作者 | 雷晨

來源 | 債市觀察

2020年的最后三天，富力地產（2777.HK）一舉將旗下三家子公司的股權質押給廣州城投。雖然未披露融資金額，但從三家子公司凈資產近百億的規模來看，資金壓力將得到一定緩解。

近日，富力地產剛剛完成110億元債券回售，本月內還有近120億元境內外債券即將到期。獲得廣州城投支援后，它的667億元存續債券有望“軟著陸”？

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存續667億債券，2020年排名下滑

近幾年，富力地產成為房企發債浪潮中一朵奔涌的浪花。如今，面對高達667億元的債券，不但打出回售+轉售的組合拳，還以股權質押等多種渠道緩解資金壓力。

1月4日，富力地產公告稱，完成“18富力10”回售本息支付工作，金額共75.11億元，后續將進行轉售。而前不久，其名下近40億規模的“18富力08”也是全額回售并轉售。

圖片來源：公司公告

富力地產成立于1994年，憑借廣州舊改發跡，在地產界曾與恒大、雅居樂、碧桂園和合生創展并稱“華南五虎”。2005年富力赴港上市，風頭一時無兩。

財務數據顯示，2020年前三季度，富力地產實現營收500.38億元，同比下降0.96%；實現凈利潤41.22億元，同比下降9.15%。

同樣是在1月4日，富力地產公布了2020年全年的未經審核營運數據，全年銷售面積約1153.09萬平方米，權益銷售金額約1387.9億元，未能達成1520億元的年度目標。

億翰智庫2020年1-12月中國典型房企銷售業績TOP200研報顯示，富力地產以1496.6億元的業績排名全口徑銷售金額榜單第24位。2019年排名為第21位。

雖然排名依舊靠前，但和2019年相比略微下滑。這是富力地產繼2017年排名第23位之后，銷售規模又一次跌出TOP20。

要知道，2007年富力地產曾以161億元銷售額排名第四，僅次于萬科、綠地和中海，居“華南五虎”之首。不過，此后屢屢踏空樓市的富力被同行接連趕超。

在被合生創展、碧桂園和恒大超越后，2009年10月，富力地產首次在內地發行公司債。2011年首次被擠出銷售規模TOP10陣營后，又從2015年的16名滑到了2016年的第19名。

2015年，富力地產公布第5次回歸A股方案，計劃募資350億元。回A之路雖未成功，但在當時發債寬松的環境下，富力時隔6年得以再度發行境內公司債。

克而瑞數據顯示，2015年至2016年中期，在房企公司債發行TOP10榜單中，富力地產以433億元排名第一，成為名副其實的“發債王”。

2017年，富力地產以199億元拿下萬達77家酒店，成為世界最大的豪華酒店業主。此后，富力又接盤了萬達倫敦一號項目和海航部分資產。

接盤不倦的富力地產，2018年開始大舉發債。據債市觀察不完全統計，富力地產在2018年至少發債26次，融資超過514億元，幾乎全部用于還債。

到了2019年，富力地產仍然忙于融資，甚至不惜提高融資成本。2019年共發債15次，總發債規模約336億元。債券平均年利率為6.9%，較2018年底的5.74%提高了1.16%。

據企業預警通數據，富力地產存續14只境內債券，存量規模約315.22億元。此外還存續11只美元債，合計54.6億美元（約合人民幣352.56億元）。

總的來看，富力地產境內外存續債券總規模約合人民幣667.78億元，其中“16富力01”和“16富力03”以及一只美元債將于本月內到期，債券余額約合人民幣120.24億元。

圖片來源：企業預警通

如此規模的債券，折射出富力地產債務體量之大。

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質押融資！2天質押3子公司股權

為了降低負債，富力地產多措并舉，已初顯成效。

截止2020年9月末，富力地產賬面貨幣資金359.5億元，短期借款93.47億元，一年內到期的非流動負債659.23億元，貨幣現金無法覆蓋短期負債。

與此同時，富力地產的有息負債規模較2020年一季度下降約242億元；凈負債率較2019年同期下降64%到166%；資產負債率降至約80.37%，剔除預收賬款的資產負債率約為70%

