購美凱龍29.95%股份并簽署股份轉讓框架協議的議案》。

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根據公告，建發股份同意公司按以下條件實施收購美凱龍A股股份，并與紅星美凱龍控股集團有限公司、車建興簽署《股份轉讓框架協議》。

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此前就有分析指出，美凱龍目前最核心的問題是母公司紅星控股債臺高筑，且面臨明顯的流動性危機。而作為紅星控股旗下最重要的子公司，美凱龍亦將受到母公司危機的沖擊。

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即將易主控制權的美凱龍，目前的難題是沉重的債務。即使有建發股份接手，但如果美凱龍的商業模式才是核心束縛，如果經營情況依舊，短期來看，仍難擺脫困境。

擴張模式難繼，業績下降明顯

買地、蓋房、出租，靠著這個模式，紅星美凱龍的擴張持續了20年。

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早在1999年，紅星美凱龍的創始人車建新自己買地，自建商場，并在2000年開設了第一家紅星美凱龍國際家具廣場。

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在接下來的時間里，靠著模式復制，紅星美凱龍持續通過自建物業、并購重組、管理輸出等模式加速擴張。

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但這種買地建商場的模式，一個弊端就是資產太重，現金流問題會對公司產生極大拖累，一單遇到行業寒冬，或是經濟低迷，亦或是現金收緊，就會遭受到較大沖擊。

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“三條紅線”政策下地產開發無法再通過高杠桿模式拿地，業務模式無以為繼。同時，隨著近年地產行業的連番調控，以及疫情對線下實體店帶來的影響，美凱龍的賣場生意也開始遭受沖擊。

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2022年12月23日，武漢市裝飾建材家居發展商會發布的《告紅星美凱龍賣場通知書》顯示，紅星美凱龍位于武漢的五大賣場，自12月24日開始統一關停店面，不再營業。安徽阜陽紅星美凱龍的商戶同樣效仿武漢的做法，要求商場給予支持。

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商戶停業原因很簡單，就是生意慘淡，希望紅星美凱龍能為商戶降租減壓，但溝通無果，因此選擇停業。

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近年來，美凱龍的業績整體處于下滑態勢。由于2019年下降幅度較大，2021年業績稍有回升，但并不明顯。2019年至2021年，美凱龍分別實現營業總收入164.69億元、142.36億元和155.13億元，分別實現歸母凈利潤44.8億元、17.31億元和20.47億元。

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2022年三季報顯示，美凱龍前三季度營收為104.84億元，同比下滑7.67%；凈利潤為13.18億元，同比下滑36.17%。、

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其實，美凱龍也意識到了重資產模式的弊端，并提出“輕資產、重運營、降杠桿”戰略，積極轉型經營模式，優化資產結構，但效果并不明顯。

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羊毛出在羊身上。

美凱龍面臨的最大難題，主要集中在商場客流量不行，商戶掙錢效應不佳，自然難以形成正向循環。

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此前，為支持商戶及家居建材行業的持續發展，美凱龍曾在去年8月底主動發布減免自營商場商戶租金及管理費的公告，彼時公司測算對營業收入的累計影響不超過5億元。

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去年10月底，美凱龍披露公司自有商場租賃及管理費收入環比出現下滑。公司表示2022年9月自有商場的合計合同租賃及管理費收入較較8月下滑5300余萬元，下滑比例為8.81%。下滑的原因主要是公司自2022年9月初起對部分減免符合條件的自營商場部分商戶相應減免了租金及管理費，引起租金下滑。

負債規模高累，車建興選擇“斷臂”

主營業務乏力，讓美凱龍的現金流狀況趨緊。

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公司三季報顯示，截止2022年9月30日，美凱龍的總資產1336.35億元，總負債760億元。其中，貨幣資金為57.38億元，短期借款22.75億元，一年內到期的有息負債73.42億元，短期償債存在一定缺口。2022年前三季度，美凱龍僅利息費用就高達18.99億元，接近毛利總額。

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作為美凱龍的創始人，車建興的紅星控股面臨壓力更大。

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截止2022年上半年末，紅星控股總資產為1874.88億元、總負債1229.18億元；其中，一年內到期的流動負債為662.25億元，貨幣資金僅87.57億元。

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紅星控股的資金短缺已有時日，兩年前便開始出售資產。

紅星控股先后以40億元出售了旗下地產業務主要運作平臺紅星企發70%的股權，以23.12億元出售7家物流子公司全部股權給遠洋集團，以6.96億元出售美凱龍物業80%股權給旭輝永升服務。

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可見，將美凱龍的控制權轉出，是車建興的無奈之舉。

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根據協議，建發股份擬收購美凱龍13.04億股A股股份，占美凱龍總股本的29.95%，收購對價不超過63億元，收購方式為通過協議方式現金受讓標的股份。

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本次簽署的協議僅為框架協議，本次交易最終交易價格等具體事項將由交易各方進一步協商確定。

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同時，美凱龍表示，本次交易各方未簽署正式股份轉讓協議，尚處于意向協議 階段。最終能否簽署正式股份轉讓協議及具體交易方案內容仍存在重大不確定性， 請投資者注意相關風險。

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然而，即使控制權易主，美凱龍的業務難題依然待解。