文/李亦輝 編/深海? 來源/雷達財經

前有泰禾控股、藍光發(fā)展、華夏幸福，后有新力控股、花樣年、當代置業(yè)，房企的暴雷名單越拉越長。此外，世貿、中國奧園近期也卷入風波之中。

從銷售規(guī)模看，泰禾、新力、藍光發(fā)展和華夏幸福也曾是“千億房企”，花樣年和當代置業(yè)則在行業(yè)排名百強之內。這些盤子都不小的開發(fā)商走向經營困難，一個共同點就是都秉持“高杠桿、高周轉”發(fā)展之路。

事實上，監(jiān)管層對房地產行業(yè)定位早已是明牌。2016年年底的中央經濟工作會議首次提出，“房子是用來住的，不是用來炒的”，此后監(jiān)管層屢次對地產行業(yè)調控。

但以碧桂園為代表的房企，卻開發(fā)出“高周轉”模式，以應對新變化。與之相伴的是，工程質量下滑，工人屢屢在事故中喪生。而高周轉的另一面，則是極度緊繃的現金流。融資渠道順暢時，房企加杠桿瘋狂拿地、高周轉快速回籠現金是房企做大做強的利器。但巨額有息負債吞噬現金流，借新還舊受阻，導致房企抗風險能力急劇下滑。

“高周轉本質上就是在走鋼絲，房企總想著做大規(guī)模逆天改命，整個行業(yè)蒙眼狂奔，最終‘三道紅線’出臺，房企們露出了裸泳的屁股。”有分析人士表示。

房地產行業(yè)現暴雷潮

曾經的“金九銀十”是房企的高光時刻，今年的市場行情卻很冷清。

從多家房企已披露的9月份銷售數據看，部分房企業(yè)績銷售金額同環(huán)比雙雙出現下滑。20家典型上市房企中，9月銷售業(yè)績同比下降的有18家，其中有超一半的房企同比降幅超過了20%，僅榮盛發(fā)展、綠城中國實現9月銷售業(yè)績同比正增長。

降幅最大的幾家是金地集團、中海地產、中南建設分別為20.88%、-41.6%、-45.6%，佳兆業(yè)為-64.63%，新力控股更是高達-81.67%。環(huán)比數據上，佳兆業(yè)、越秀地產和新力控股，環(huán)比降幅均超過兩位數。

國家統計局數據也顯示，9月份，全國商品房銷售面積約1.61億平方米，同比下滑3.2%；商品房銷售額約1.57萬億元，同比下滑15.8%。

金地集團工作人員接受媒體采訪時稱，公司和全行業(yè)9月份銷售額之所以下滑，是由多種因素共振引發(fā)的；首先是去年出爐的“三大紅線”的調控政策在起作用，然后是近期的貸款在收緊，此外還有土地拍賣市場的不景氣等等，各個方面的因素綜合起來，便造成了9月份地產銷售的不景氣。

10月，房企銷售仍未回暖。

根據Mysteel統計，10月15家重點房企中，僅中國金茂、榮盛發(fā)展2家實現正增長，融創(chuàng)、世貿、富力等7家房企同比降幅超20%，中南建設甚至同比下降34.52%。

銷售遇冷，只是地產行業(yè)面臨困境的一個縮影。現金流壓力驟增之下，房企的暴雷聲未有停歇的跡象。

據統計，截至10月18日，年初以來人民法院公告網上發(fā)布的房地產破產文書已達339件，平均一天超過一家房企“消失”。

這些破產企業(yè)中，不乏前百強房企的身影。

9月26日，光耀集團管理人官方賬號發(fā)布了《關于宣告廣藥集團有限公司破產的公告》，宣布光耀集團符合應終止重整程序并宣告破產的情形。惠州中院于9月8日出具《民事裁定書》，裁定終止光耀集團重整程序并宣告光耀集團破產。

被稱為“惠州王”的光耀集團，作為惠州史上第一個晉升百強的房企，其高周轉的方式，一度讓惠州本土房企瑟瑟發(fā)抖。風頭最勁時，曾榮獲“中國房地產百強企業(yè)”。

根據惠州中院的通報，截至2016年6月末，光耀集團資產清查總額約為64億元，負債清查總額約為79.7億元，加上為關聯公司提供擔保產生的負債約26.2億元，以上債務共計約105.94億元。

從2017年進入重整到宣告破產，光耀集團掙扎了4年時間也沒能自救成功。對于破產原因，外界猜測是倒在了資金鏈斷裂和資不抵債上。

另一家百強房企協信遠創(chuàng)公司經歷了相似的命運。

10月14日，重慶市第五中級人民法院作出（2021）渝05破申428號民事裁定，受理北京易禾水星投資有限公司對重慶協信遠創(chuàng)實業(yè)有限公司的破產重整申請。

