作者/ 蒲肅??來源/債市觀察

招股書失效第二天的10月25日晚間，珠海萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司（簡稱“珠海萬達(dá)”）第三次向港交所提交招股書，顯示出王健林赴港上市的決心未變。

對珠海萬達(dá)從招股書二次失效到三次遞交，有投資人士認(rèn)為，近期港股市場波動(dòng)較大，珠海萬達(dá)如果“錯(cuò)峰”上市，未嘗不是明智之舉。

之前與珠海萬達(dá)同在4月遞表上市的萬物云（2602.HK）上市后迎來破發(fā)，也驗(yàn)證了目前港股市場對內(nèi)地房企的認(rèn)可度仍然不高。

不過需要注意的是，招股書中與投資人的三年對賭協(xié)議將在明年年底到期，珠海萬達(dá)的赴港上市之路略顯急迫。對賭協(xié)議中主要規(guī)定了珠海萬達(dá)2021年至2023年需達(dá)到的凈利標(biāo)準(zhǔn)，而在這次最新遞交的招股書中，珠海萬達(dá)透露上半年凈利已超過40億元。下半年若繼續(xù)保持該水平，則可以兌現(xiàn)第二年凈利潤的承諾。

在管面積超6千萬，上半年凈利超40億

今年以來，王健林旗下的珠海萬達(dá)一邊在等待港交所上市審批，一邊在“掃貨”國內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目，主要以輕資產(chǎn)模式接管其他房企商業(yè)項(xiàng)目，持續(xù)擴(kuò)大商業(yè)管理規(guī)模。

其中包括5家奧克斯廣場、鑫苑和建業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目管理權(quán)，還與北京SOLANA藍(lán)色港灣、北京五棵松卓展購物中心、合肥爛尾樓萬泓中心等項(xiàng)目簽約。

而最新的招股書則披露了擴(kuò)張中的珠海萬達(dá)業(yè)績情況。數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，珠海萬達(dá)在管項(xiàng)目新增8個(gè)廣場，均為第三方項(xiàng)目，總在管項(xiàng)目增至425個(gè)，其中來自獨(dú)立第三方業(yè)主的項(xiàng)目數(shù)量增加到140個(gè)，總在管面積6008.2萬平米，其中來自獨(dú)立第三方業(yè)主的項(xiàng)目在管面積1747.6萬平米。

同時(shí)，珠海萬達(dá)上半年平均出租率98.6%，相比2021年底微降0.7%。

財(cái)務(wù)方面，珠海萬達(dá)2022年上半年毛利為65.9億元，較去年同期的45.1億元增長46.1%；凈利潤為40.5億元，較去年同期的6.6億元增長517.3%，公司盈利大幅提升。

從財(cái)務(wù)比率來看，珠海萬達(dá)在毛利率和凈利率方面均有提升，其中上半年毛利率為48.9%，去年同期為42.4%；上半年凈利率為30.0%，去年同期為6.2%，同比提升明顯顯著提升。

珠海萬達(dá)表示，在此前毛利率的提升的基礎(chǔ)上，公司的各項(xiàng)費(fèi)用控制的較為出色，整體管理效率有所提升。

而凈利潤的增長對珠海萬達(dá)而言十分重要，關(guān)系到是否能兌現(xiàn)投資人協(xié)議中的承諾。

根據(jù)投資者協(xié)議，珠海萬達(dá)商管2021年預(yù)計(jì)實(shí)際凈利潤和2022年、2023年扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤必須分別不低于51.9億元、74.3億元、94.6億元。否則，大連萬達(dá)商業(yè)有限公司和珠海萬英有限公司將以零對價(jià)向投資者轉(zhuǎn)讓相關(guān)股份或支付現(xiàn)金，以補(bǔ)償投資者。

這些投資者包括騰訊、螞蟻、中信資本、星匠、合眾人壽、碧桂園服務(wù)、鄭裕彤家族、PAG、珠海SASAC等多家公司。

部分債券明年集中到期，在手資金超158億

一般而言，公司尋求香港IPO上市，會(huì)經(jīng)過遞表、聆訊、路演、招股、公布配售結(jié)果、暗盤交易、正式上市等七個(gè)環(huán)節(jié)，其中遞表到聆訊的等待時(shí)間一般為3~6個(gè)月。這也意味著，珠海萬達(dá)商業(yè)最快也要在2023年才能登陸港交所。

