一號說：
公關做得好，生意沒煩惱

日前，“上海普陀”官微發布了一則消息，針對該區此前土拍地塊高溢價成交的情況，普陀區政府第一時間約談了融創上海及項目公司相關負責人，約談由區規劃資源局和區房管局相關負責人主持。

約談中，區政府重申了國家和本市房地產調控的工作要求，表明了將毫不動搖貫徹執行“房子是用來住的，不是用來炒的”決心，以實現“穩地價、穩房價、穩預期”的目標。

明確表示：要求受讓人充分認識到政策的嚴肅性，做好充分的思想準備，合理調整預期。

普陀區官微

表述堅決，措辭嚴厲，而在土拍后嚴肅約談開發商，這在地產圈也算是頭一遭。

有業內人士戲稱，融創上海是缺個好GR，不然也不至于被打臉。

僅僅是缺個好公關嗎？

這一罕見的政府舉動背后，是融創中國2月20日，在普陀區拍下了一塊高價地。

地號為“石泉社區W060402單元B3-2”的地塊，性質為住宅用地，出讓面積3.82萬平方米，容積率為2，建筑面積7.65萬平方米，該地塊的起始價為47.39億元，起始樓面價為6.2萬元/平方米。

該地塊吸引了包括融創在內，招商、保利的三家鏖戰，最終“融創+建發”聯合體，以64.52億元摘得，溢價率36.15%，成交樓面價為8.43萬元/平方米。

順便說一下，這個價格刷新了上海普陀區宅地成交單價，同時躋身上海宅地歷史成交單價前五名。

換言之，融創一不小心就拿了個普陀區“地王”！

這在當下意味著什么？不講政治、不懂規矩啊。

隨后，有業內人士表示，融創這次拿地王，估計要血虧。因為就在去年12月18日，離該地塊僅463米的同一區域，大華集團拿了塊地，成交樓面價才4.74萬元/平方米，溢價率17.55%。

融創的投資者在公開平臺表示質疑：“八萬多拿一塊周邊二手房價不到六萬的地，怎么想的？”、“旁邊同社區二手房目前接近六萬，融創此次拿地單價八萬多，不會虧？”

而這一點，普陀區房管局在競買活動開始前發布的提示中也寫得很清楚，該地塊周邊商品住宅銷售均價為9.6萬元/平方米。

政府都提醒了要理性拍地，融創是不是聽不懂？

只能說，融創傲嬌了。

海哥很好奇地打聽了一下融創上海區域的情況，果然，該區域公司負責政府關系的副總經理并未到位。

業內人士對海哥說，該崗位從去年三季度招聘至今，仍無合適人選。那么這個鍋應該需要投資總和區域總來背了。

事實上，上海區域負責品牌公關的王齊去年上調到集團后，該崗位人選一直空缺至今。

不過不得不說的是，融創中國整體層面的品牌公關專業力量，并不匹配其在行業內的地位，與恒大、碧桂園甚至龍湖、世茂等第二梯隊的房企相比，都是弱的。

比如目前負責集團層面媒體公關的總監王齊來說，其此前一直深耕上海，并無操盤全國層面媒體公關的經驗；

集團分管這一業務的融創中國總裁助理邵佳，是去年由融創中國東南區域副總裁升任，此前一直深耕杭州，主要負責營銷業務，同樣缺乏全國性媒體資源和媒體高層資源，亦無專業的公關操盤經驗。

海哥在年前曾聽說，原本融創方面有意延攬一位有中央部委背景、曾任職X城控股的媒體公關負責人，但不知什么原因，其并未前往融創任職。

也正是融創在媒體公關、政府關系的方面專業人才的缺乏，以至于在投資拿地時，容易頭腦發熱，造成政治、經濟方面的雙損失。

當然還有曾轟動一時的鄭州融創“假摔碰瓷記者門”事件。

高溢價背后：融創的土儲焦慮

事實上，融創從2021年開年以來，就開始了大規模的拿地行動。

據觀點地產的不完全統計，僅今年2月份，融創就已斥資117.6億元在全國各地納儲，其中包括2月4日以22億元奪上海臨港新片區商住地；2月19日以20.25億元搶南通地塊；

