行業(yè)低迷期，“長租公寓第一股”再次揭開行業(yè)困境。

2月16日，青客公寓（QK.US，以下簡稱“青客”）披露了2020財年年報（截至2020年9月30日）。期內(nèi)，青客凈虧損達(dá)15.34億元，同比擴大208%；總資產(chǎn)同比下降52.73%至8.51億元，而總負(fù)債則升至28.45億元，同比增加9%。

青客將這一并不喜人的業(yè)績表現(xiàn)歸咎于疫情沖擊。誠然，盈利難題一直困擾著長租公寓，疫情則加劇了行業(yè)動蕩，出現(xiàn)爆雷、“跑路”的長租企業(yè)數(shù)量驟增；包括自如、蛋殼、青客在內(nèi)的頭部運營商也遭到不同程度沖擊，蛋殼更是出現(xiàn)資金鏈危機，青客亦陸續(xù)傳出租金貸問題、倒閉傳聞。

▲青客有一大筆本該使用租金貸償還的房東端租金要清理，資金鏈嚴(yán)重承壓。圖片來自網(wǎng)絡(luò)。

隨著行業(yè)隱患的不斷暴露，監(jiān)管政策也密集出臺。有業(yè)內(nèi)人士指出，長租行業(yè)將真正進(jìn)入監(jiān)管大年，預(yù)計40%以上的中小公寓面臨關(guān)門。在行業(yè)留下的“一地雞毛”和政策高壓下，青客該如何為自己排雷？

?剎車的租金貸

于青客而言，租金貸是其規(guī)模擴張的助推器。

此前，通過鼓勵租客使用租金貸，青客得以提前從金融機構(gòu)獲取租戶全年租金來補充現(xiàn)金流，投入運營。2019財年，青客融資活動的現(xiàn)金流入主要為租金貸，同時分期付款利息高達(dá)5.4億元。

但自2020年5月起，青客便開始清理租金貸，金融機構(gòu)暫停向租戶發(fā)放新的分期貸款。2020財年，其所提供的租賃單位中，租金貸提供的租金比例由上年同期的65.4%降至11.9%；合作的金融機構(gòu)由原本的11家降至7家，未償還本金余額為5450萬元。

事出有因。

一方面，租金貸名聲已臭。自2018年以來，杭州鼎家、上海寓見等多個涉及租金貸的長租企業(yè)爆雷后，政策監(jiān)管從嚴(yán)，青客不得不清理租金貸業(yè)務(wù)。

2019年12月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等6部門印發(fā)《關(guān)于整頓規(guī)范房屋租賃市場秩序的意見》，要求住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的應(yīng)當(dāng)于2022年底前調(diào)整到位。

2020年來，北上廣深等多地亦出臺政策嚴(yán)控租金貸。比如，青客房源占比最大的上海，2月4日便發(fā)文規(guī)范租房市場，其中最大亮點便是對租金貸的管控。

“政策內(nèi)容強調(diào)了兩點。第一、禁止增量。后續(xù)住房租賃經(jīng)營機構(gòu)若要開展租金貸業(yè)務(wù)，空間不大，這也是長租公寓融資方面所需要關(guān)注的內(nèi)容。第二、壓縮存量。此次政策明確‘租金貸/租金’的比重不能超過15%。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對無冕財經(jīng)（ID：wumiancaijing）研究員表示。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙亦認(rèn)為，過去長租公寓機構(gòu)利用租金貸的形式預(yù)收租戶一年的租金，再利用預(yù)收租金進(jìn)行擴張及裝修，這種做法以后明令禁止了。

另一方面，對租金貸的高度依賴也擴大了青客的經(jīng)營風(fēng)險。比如去年疫情期間，大量房源空置，青客不僅要支付高額房源運營費用，還有一大筆本該使用租金貸償還的房東端租金要清理，資金鏈嚴(yán)重承壓。也由此出現(xiàn)租客退租仍要還租金貸、房東被拖欠租金等情況，引發(fā)一大批房東、租客維權(quán)。

可見，在監(jiān)管趨嚴(yán)、風(fēng)險愈大的情況下，青客亦知曉租金貸模式難以為繼。

但同時，從融資端看，融資渠道窄、融資成本高，在長租公寓行業(yè)內(nèi)普遍存在。于青客公寓這類分散式長租公寓而言，融資渠道尤為有限，目前仍以股權(quán)融資為主，融資渠道如何拓寬尚待探索。在此情況下，失去租金貸這一金融杠桿的依仗，后續(xù)如何規(guī)模擴張仍要打個問號。

此外，近年來，租金和由租金產(chǎn)生的收入仍是青客最重要的收入來源，在無高增長的其他收入來源可替代的情況下，租金貸的監(jiān)管對尚未盈利的青客無疑是雪上加霜，后續(xù)的運營壓力也相應(yīng)提升。

2020財年，青客的周期平均入住率為83.8%，較2018、2019財年的91.6%有所下降，因疫情期間解除租約而發(fā)生的裝修資產(chǎn)損失達(dá)4.7億元。

