萬科成立于1984年，1988年開始進入房地產行業，按照人類的年齡來說，如今也可以說已經步入中年。中年萬科，是一家富有危機感的企業。

2014年，萬科就提出房地產行業從“黃金時代”進入“白銀時代”；2018年9月底，萬科又喊出“活下去”的口號。

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2020年10月，萬科董事長郁亮提出中國房地產行業經歷了土地紅利、金融紅利時代之后，目前已經進入管理紅利時代。

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2021年3月31日，在2020年年報業績發布會上，萬科董事長郁亮又提出“不能再賺金融杠桿的錢了”“地產行業的下半場將正式迎來淘汰賽”。

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從萬科這些年的發言中，可以看出萬科對于其所處的房地產行業的危機感。不過，極具危機感的萬科，能阻擋危機的到來嗎？

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地產領域“一根筋”，擋不住行業大勢

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曾經的萬科，是一家業務極其多元化的企業，連鎖超市、建材工廠、影視文化等都有布局，號稱除了“黃賭毒”什么都做，用現在的話來說，就是典型的“斜杠青年”。

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而多元化布局也成為1994年“君萬之爭”（君安證券與萬科管理層）中君安證券對萬科管理層的攻擊點。自“君萬之爭”之后，萬科決定由多元化向專業化發展。

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怡寶、萬佳百貨被萬科出售給當時的大股東華潤，另外還出售了揚聲器廠、供電服務公司等業務。出售到多余業務之后，王石帶著萬科向業務專業化邁進，深扎于房地產行業。

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萬科對上世紀90年代的這一戰略轉向非常滿意，經常標榜萬科是“一根筋”，戲稱自己是“筋廠”，去年還與新褲子樂隊合作，改編新褲子樂隊歌曲《手扶拖拉機斯基》為《就是不妥協斯基》，宣傳著自身在房地產行業中的專注。

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事實上，萬科專注于房地產行業確實做得不錯，曾經也做到過行業內年操盤金額第一，如今仍在房地產行業“碧萬恒融”四巨頭之列。不過，萬科專注于房地產行業，抗風險性自然也就下降。如今，萬科“一根筋”主推的地產領域，行業正處在極大的變化當中。

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從外界環境來看，萬科在房地產領域受到的影響主要來自于兩方面。

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首先是政策層面的影響。

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當下，在房地產地域起到主要影響的政策有三個，一是城市供地“兩集中”；二是“三道紅線”的頒布；三是房貸集中度管理制度。這三個政策分別從城市供地、房地產企業融資、銀行房貸占比三方面，對國內房地產領域進行長期調控。

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其次是房地產行業之間的競爭。

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政策對于房地產行業的調控，讓房地產行業脫離出高價搶地、高杠桿率擴張等情況，讓房地產企業更加穩定有序的發展。另外，加上三四線城市棚改紅利消失，房價上漲紅利也已經見底，一二線熱點城市又實施集中供地，人口紅利也逐漸消失，我國的房地產市場由增量市場進入存量市場，房地產企業之間的競爭會更加激烈。

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政策的推行與房地產行業之間的競爭，一定程度上考驗了房企的資金實力，對于老牌房企萬科來說，在資金方面的考驗或許在與中小房企的競爭上，讓其處于一定的優勢地位。

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不過，萬科自身也依然存在問題，目前剔除預收款項后的資產負債率上升至81.3%，距離“三道紅線”規定的70%還有一些距離，尚處在“黃檔”。萬科阻擋不了房地產行業大勢，從其自身業績的變化，就能看出萬科主營的房地產業務，正在一步步下滑。

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見微知著，據克爾瑞研究院數據，萬科2020年在深證的城市銷售額，一下子掉出了前十。而此前，萬科穩坐深圳銷售榜王座十幾年。而在總銷售額上，2020年萬科雖然突破了7000億，但是根據中指研究院數據顯示，在行業排名上，萬科從第二跌到了第三。

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?另外，財報是企業具體情況的“照妖鏡”。據2020年財報數據顯示，萬科2020年房地產業務實現銷售金額7041.5億元,同比增長11.6%，但是萬科房地產及其相關業務毛利率卻下降了4.6%，變為22.6%。

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房地產行業大環境改變以及萬科自身業績的下降，讓資本市場對其的價值產生懷疑。在資本市場上，投資者們對于萬科并不看好。3月31日，萬科2020年年度財報發布之后，萬科A（SZ：000002）股價一直處于下跌狀態。

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在地產行業“一根筋”的萬科，在主營業務漸漸不行的當下，該如何破局呢？

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萬科的“第二增長曲線”在長租公寓？在豬場？還是在物業？

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在管理學中，人們信奉“成長S曲線”的規律，即“極限點=失速點”。對于企業來說，要更加了解自己產品的“極限點”何時到來，同時解決隨之而來的“失速點”。

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對于萬科來說，主業房地產就像其自身提出過的一樣，已經進入“白銀時代”，雖然還有所增長，但終究會邁向“青銅時代”。萬科在房地產主業迎來“極限點”前，要拓展其他業務，盡快找到“第二增長曲線”，以應對“失速點”。

