2020年12月31日，新靜安體育中心，丁祖昱的朋友們，來自百強房企的高管們，如約而至，共聚一堂。

　　長達4個小時的2021"丁祖昱評樓市"年度發布會，再一次為業內外奉獻了一場數據與思想碰撞的盛宴。

　　2020年，在新冠疫情的沖擊下，我們比任何時候都面對著更加艱難的挑戰，正如今年的主題"挑戰未來"。

　　發布會現場，鮮活的大數據下，丁祖昱以其對行業的深度理解和分析，共說了4萬多字，從宏觀、到中觀、到微觀，從政策、到市場、到聚焦新時代的新需求。未來，行業將進入一個新的發展階段，擁有新的行業邏輯。

　　凜冽的寒冬中，2020-2021跨年夜的思想碰撞余溫未散，我們用文字記錄下這些思考和分析，希望以此可以給行業帶來更多的希望和借鑒。

　　總結篇：2020巨大挑戰

　　2020年是挑戰的一年，未來的每一年都面臨巨大的挑戰，主要體現在以下十個方面：

　　1、 房企資金壓力驟升

　　"三條紅線"之后，房企的資金壓力驟升，資金上的挑戰將是未來最大的挑戰。

　　2、 物管股也開始破發

　　2020年上市物企24%首日下跌；所有上市物企首日開盤價至12月末股價來看，41%物企股價比開盤時有了明顯下跌。

　　3、 蛋殼暴雷引發長租危機

　　我去年講租賃要變"天"，沒有想到"天"變的如此之大。

　　4、 高低價下蝴蝶效應

　　過去歷次高地價影響之下，出現了大量項目不賺錢的情況，這一次肯定也有很多高地價項目，最后會賠錢。

　　5、 無房戶瑤豪宅

　　多地實施無房戶優先搖號的政策，無房戶實際沒有購買豪宅能力，很多名額被拿出來代持，政策打補丁之后，引發了無房戶搖豪宅這種奇怪的現象。

　　6、 營銷亂象叢生

　　今年不管是熱銷盤還是滯銷盤，營銷總是特別亂。

　　7、 最好的產品是售樓

　　產品的問題投訴居高不下，千萬不要做到最后最好的產品是售樓處，很多的產品質量問題沒有得到真正的改變。

　　8、 商業關100開70

　　從商業的角度來講，今年最大的挑戰是關店比開店多，2020年各商業業態開關店率是0.71，關的最多的是服裝，最好的是奢侈品。

　　9、 辦公租金三年新低

　　中國最好的三個城市的空置率都達到了較高風險水平，更不要說其他各個城市。一線城市和很多新一線城市的租金創造了三年來新低。

　　10、 銷售、竣工加速背離

　　宏觀統計數據中銷售數據和竣工數據在加速背離，從2015年開始銷售面積不斷上升，但是竣工的量一年比一年少，這是一個非常奇怪的現象。

　　總結篇：2020一抹亮色

　　11、 V型反轉，房地產依然是中國經濟的壓艙石和穩定劑

　　今年房地產行業出現了V型反轉，房地產開發投資增速對今年的GDP產生非常大的貢獻，房地產真是壓艙石和穩定劑，這是整個2020年中國地產行業最大的亮色，也是中國整個經濟最大的亮色之一。

　　12、抗擊疫情，物業筑起第一道防線

　　全國20多萬家物業服務企業，1000多萬物業人員共同抗疫，成為2020年抗擊疫情一抹非常濃重的亮色。

　　總結篇：大數據

　　13、政策：中央從"穩"到"穩"，地方從"放"到"收"，金融持續收緊

　　2020年中央政策從穩到穩，上半年是穩經濟，相對寬松的穩，下半年是收緊的穩：穩房價、穩地價、穩預期。

　　從地方政策來看，上半年是放，下半年是收。上半年與房地產相關的放松政策在短短兩個月時間出了三百多條；下半年有19個城市調控加碼，放和收形成了一個鮮明的反差和對比。接下來，收的政策還會有，但是放的政策大概率不會有。

　　金融政策方面，全年都在持續的收緊。

　　14、銷售金額超17萬億，三大指標后續乏力

　　銷售金額今年將超過17萬億，對應的是16億平方米的銷售面積，近年來銷售面積只有1%到2%左右的增長，但均價漲幅比想象中大。未來幾年銷售額可能還會繼續增長，但銷售面積可能都會維持在16億平方米左右。

　　中觀的指標來看，三大指標后續增長乏力，無論是一手房銷售月度成交指標，二手房月度成交指標，還是土地市場月度成交指標，三季度末、四季度開始沒有進一步的向上攀升。

　　15、土地成交額再創新高，城市分化加劇

　　今年的土地市場非?；穑痤~再創新高，克而瑞監測的300個城市土地成交金額達到了7.38萬億，上海成交額2830億，同比增長53%，排在首位，佛山在三四線城市中排第一位，土地出讓金達到1200億。