按照2020年8月20日公布的三道紅線標準（剔除預收款后的資產負債率大于70%；凈負債率大于100%；現金短債比小于1倍），富力的現金短債比、凈負債率兩個指標踩中紅線。

基于如此背景，“降負債”成為了富力地產的關鍵詞之一。

譬如，去年10月，富力地產完成2.57億股新H股配售。同年11月9日，富力地產還宣布將旗下廣州國際機場富力綜合物流園項目70%股權作價44.1億元出售給黑石集團。

富力地產聯席董事長李思廉曾在2020年的中期業績會上表示，未來9個月，可能會在國內外處理250億元到300億元的債務。

值得注意的是，2020年12月29日和30日兩天，富力將其持有的三家子公司股權質押給了廣州市城投投資有限公司（簡稱“廣州城投”）。

具體包括：廣州圣景房地產開發有限公司（簡稱“廣州圣景”）25%股權、廣州富景吉山房地產開發有限公司（簡稱“富景吉山”）50%股權、廣州天力建筑工程有限公司（簡稱“天力建筑”）100%股權。

圖片來源：天眼查

雖然沒有披露融資金額，但債市觀察查閱2020年1月《富力地產2020年度第一期超短期融資券募集書》發現，被質押的兩家子公司凈資產合計達到93.23億元。

其中，廣州圣景成立于2007年8月27日，注冊資本2000萬美元。主要負責開發富力盈凱廣場項目，該項目完工后不再開發其他項目，也未再辦理相關資質證書續期。

截至2019年3月31日，廣州圣景的總資產為43.08億元，總負債26.44億元，凈資產16.64億元。2019年1-3月實現營業收入4778.59萬元，凈利潤-710.07萬元。

另一家天力建筑也有跡可循。它成立于1993年5月20日，主營業務為建筑施工服務。截至2019年3月31日，天力建筑注冊資本為3億元，總資產207.62億元，總負債131.03億元，凈資產76.59億元。2019年1-3月實現營業收入54.29億元，凈利潤2.59億元。

至于2020年8月19日剛剛成立的富景吉山，是廣州吉山村舊改的合作企業。去年10月，富力聯合合景泰富競得吉山村舊改項目，總投資額約206億元。

整體來看，只要富景吉山的凈資產超過7億元，那么富力地產本次質押的三家子公司，凈資產之和將突破百億。

知名地產分析師嚴躍進對債市觀察表示：“融資額一般會比質押股份的價值或市值要小。但是這三家子公司的規模相對來說還可以，能夠較好地緩解富力的資金壓力。”

富力地產將上述三家公司質押給了廣州城投。實際上，地產圈對這位“白衣騎士”并不陌生。

2020年11月，廣州城投曾出資100億元，“繼承”了廣州另一家本土房企——恒大地產早期戰略投資者退出的股權，目前持股4.8%。

據官網介紹，廣州城投成立于2008年12月10日，是經廣州市人民政府授權從事城市基礎設施投融資、建設、運營和管理的大型國有企業。

嚴躍進告訴債市觀察：“質押的目的就是為了融資。但是質押也有特殊性，比如有些企業跟國企去合作，后續國企可能去持股。這些都有助于增強企業的實力。”

“從融資角度來看，質押能夠較好地把股份變現以便獲取資金。但如果富力地產后續資金壓力比較大，股份完全可以賣給廣州城投。”嚴躍進進一步分析道。

可以看出，富力地產質押三家子公司股權無論是單純質押融資還是為引入戰投鋪墊，對于其存續債券來說，都不失為上上策。你對它未來降負債怎么看？歡迎在文末留言。