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中年萬科，要再次成為“斜杠青年”。不過，萬科在尋找第二增長曲線的道路上，并不是很順利。據萬科2020年財報數據顯示，萬科的房地產收入占比高達95.55%，其余業務收入只占5%不到。

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但是，萬科在多元化業務方面的布局確實不少。包括商業地產、長租公寓、物流倉儲、冰雪業務、酒店度假等方面。從萬科官網的招聘中，也可以看出萬科業務布局涉獵廣泛。

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由于本文內容有限，就選擇從三個具有代表性的業務進行討論。

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首先是房地產業務衍生出的長租公寓業務。

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在長租公寓方面，國家曾在2015年推出相關政策大力支持發展租賃住宅市場保障民生，而萬科的長租公寓業務從2011年就開始布局，在2016年成立品牌“泊寓”。根據2020年財報數據顯示，旗下長租公寓品牌泊寓2020年新開業3.3萬間，累計開業14.24萬間。

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主營業務是房地產的萬科能為長租公寓提供充足的房間供給，同時也能給予資金上的支持，避免出現暴雷的風險，從這些角度來看，萬科具有一定的優勢。不過，受長租公寓行業企業頻繁暴雷，且經常傳出甲醛超標等負面事件的影響，大眾對于長租公寓的信任度降低。

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另外，長租公寓不僅面臨大眾的信任度缺失，還將面臨政策側重的改變。

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住建部在4月9日召開保障性租賃住房工作座談會，會上主要討論的就是城市人民政府要把發展保障性租賃住房，解決新市民、青年人住房問題列入重要議事日程，科學確定“十四五”保障性租賃住房建設目標和政策措施。

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其次是市場空間較大，近兩年萬科比較重視的生豬養殖業。

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據國信證券研究，2020年我國生豬市場規模約為1.37萬億元，TOP 10企業合計市場份額僅12%，龍頭企業市占率僅3%，行業呈現“散而小”的特征，適合新入局者進入。

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從萬科在生豬養殖業的動作來看，萬科是認真的。

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萬科一方面通過投資收購業內頭部企業，模仿牧原股份的重資產模式，補充自己入場較晚的缺陷。

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通過投資收購，萬科拿下了青島華育養殖有限公司、利金華育養豬有限公司等，在去年7月還通過收購持有了環山集團21.25%的股份，這家企業在《2019農業產業化龍頭企業500強》中名列190位。

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另一方面招聘大量人才。在萬科集團官網的社會招聘中，可以看到萬科發布多個與豬場相關的崗位，包括技術合伙人（規模化養豬）、養豬場工程項目經理、規模化養豬場規劃設計崗等。

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然而，在生豬養殖市場，萬科同樣面臨一些問題。

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一是豬肉價格周期問題，據公開數據顯示，2021年3月份豬肉價格相較于去年同比下降18.05%；二是非洲豬瘟問題，目前還沒有得到完全控制；三是人才問題，養豬場一般位于縣城郊區或鄉村，且因為非洲豬瘟問題需要進行封閉化管理，很難吸引人才前往。

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最后是目前最有可能成為萬科“第二增長曲線”的物業服務業務。

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據萬科2020年財報數據顯示，萬物云實現對萬科集團內和對外營業收入182.04億元，同比增長27.36%，占集團總營收的比例3.68%。

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雖然萬物云的營收占比很少，但是從目前物業企業在資本市場的大環境來看，萬物云大概率會受到投資者青睞。房產企業分拆物業服務業務上市在資本市場都獲得了較高的市值，過去兩年碧桂園、恒大、融創等先后分拆物業上市，碧桂園服務甚至在港股市值超過碧桂園。

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而在在管面積方面，萬物云還高于碧桂園。據克而瑞統計，截至2020年12月31日，中國物企在管規模前三位分別為5.78億㎡的萬物云、5.05億㎡的雅居樂服務（雅生活服務）及4.0899億㎡的碧桂園服務。

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從常理來說，在資本市場投資者非常看好這一行業時上市，是增加企業市值的好辦法。就像小鵬、理想在去年選擇在特斯拉上漲時上市一樣。不過，如今房企四巨頭，僅剩萬科沒有分拆物業服務上市，又是因為什么呢？

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這里存在兩種可能，從好的方面考慮，如今資本市場對于輕資產模式的物業服務企業普遍高估，碧桂園服務的市盈率高達70多倍，泡沫太大；從不好的方面考慮，萬物云目前業績、內部運營可能還存在某些問題，不方便接受資本市場考驗。

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當然這些都只是猜測。

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而從最明顯的業務營收角度來說，萬科的房地產主業營收占比95.55%，物業服務營收3.68%，其余業務營收加起來只占0.77%，萬科的“第二增長曲線”還是很難找。

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結語：

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去年“315”，萬科被曝出精裝修房變身“水簾洞”；今年，在2020年財報業績報告會上，萬科董事長打起了招聘廣告。萬科危機不減，焦慮不減。

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另一方面，曾經除了“黃賭毒”什么都做的萬科，如今為了尋找第二增長曲線，又開始拓展多元化業務，走上“斜杠青年”之路

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《圣經·傳道者書》有云：“已有的事，后必再有；已行的事，后必再行。日光之下，并無新事。”

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世界好像發生了變化，又好像沒有變化。

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