　　年內土拍市場先揚后抑，月度從16%溢價率降到年末11%，流拍率從最低7%上升到13%。城市分化加劇，成交金額top30城市占了整個中國城市總土地成交50%，面積占了29%。

　　地價創十年新高，重點300城平均樓板價達2613元/平方米。其中，全國城市成交總價榜和成交單價榜中，北京和上海在單價榜中各占五席，總價榜有更多城市出現，比如深圳、杭州、廈門、廣州等。

　　16、一手房成交上海、重慶分局首位，北上深"上車難"

　　從供求來看，一線城市全面趨好。上海銷售金額位全國首位、重慶為總面積首位。深圳房價名跌實漲，但從可比房價看，深圳排名還要靠前。

　　最高價項目上海遙遙領先，最高總價和最高單價都在上海，單價最高為32萬/平方米，項目總價最高為1.9億。仍有部分城市最高價也沒有破萬，城市和城市之間的差距非常大。

　　從最低價看，北上深"上車難"。深圳的最低單套總價是191萬元，成交最低單價是2.7萬/平方米，最低價門檻值高出所有城市一大截。無論是北京、上海，還是深圳，對于剛需的年輕群體來講，上車依然比較困難。

　　豪宅成交上海占據半壁江山。單價10萬-15萬/平方米豪宅成交套數中，上海是所有城市總和的三倍；單價15萬/平方米以上的豪宅是所有城市的10倍?？們r一千萬以上地段上海成交比重也不低，從高端市場來看，上海表現比較突出。

　　公寓項目成交深圳獨占鰲頭，深圳公寓住宅整體成交量非常大，5000萬元以上公寓住宅成交43套，其他城市一套也沒有。整個深圳過十萬以上的公寓，全部加在一起，也有差不多五百套。

　　17、二手房成交上海金額達萬億，深圳單價破6萬

　　二手房成交金額方面，上海成交超過一萬億，同比增長30%。15城二手住房總成交額4.3萬億，推算一下全國二手房總量應在七萬多億。

　　從二手房房價來看，深圳二手房單價破6萬/平方米，上海以4.3萬/平方米排在第二。成交均價排到第十位鄭州只有1萬多塊錢。從一二手倒掛情況看，深圳倒掛了差不多12%。

　　從成交結構來看，二手房全面承接了剛需。十個重點城市中90平方米以下成交面積超60%，套均總價來看，0.6倍以下占26%，0.6-0.8倍占21%，加在一起約占50%。

　　18、千億房企突破40家，貨值集中在TOP30

　　今年千億房企數量破40，但在全口徑全面上升的過程當中，部分房企首次出現操盤口徑和權益口徑下降，未來可能會成為一種常態。

　　從投資角度，貨值還是集中在top30的企業當中，前30強約占70%貨值，強者恒強。"三條紅線"之后，投資全面回落，但綠企仍保持44%增速。

　　從財務情況上看，企業加速降杠桿，有的上市，有的增加配股，還有的債務轉讓。

　　19、物管行業規模超1.2萬億，增值服務利潤高

　　物管行業規模超1.2萬億，增速達20%，比地產行業整體增速快得多。在管面積不斷增長，預計為350億平方米。

　　今年并購開始加速，未來物業行業將全面開啟并購潮。

　　企業之間梯隊分化明顯，近半物業股淪為"僵尸股"。估值方面，首尾差異巨大，最高估值有100多倍，最低只有4.9倍，今年股價漲幅最大的達到222%，最低的跌了40%。

　　從布局上來看，城市深耕遠遠不足。物業公司要做好城市的集中度，只有在一個城市深耕做大之后，規模效益、運行效能才能體現出來。

　　坪效方面基礎收入過低，代表性企業平均物管收入1.84元，物業公司生存艱難，基礎物業費真的需要改革了。增值服務收入最高為9.9元，接下來真的是大有所為。

　　七成業主對物業不滿意，問題還是集中在衛生、安保、支出等基礎問題上。

　　20、租金走勢平穩，233塊租賃用地無一入市

　　政策端中央把租賃放到了特別重要的戰略位置，重點強調保障性，要增加供應還要調控租金，未來增加供給的市場規范政策會越來越多。補貼方面北京力度最大。

　　租賃相關的融資熱度降到了冰點，從百億級規模降到了十萬級。租金走勢平穩，31個城市租金下跌，21個城市租金略微上漲。企業增速明顯放緩，房企今年新開公寓增速為25%，運營商增速從15%降到了7.5%。

