來源/韭菜財經

近年來隨著房產信息化的穩步推進，市場上逐漸涌現出了一大批諸如安居客、貝殼找房（以下簡稱“貝殼”）等數字化房地產中介平臺。在眾多平臺中，貝殼憑借其獨特的模式和創新的理念，使其市占率得到了飛速提升，它也在很短時間內就長成了行業翹楚。

不過，隨著國家加大了對房產市場的整頓，國內房地產市場開始出現整體降溫，各大房企的生存也變得日益艱難。作為國內最大的房地產中介平臺，貝殼自然也難以幸免。

（配圖來自Canva可畫）

增收不增利

近日，房地產中介平臺貝殼找房發布了2021年第二季度財報。財報顯示，該季度貝殼營業收入為241.73億元，同比增長了20%；凈利潤僅11.15億元，較去年同期的28.38億元同比大幅下滑了60%，增收不增利的現象尤其明顯。

分業務來看，該季度貝殼二手房交易服務營收為96.28億元，同比增長4%；新房交易服務營收為138.85億元，同比增長31.9%；新興服務和其他服務營收為6.59億元，同比增長50.6%。而各項業務的高速增長，均得益于消費者對其服務品質的高度認可。財報顯示，該季度貝殼移動端月均活躍用戶（MAU）高達5211萬人，同比提升了33.5%。

不過，各大業務的顯著增長，似乎并未拉動其毛利率水平的有效提升，甚至還出現了增收不增利的現象。據悉，2021年第二季度貝殼毛利潤僅為53億元，與去年同期的66億元相比減少了20%；而其毛利率僅22.1%，相比去年同期的32.5%，下滑了10.4個百分點。

貝殼利潤出現下滑，主要與其營業成本的大幅上升有關。財報顯示，貝殼該季度營業成本為188億元，與去年同期的136億元相比，大幅增長了38.6%。而營業成本增高最主要的原因之一則是由于門店與經紀人數量的大幅增加。財報顯示，該季度貝殼的門店及經紀人數量均呈增長之勢，門店達52868家，同比增長25.1%；經紀人則有548600人，同比增長20.3%。

整體來看，貝殼的核心數據均呈現了一定的增長之勢。不過，雖然貝殼一切都在向好發展，但無論是在內部還是外部，貝殼都面臨著不同的難題。

內部業務承壓

雖然該季度貝殼各項業務的增長十分引人矚目，但向好的業績卻并未給其股價帶來更多利好。據悉，貝殼8月13日收盤價為每股17.8美元，已跌破了每股20美元的發行價，相比去年8月13日貝殼上市首日每股37.44美元的收盤價幾乎腰斬不說，與去年11月20日每股79.40美元的最高價更是無法相提并論。而在貝殼股價一路下滑的背后，其各項業務存在的潛在風險也在加劇。

一來，政策嚴格監管下二手房市場遇冷，貝殼二手房交易增長也幾乎陷入停滯。隨著今年年初各地“上調二手房貸利率”“二手房指導價”等一系列調控措施陸續出臺，二手房交易熱度和成交量均開始有所降低。而二手房業務作為貝殼的支柱業務，自然也在監管重壓的沖擊下，交易量出現明顯下滑。據悉，今年6月貝殼有近50個城市的二手房成交量，環比下降約20%。

二來，貝殼的新房交易雖然仍在維持穩定增長，但該業務也存在著一定風險。近年來貝殼線上線下的野蠻擴張使其體量日漸龐大，而由“規模”帶來的優勢，雖使貝殼在新房渠道方面掌握了更大的話語權，但同樣也使其受到了越來越多的反壟斷質疑。

另外，新房業務雖已成為貝殼的第一大營收來源，但其交易額卻仍低于二手房，未來貝殼的新房業務能否繼續維持高增長，仍然充滿了不確定性。財報顯示，2021Q2貝殼總交易額（GTV）達1.22萬億元，同比增長22.2%。二手房GTV為6520億元，同比增長11.7%；新房GTV為4983億元，同比增長32.3%。

三來，新興業務增長雖快但基數太低，想成新的增長引擎目前仍有一定困難。貝殼二手房和新房業務的增長日漸緩慢，而新興服務和其他服務的營收增速卻高達50%，有望成為拉高貝殼營收的新的增長點。貝殼也深知這一點，于是開始在該業務上持續發力，但由于該業務占總營收的比例只有3%，基數實在過低，所以其成為貝殼支柱業務還需要較長的時間。

顯然，隨著二手房調控政策不斷收緊，貝殼的盈利能力或多或少都受到了影響；再加上靈魂人物辭世，貝殼內部更是承受了巨大震動。所以，即便是擁有了萬億市場，貝殼依然不能高枕無憂。

外部擴張受限

貝殼現在雖然已經在國內房企市場名列前茅，但仍要承受來自外界的各種各樣的壓力。所以，即便是在同行中鮮有敵手，貝殼仍存在諸多挑戰。

首先，在用戶規模上，貝殼就被58旗下的安居客壓了一頭。眾所周知，有了用戶就有了變現的資本，所以用戶對互聯網平臺的重要性毋庸置疑。然而根據Mob研究院發布的《2020下半年中國移動互聯網大報告》顯示，安居客、貝殼找房的在裝用戶數分別為3295.3萬人、1987.6萬人，鏈家為1000.1萬人，安居客的用戶規模實屬業內第一，貝殼只能緊隨其后屈居第二。

其次，萬億地產江湖中，除了老對手安居客，還在不斷涌現出的各類新秀要與貝殼分羹。作為房產中介中戰線最長、護城河最深的平臺，貝殼一直是行業內各玩家狙擊的目標。不管是純線上的58同城，還是線下的易居、我愛我家等老對手，亦或是恒大的房車寶、萬科的樸鄰、碧桂園的有瓦等一眾新秀，都鉚足了勁兒想要從貝殼的手中分一杯羹。

最后，貝殼的科技屬性不高，在市場上沒有極其突出的競爭優勢。貝殼上市時就定位于“以科技為驅動的服務平臺”，但經過一年的發展，其收入結構依然是超過97%的營收，來自于新房、二手房的交易傭金，而具有科技屬性的特許經營服務及其他增值業務產生的收入占比還不到3%，遠遠難以與其科技之名相提并論。

總而言之，不論是受政策調控的限制還是行業競爭的壓力，貝殼的前景都不容樂觀。不過，如今的貝殼已經開始在低頻的房屋租購市場中尋找到更大的價值，相信經過現實的磨礪之后，貝殼仍然有殺出重圍的希望。