“長租公寓本身屬于回報周期較長的行業(yè)，前期裝修以及繳納房東的租金需要投入巨大的成本，所以運營能力是重中之重。”王小嬙對無冕財經(jīng)（ID：wumiancaijing）研究員表示，青客應(yīng)該精細(xì)化運營，追求自身內(nèi)增長，而不是采用金融手段去依靠融資的錢來運營。

?狂奔后的一地雞毛

實際上，2019年11月青客上市的同時，其成立7年巨虧20億的現(xiàn)實便已暴露。彼時業(yè)內(nèi)便有青客再不上市融資就面臨巨大償債風(fēng)險的說法。

但上市融得的4590萬美元于青客而言也是杯水車薪。隨著上市后的持續(xù)經(jīng)營，青客的負(fù)債持續(xù)增加，2020年突如其來的疫情更予其沉重一擊，租客數(shù)量斷崖式下跌，青客資金周轉(zhuǎn)受到致命打擊。

▲2019年11月5日，青客在納斯達(dá)克上市，至今市值縮水超8成。圖片來自網(wǎng)絡(luò)。

拖欠房東租金、租客被迫退房、資金鏈危機、倒閉跑路等負(fù)面消息接踵而至。直至2020年6月，青客回應(yīng)“倒閉傳聞”，并稱公司目前遇到了資金困難，但仍在正常運營；此前4月，青客已將部分房源轉(zhuǎn)讓給建行旗下的建信住房抒困，自己轉(zhuǎn)而充當(dāng)服務(wù)商的角色，收取服務(wù)費。

余波仍未了。截至2月24日，在黑貓投訴平臺上，青客的投訴量多達(dá)10216條投訴，集中為押金不退。

“長租公寓這個市場還沒有真正起來，之前都是靠砸錢發(fā)展起來，如高價收房、給予租客更多優(yōu)惠。但發(fā)展到一定時候，賬算不過來，便難以持續(xù)下去，加上疫情的沖擊，影響就更大了。”嚴(yán)躍進(jìn)對無冕財經(jīng)（ID：wumiancaijing）研究員分析，“高進(jìn)低出”模式是青客公寓此番面臨困境的主因。

作為獨立發(fā)展起來的長租公寓運營商，青客手中并沒有掌握的房源，其通過高收低租的方式燒錢擴張，在未盈利的情況下倚靠租金貸等方式不斷滾雪球。

體現(xiàn)在財報上看，這種境況愈演愈烈。2018至2020財年，青客公寓的凈虧損從4.99億元攀升至15.34億元；負(fù)債也升至28.45億元，股東權(quán)益連續(xù)三年赤字，早已資不抵債。

而青客的這一模式與蛋殼公寓十分相近。據(jù)億翰智庫分析，舉債經(jīng)營的同時，蛋殼高收低租的競爭模式使其一直處于持續(xù)虧損狀態(tài)。該模式是最容易爆雷的典型，并不具備很高的成長空間，資本市場認(rèn)可度亦不高，融資端也難以為繼；疊加2020年上半年疫情影響，出租率大幅下行，加速蛋殼資金鏈斷裂。

不僅如此，在2020年屢陷危機的青客，在今年開年便遭受高管大換血的窘境。

今年1月，青客官宣創(chuàng)始人金光杰辭任首席執(zhí)行官、董事會主席、董事、董事長和薪酬委員會成員以及提名和公司治理委員會主席兼成員的職務(wù)。此外，4名元老級管理層也于同日辭任相關(guān)職務(wù)。公告稱，他們因個人原因辭職，與公司無異議。

▲創(chuàng)始人金光杰徹底退出青客。圖片來自網(wǎng)絡(luò)。

新上任的董事會主席屈成才要如何解決青客目前面臨的一系列問題，尚且存疑。

行業(yè)層面，過去的2020年，多家長租公寓機構(gòu)接連爆雷，資金鏈斷裂、跑路等現(xiàn)象屢出不窮，年末蛋殼公寓爆雷更將行業(yè)推上風(fēng)口浪尖。據(jù)不完全統(tǒng)計，2020年出現(xiàn)爆雷的長租公寓品牌超過80家，“高進(jìn)低出、長收短付”且租金貸業(yè)務(wù)占比過高的發(fā)展與擴張模式首當(dāng)其沖。

多地亦出臺政策補漏，對長租企業(yè)租金收取周期、租金貸資金去向等提出明確規(guī)范。“以往長租企業(yè)‘燒錢’跑馬圈地的粗放模式難以持續(xù)，未來行業(yè)或出現(xiàn)一輪洗牌。”嚴(yán)躍進(jìn)對無冕財經(jīng)（ID：wumiancaijing）研究員表示。

上市未足一年半，青客市值已縮水超8成，資本市場的態(tài)度可見一斑。蛋殼爆雷在前，青客又該如何幸免于難？