作者/求實? 來源/黑池財經

換上了國產紅旗車的王健林，帶著“輕資產”萬達商管欲再度扣響資本市場的大門。

10月21日晚間，珠海萬達商業管理集團股份有限公司（以下簡稱“萬達商管”）在港交所提交招股書，而這距離它成立僅經過了212天，有人戲稱，這是光速。

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在598頁的招股書中，王健林把萬達商管的優勢寫透了，在管380個商業廣場，無論是營收還是市場占有率，萬達商管都是首屈一指的，最耀眼的還是王健林的資本“朋友圈”，馬化騰、馬云、甚至國資委都來捧場了，有業內人士猜測稱，如果公司能夠成功上市，估值或超2000億元。

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從成立上市主體萬達商管，到主動放棄回A，再到引入珠海國資戰投“染紅”，引入戰投……王健林推動珠海萬達商管上市的每一步都走得有條不紊。

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重新“歸來”的王健林這一次將會帶來什么樣的故事呢？

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漫漫上市路

事實上，萬達商管早在7年前就曾在港交所上市，只不過，彼時其還名為萬達商業。

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2014年12月，萬達商業以313億港元的募資總額登陸港交所，創下了當年港股規模最大的IPO，但由于不被資本市場看好，股價低迷、估值不及預期，這也讓萬達商業打起了退“市”鼓。

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于是，上市不到兩年，2016年9月，萬達商業就毅然從港交所私有化退市，同時著手在A股上市，2015年11月，萬達商業曾披露招股書尋求上交所上市，計劃發行不超過2.5億股A股股票，擬募資約120億元。

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但因A股對傳統房地產企業有嚴格準入要求，困于“房地產股”的性質界定問題，萬達商業的受理狀態停滯不前，為此，萬達商業在2018年3月，宣布不再進行房地產開發，名稱也由“商業地產”更為“商業管理”，開始全面轉型輕資產，進一步優化上市資產屬性。

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可即便如此，A股的大門始終未對萬達商管敞開，時間更是長達5年之久，到了2021年3月，遲遲得不到回應的萬達商管最終宣布撤回A股IPO申請，并于撤離的前一日成立了本次赴港IPO的主體——萬達商管，再度謀求港股市場。

營收快速增長 凈利潤卻持續下滑

兜兜轉轉近7年，萬達商管還是回到了“夢開始的地方”——港交所，這一次的王健林，可謂躊躇滿志，伴隨著招股書的披露，一個變得更“輕”的萬達商管被放置在了聚光燈下。

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招股書顯示，萬達商管與大連萬達商業在今年3-4月，共進行了29個項目的股權交易，包括廣州新塘萬達商管、武漢盤龍城萬達商管、上海萬達茂樂園等，均為重資產項目，交易完成后，這29個項目由大連萬達商業持有，萬達商管負責進行商業運營，資產騰挪后的萬達商管，已經完全變成了一個“輕資產”平臺。

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所謂“輕資產”，即企業不自持相關商業地產，只輸出品牌，負責設計、運營等工作，并分得收益，“輕資產模式現金流好、成長速度快，比較容易受市場的追捧，目前正好也是資本市場的風口”，有業內人士直言。

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截至2021年6月30日，共管理全國204個城市380個商業廣場，在管建筑面積達5420萬平方米，據弗若斯特沙利文數據顯示，按在管建筑面積計算，萬達商管在全球以及中國皆排名第一，在國內甚至超過了第二名至第十名的總和。

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據2020年中國購物中心企業排行榜顯示，國內只有5家商管企業擁有50家以上購物中心，另有41家企業擁有10-50個購物中心，如此看來，萬達商管則是國內商管企業中當之無愧的“巨無霸”。

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這也讓萬達商管賺的盆滿缽滿，據其招股書顯示，2018年至2021年上半年，公司營業收入分別為110.23億元、134.37億元、171.96億元和106.36億元，營業收入連續增長。

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但萬達商管的歸母凈利潤卻在連續下滑，2018年至2020年，其歸母凈利潤分別為20.22億元、12.48億元、11.12億元，2021年上半年，萬達商管的歸母凈利潤更是同比下降19.42%至6.58億元。

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另外，萬達商管的資產負債率一直保持在80%以上，招股書顯示，2018年至2020年，公司資產負債率分別為80.5%、80.4%、95.8%，2021年上半年資產負債率則為80.4%。

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不過，有業內人士直言，“表面上，萬達商管的資產負債率不低，但公司現金流收入相對穩定，基于其業務的輕資產屬性，后續降低負債的壓力也不會太大”，招股書顯示，截止到上半年，其負債總額為155.35億元，資產總額193.23億元。

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2021年上半年，萬達商管毛利率達到42.4%，在行業中處于中高水平，同期商管股這一數據多在30%至50%之間，“萬達商管上市之后，市場估值和影響力會進一步增強”，上述人士表示。

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對賭三年要實現超220億凈利

有備而來的王健林自然少不了諸多大佬的支持，不僅中信證券、摩根大通與瑞信為聯席保薦人，還擁有騰訊控股、螞蟻集團、中信資本、碧桂園服務等諸多重量級基石投資者，群星閃耀。

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當然，凈利潤連續下滑的萬達商管得到這么多大佬實打實的投資也有一定的條件，招股書顯示，王健林與投資者設有對賭協議，萬達商管要保證，2021-2023年凈利潤將分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元，合計超220億元，如果上述保證未能達成，大連萬達商業及珠海萬贏將以零對價轉讓有關數量的股份或向投資者支付現金，以補償投資者。

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這個承諾的凈利潤對于萬達商管來說，不是沒有挑戰和壓力，就拿2021年51.9億元的承諾值來說，是2020年11.12億元歸母凈利潤的4.67倍，而今年上半年，萬達商管的凈利潤也僅僅才6.58億元。

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截至目前，大連萬達商業直接擁有萬達商管約69.99%的股權，并通過關聯方珠海萬欣、珠海萬贏及銀川萬達間接間接持股約8.84%，王健林則擁有大連萬達商業52.68%的股權，并間接持有珠海萬達商管41.5%的股份，騰訊、螞蟻、中信資本等投資者合計持有21.17%股權。

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據萬達內部人士在接受媒體采訪時透露，“上市進程如果順利，估計到年底或者明年初就能正式完成”。