重慶破產法庭官方微信發(fā)布消息稱，法院經審查認為，協信遠創(chuàng)公司不能清償到期債務，且明顯缺乏清償能力，具有破產原因，如不及時拯救，會給債權人、股東、員工及其他利害關系人的利益帶來重大損失，其重整具有必要性。

作為重慶的老牌房企，協信遠創(chuàng)在一段時期穩(wěn)居全國百強房企之列。2018年傳出資金鏈斷裂的傳聞，公司先后賣項目、賣股權自救。數據顯示，截至去年底，公司仍有短期債務134.43億元，但其賬上資金僅剩下19.64億元。

今年3月份，協信遠創(chuàng)被曝債務違約，7月份被北京易禾水星投資有限公司提出破產重整。

破產之外，更多的房企出現了流動性緊張問題，并且持續(xù)發(fā)酵。

雷達財經注意到，2021年以來先后有泰禾集團、藍光發(fā)展、華夏幸福、中國恒大、新力控股、花樣年、當代置業(yè)和佳兆業(yè)等知名房企陸續(xù)出現流動性緊張問題。

9月20日，新力控股股價大跌87.01%至0.50港元/股，市值僅剩18億港元。公司公告顯示，因未能在2021年9月18日向貸款人支付3874.21萬元的應付利息，受此影響，9月20日，債權人要求其支付7541.67萬美元的未償還本金及利息。

最新的消息是公司沒有充足的資源償付2021年10月18日到期的優(yōu)先票據，并有可能導致2022年1月和2022年6月債券的交叉違約事件。

目前，新力控股的評級已被標普下調至“SD”(選擇性違約)，公司股票仍在停牌當中。

10月4日晚間，花樣年發(fā)布公告稱，未能按時支付約2.06億美元票據。蹊蹺的是根據財報，截至2021年6月30日，花樣年控股非受限銀行結余及現金總額約為271.8億元，卻仍然“意外”違約了。

違約后，花樣年把物業(yè)資產彩生活旗下核心平臺鄰里樂100%股權賣給了碧桂園服務，近期又退出了深圳市奧啟富投資發(fā)展有限公司，按其所持約49%的股權計算，對應該公司資產凈值20億。

11月8日晚間，針對所擔保的財富產品出現兌付逾期一事，佳兆業(yè)集團發(fā)布聲明回應。佳兆業(yè)稱，正在加快深圳、上海等地優(yōu)質資產處置，回籠資金用于兌付財富產品；同時，正在廣泛征求投資人意見，拿出更為可行的兌付方案。

值得一提的是，世貿最近被傳出要和陸家嘴信托談延期的消息，雖然事后世茂集團第一時間跳出來做了澄清，但公司依然遭遇“股債雙殺”。

此外，中國奧園遭惠譽下調評級至“B+”，此前下調評級已觸發(fā)私募債提前贖回條款；標普確認大唐集團控股“B”長期發(fā)行人評級，展望調整為“負面”；穆迪維持雅居樂“Ba2”企業(yè)家族評級，展望調整為“負面”；標普確認德信中國“B”長期發(fā)行人評級，展望調整為“負面”。

一位規(guī)模房企的負責人表示，目前房企的現金流被全方位掐住，境外信用質量惡化，境內嚴控負債規(guī)模，想靠銷售回款，市場又出現下行。

“高周轉”模式埋雷

眾多房企暴雷背后，“高周轉”模式埋雷。

所謂高周轉即業(yè)內俗稱的“不壓貨”，拿了地，快開工，快銷售，快速回籠資金后再投資。可以看出高周轉的核心，是以快速開工、銷售的方式提高資金利用效率。

據媒體報道，最早提出高周轉開發(fā)模式的是萬科。王石曾用"5986"（拿地后5個月動工、9個月銷售、第一個月售出八成、產品必須六成是住宅）來描述萬科的高周轉模式。

但2010年之后不久，萬科逐步意識到，高周轉容易導致施工安全、工程質量、以及財務安全等問題，遂逐漸放下了這面大旗，轉而追求社區(qū)、品牌。

接過這面旗幟并將其發(fā)揚光大者卻是碧桂園，業(yè)內稱之為“456模式”。2018年碧桂園內部流出的文件顯示，碧桂園意圖把開盤工期壓縮到3個月，“開盤工期≤3個月，獎勵20萬元；開盤工期在3-4個月，獎勵10萬元” 。

碧桂園之后，更多的房企擁抱這一模式。泰禾集團就是實踐者之一，其董事長黃其森稱“高周轉就是利潤，就是競爭力，旗下項目追求6個月的開盤速度。”

在房地產上行期，高周轉的確有助于房企提升資金利用效率，也滿足了對規(guī)模和回報的追求。但在其背面，過于追求周轉效率，違背正常項目施工程序和必要的流程、工藝時間，難免拉下質量、服務和售后等環(huán)節(jié)的功課。