而2023年對萬達(dá)來說是一個(gè)比較關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn)，除了兌現(xiàn)上文提到的投資人協(xié)議，另一方面則是萬達(dá)有相對集中的債券將在2023年行權(quán)或到期。

據(jù)WIND數(shù)據(jù)，穿透信用主體下，大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司目前存續(xù)的共有16只境內(nèi)外債券，其中3只公司債、3只中期票據(jù)在明年迎來行權(quán)日，4只中期票據(jù)合計(jì)余額約91.33億元在明年到期償還。

此外境外美元債——萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)(香港) 6.875% N20230723也將于明年到期，金額4億美元。

據(jù)wind數(shù)據(jù)整理

此外，對于珠海萬達(dá)未來上市的不確定，國際機(jī)構(gòu)給出了風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。8月29日，標(biāo)普全球評(píng)級(jí)在發(fā)布的報(bào)告中稱，2021年下半年，珠海萬達(dá)的若干Pre-IPO投資者提供了395億元的投資。

如果珠海萬達(dá)在2023年底前未能完成的上市工作，公司有義務(wù)向Pre-IPO投資者回購股份，因此標(biāo)普將395億元的Pre-IPO資金視作為債務(wù)處理。而所有Pre-IPO投資者有權(quán)選擇執(zhí)行回售權(quán)退出投資，珠海萬達(dá)和大連萬達(dá)集團(tuán)的流動(dòng)性和財(cái)務(wù)指標(biāo)或?qū)夯?/span>

珠海萬達(dá)表示，截至2022年6月末，不考慮賬面約20億的理財(cái)資金，在手貨幣資金超過158億人民幣，可以應(yīng)對未來公司業(yè)務(wù)拓展的各項(xiàng)業(yè)務(wù)需求。

截至2022年6月末，珠海萬達(dá)資產(chǎn)負(fù)債率由2021年6月末的80.4%降低至68.1%，流動(dòng)比率由2021年6月末的1.2增長至2022年6月末的1.3。

港股創(chuàng)歷年新低，“錯(cuò)峰”上市未嘗不可

據(jù)了解，大連萬達(dá)商業(yè)的H股曾于2014年12月23日于聯(lián)交所上市，但由于港股市場對其估值較低，導(dǎo)致其股價(jià)長期處于破發(fā)狀態(tài)。

王健林最終選擇在2016年9月20日退市，并計(jì)劃從2015年8月31日開始申請A股于上海證券交易所上市，但五年多的排隊(duì)仍沒有等到上市，最終大連萬達(dá)商業(yè)在2021年3月23日撤回其A股于上海證券交易所上市的申請，并在當(dāng)年10月重新申請?jiān)诟劢凰鲜小?/span>

而王健林這次重回港股之路也并不順暢，在疫情反復(fù)、國際資本動(dòng)蕩的背景下，港股市場也迎來較大震蕩。

據(jù)媒體報(bào)道，10月24日，恒生指數(shù)和恒生國企指數(shù)創(chuàng)下2008年全球金融危機(jī)以來的最大跌幅，恒生指數(shù)跌逾千點(diǎn)，創(chuàng)13年半新低。

香港特別行政區(qū)行政長官李家超25日行政會(huì)議前記者見面會(huì)時(shí)表示，近期香港股市有較高不穩(wěn)定性，但他強(qiáng)調(diào)特區(qū)政府已作好準(zhǔn)備，以應(yīng)對不同的金融風(fēng)險(xiǎn)。李家超建議，投資者應(yīng)密切關(guān)注市場走向，評(píng)估投資風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí)，李家超也表示，“香港政府已做好應(yīng)對準(zhǔn)備。”特區(qū)政府的主要任務(wù)是確保香港各項(xiàng)金融措施流暢且有效運(yùn)行，并密切監(jiān)測港股動(dòng)態(tài)，保證維護(hù)好市場秩序。

大勢之下，或許王健林的“商業(yè)帝國”遲一點(diǎn)上市，也是個(gè)不錯(cuò)的選擇。

你覺得王健林的商業(yè)帝國還有重回港股的機(jī)會(huì)嗎？歡迎評(píng)論區(qū)留言討論。