加上這次的普陀地塊，上海的拿地金額達到了74億元，占了2月份總拿地金額的63%。

而據克而瑞的數據顯示，前兩個月，融創拿地金額225.2億元，新增土儲226.5萬平，分別位列行業第4、第6；新增土地貨值498億元，位列行業第3。

其中，有多幅地塊是高溢價獲得。一號地產根據新聞數據進行了不完全統計，其中溢價12%以上的達到了6幅，溢價率最高的蕪湖市鴆江區2103號地塊，溢價率達到了驚人的169.44%！要知道這是在一座四線城市。

高溢價拿地的背后，是融創的土儲焦慮。

從上海市場來看，據目前可查詢到的數據，2019年，融創以225.83億元的權益金額位列銷售榜首，同比2018年增長近95億元，超出第二名萬科約35億元。

但從去年開始，融創在上海的銷售金額及排名一度滑落。2020年，其在上海的全口徑銷售額為306.23億元，排在第三位，權益銷售額為181.39億元，排名跌出前三。

從全國層面來看，2020年，融創中國累計實現合同銷售金額約5752.6億元，同比增長3.42%，累計合同銷售面積約4102.1萬平方米，同比增長7.15%，2020年，歸屬于該公司的權益合同銷售金額約3889.2億元。

銷售增速不及同量級的保利、萬科、中海、恒大。

土儲方面，據中國指數研究院數據顯示，融創中國2020年以拿地金額695億元，拿地面積1304萬平米，在行業內分別排第15和第8位，創下歷史新低；

貨值方面，融創中國2020年新增全口徑貨值3878億元，位列行業第5。

相較于2019年的數據，融創中國全口徑拿地金額1541億元，新增土儲5066萬平米，分別位列行業第3和第2；

要知道，融創中國去年通過公開市場拿地新增貨值達到了7349.7億元，位列行業第2。

如此看來，2020年是融創全面降速的一年。

拿地金額同比驟降55%，新增土儲更是大減74.2%，新增貨值則大降47%。

對于融創這樣的頭部房企而言，這等于是一場急剎車。而在頭部房企規模化激烈拼殺的當下，速度放緩意味著市場份額的失去、行業地位的不穩。

往更深處看，融資成本、品牌溢價、團隊凝聚力，哪一張牌的含金量都可能因此而耗散。

也難怪融創今年開年以來就不惜頂著政策風險高溢價納儲。

深層憂慮：行業洗牌加劇

去年下半年以來，無論是融資三道紅線，還是房貸兩道紅線，以及前不久出臺的22個重點城市集中供地，都深刻影響了房地產行業格局。

從克而瑞發布的前2個月的銷售排名看，這種調控的威力已然顯現。TOP10房企中，僅碧桂園、恒大、融創三家沒有國資背景，這種國、民之間的此消彼長，似乎有一種很明顯的意味，難道融創沒嗅到點什么？

另一方面，調控之下的格局洗牌，已然使得老牌房企跌出前十，如龍湖、綠地、世茂，分別掉到11、12、16的行業位置，有房企更是跌出前20。

融創自身也從2020年底的行業第四，被保利地產超越，下降至行業第5。

當然，這是去年拿地放緩下的后遺癥。

其實去年拿地放緩，還有個重要原因，就是融創“三道紅線”全中，不得不放慢腳步。

不過我們發現，融創從去年以來的推貨量和去化也在放緩。

2019年的年報顯示，融創在2019年通過公開拿地和并購等方式，合計獲取了1.34萬億貨值的土儲。

但據融創自己披露，2020年的可售貨值為8200億，換言之有將近40%的土儲未得到有效推貨；而根據2020年的銷售額5752.6億元來推算，可售貨值的去化率則放緩至不到七成。

如果按照融創2019年報中所披露的，截止2019年底有高達3.07萬億的貨值在手的話，刨去銷售后，至2020年底，融創應該只有2.88萬億的貨值在手，換言之，融創的總土儲是在減少。

事實上，對于房企而言，由于拿地和銷售的時間差，一個時間段內的土儲規模，影響最大的是其后續的營收結算規模。

而對銷售而言，往往土儲當期僅能提供40%-50%左右的推貨量，剩余的實際上早已經賣掉了，只不過未交付而以土儲形式存在。

所以如果總土儲規模在萎縮，而新增貨值不能及時補充的話，毫無疑問，融創未來的銷售規模將面臨大規模下滑風險。

再過幾天，融創即將發布2020年度業績報告了。

在年報發布前的2月3日，融創中國發布了一則正面盈利預告，宣布三道紅線中的凈負債率、現金短債比已經率先翻綠，海哥很期待解讀相關數據。