2018年，將高周轉發(fā)揮到極致的碧桂園，發(fā)生了“726”事件。公司在六安市金安區(qū)城市之光一標段工地，因遭遇局部強對流天氣，發(fā)生一起板房坍塌事故，造成7人死亡，2人重傷，直接經濟損失1571.07萬元。

事后官方調查結論認定，質量不符合規(guī)定的圍墻，在項目建設過程中被改變使用性質后變成擋土墻，事故區(qū)域因遭短時強降水后形成大量積水，圍墻在土壓力和水壓力的共同作用下，發(fā)生強度破壞向北面倒塌，壓向鄰近的質量不符合規(guī)定的板房。

伴隨著工程事故，碧桂園的房屋質量問題也和其擴張步伐如影隨形。不過如今看來，這件事讓碧桂園冷靜了下來，因禍得福躲過了后面迎來的行業(yè)新周期，得以堅挺至今。而它身后的一眾跟風模仿者，卻沒有那么好運氣了。

泰禾集團已經“躺平”一年多時間，9月份至今發(fā)生債務違約風險的三家房企，也是高周轉模式的擁泵。就連收入增長一向緩慢的花樣年控股，也在2019年8月份提出，未來60%-70%是高周轉項目。

從財務方面來說，高周轉將房企推向了一個極端，那就是加更多的杠桿，只要周轉的夠快，就能獲取更多的盈利、更大的規(guī)模。2018年，泰禾集團凈負債率一度超過470%。

一些房企敢于杠桿囤地，“地王”搶地，隱含的邏輯是房價易漲難跌，或者只漲不跌，搶到就是賺到。

但如今房價“只漲不跌”預期逐漸被扭轉。國家統計局公布的8月份商品住宅銷售價格變動情況顯示，70個大中城市中，新建商品住宅價格與上月相比下降的城市有20個，持平的有4個，上漲的有46個。環(huán)比下降的城市個數較上月16個相比繼續(xù)增多，再創(chuàng)年內新高。

10月20日，國家統計局發(fā)布2021年9月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。70城中，僅有18個城市的二手房價微升或平穩(wěn)，其余52城的房價都已下行。新房方面，34個城市的房價平穩(wěn)或微升，有36城房價下行。值得關注的是，在9月份，廣州無論一手還是二手房價，都已環(huán)比下行。

有地產行業(yè)從業(yè)人士認為，當調控政策一輪一輪襲來，最終指向行業(yè)去杠桿時，高周轉在財務上面的風險就暴露了出來。負債上限被鎖死，現金流平衡被打破，伴隨著銀根收緊，銷售端的回款周期也被大幅拉長，高周轉那一套就徹底失靈。再配以“限售價、競配建”的政策服用，效果更佳。

現在，很難再從哪家房企高管口中聽到高周轉這個詞了。

房地產路在何方？

“對房子我們還是有需求的，只是現在不具備買的實力。”雷達財經隨即詢問了數位在北京、上海、南京工作的年輕人，均表示想買房。

而從城市化率來看，2020年，我國的城鎮(zhèn)化率高達63.89%，比發(fā)達國家80%的平均水平低了16.11%，與美國82.7%的城鎮(zhèn)化水平還有18.81%的距離。而根據北京大學光華思想力課題組測算，到2035年，中國城鎮(zhèn)化率將達75%至80%，新增近4億城鎮(zhèn)居民，達到發(fā)達國家同等水平。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂對此表示，當前整個行業(yè)處于轉型期，平衡好行政調控和市場化配置，將有助于平滑轉型帶來的市場波動，保持整體市場平穩(wěn)發(fā)展。

中泰國際認為，中期看，人口流動與經濟發(fā)展仍是房價的主要決定因素，核心城市的房價仍將受到人口流入與經濟增長的支撐，部分人口流出、產業(yè)薄弱的城市將見到房地產市場量價下降，因此房地產市場將進一步分化。

對于房地產企業(yè)的未來，有行業(yè)人士向雷達財經表示，房地產粗放式發(fā)展階段結束，整個行業(yè)將迎來出清。但城市化尚未結束，人民對美好住房需求仍在，未來，整個行業(yè)將進入精細化運營階段，房地產企業(yè)將圍繞產品力競爭。此外，向家裝和物業(yè)進軍，也是房企追求第二增長曲線的一個方向。

“這次的市場下行，應該會給房地產商們一個教訓，接下來市場回暖后，房地產商的膽子，估計會小一些。”前述人士表示。

雷達財經注意到，行業(yè)龍頭碧桂園服務直接開啟“掃貨”模式，今年以來先后完成對藍光嘉寶、富良環(huán)球與鄰里樂控股等規(guī)模物企的收并購,萬科近期則宣布拆分萬物云單獨上市。

對于房地產行業(yè)的后續(xù)發(fā)展，雷達財經將繼續(xù)關注。