　　233塊租賃用地無一入市，明年出現交付之后將迎來運營難關。集體用地則概念大于實效，周邊規劃、交通、配套很難滿足。自持用地則面臨退出難、經營難的問題。

　　需求端中低端仍為租房主力，北京、上海在2000-5000元/月的中端需求占比最高，其他城市以1000-3000元/月的租金占比最高。客戶關注點一個是租金性價比，一個是交通。需求端受到暴雷影響，目前租房客對品牌公寓信心跌至谷底。

　　上海租賃規模全國第一，可租房源超300萬套，成交租賃用地105塊，整體租求平衡，租金穩定。

　　21、辦公需求驟降六成，成交連降5年

　　2020年對辦公來說，挑戰非常大。重點城市新增供應下降30%，需求端下降60%，空置率平均增長13%。租金降，空置率升，供應降，需求也在降。

　　招租過程中手段頻出，但效果有限。今年租賃市場就是一個挖墻腳的市場，租客全部啟動降級，品質不降，租金全降。

　　辦公樓銷售成交連降5年，今年散售和大宗辦公成交均下降20%，成交向核心城市集中，北上占7成。

　　22、商業成交金額降三成，傳統商圈"靠新"

　　整個商業市場供應減少約50%，銷售金額降30%，銷售市場萎靡并集中在少數城市。

　　三亞商業市場呈爆發式增長，主要是因為出境游驟降和免稅新政。

　　從項目角度來講，傳統商圈"靠新"，新興商圈要靠"大"。

　　業態品牌中，服裝和餐飲全線飄綠，奢侈品瘋漲，老品牌選擇下沉，并推出子品牌迎合消費降級的趨勢，新興品牌迎合新的主流消費客群需求且獲得融資得以快速擴張。

　　23、文旅產業全面轉入"內循環"

　　文旅全面轉入內循環，收入退回到2015年的水平，只有4萬億。

　　銷售收入首次出現負增長，總建筑面積和銷售面積，增量不到一千萬平方米。

　　大中小企業重心轉向運營，只有通過運營才能帶動銷售。

　　24、養老產業迎來轉機

　　十年磨一劍，養老產業轉機來臨，養老的春天來了，產業向高品質、多樣化升級。

　　養老產業的轉機主要體現在兩點，首先政策破解了行業壁壘，痛點被解決。其二，2020年是60后入場元年，他們帶來消費變革。

　　市盈率方面，A股醫療大于養老，養老遠超地產股。從資本市場上可以看到養老的空間足夠我們未來十年二十年，甚至五十年一百年的發展。

　　從城市來看是兩極分化非常明顯，七大區域城市養老潛力凸顯，廣東、北京養老金盈余，東三省虧空最大。2020年養老城市投資潛力中上海位居榜首。

　　需求端患病率遠超國外，但消費能力有限，消費門檻5000-7000元/月。

　　更重要的是養老盈利模式出現，部分企業已開始盈利。房企加速布局康養領域，需要用產業運營思維進行布局，開發過程中更應注重運營和服務能力落地。

　　25、數字化進程加快

　　2020年是房企數字化進程加速的一年，也是數字化真正元年。60%的50強房企數字化投入比2019年有了明顯增長，社區、商業、建造數字化熱度較高。

　　目前企業發展數字化呈現出智能化、數據化、在線化并行，各個梯度中交叉式發展。

　　企業數字化轉型呈現出自我孵化模式、項目合作模式和對外投資模式三大主流模式，其中企業喜歡自我孵化。

　　趨勢篇：新邏輯

　　26、行業步入無增長時代

　　首先提出一個新的邏輯：整個行業將步入無增長時代。從2016年至2020年，銷售面積幾乎沒有增長，都穩定在16億平方米左右，雖然成交金額從14萬億達到17萬億，但這一方面是房價在漲，另一個方面是過去幾年，都以三四線城市的成交結構為主，去年和今年開始，一二線的成交占比越來越高，所以才使得成交金額不斷上升。未來大致預計成交面積很難有大幅度的突破，所以行業步入無增長時代。

　　第二點，隨著今年"三條紅線"的出臺，很多房企拿不到更多的資金，過去房企高歌猛進，資金帶來了巨大的動力，如果沒有更多的資金加入，整個行業再繼續往上走的動能會被大大削弱。

　　27、從不確定性到確定性

　　過去的兩三年不確定性充滿了整個行業，無論是政策、"黑天鵝"，還是整個行業的上下波動，這都是因為不確定性。2020年之后，特別是帶上"三條紅線"的"緊箍咒"之后，確定性更加明確，再加上提了四年的房住不炒，行業的發展方向變得非常清晰：高歌猛進時代應該告一段落。

　　28、房地產是中國最大的金融業、制造業、服務業

　　去年提出了房地產是制造業的觀點，是中國最大制造業的觀點。今年補充兩點，房地產業是中國最大的金融業，最大的制造業，最大的服務業。

　　金融業不用多說；制造業去年已經講過了，整個制造業所有的特征，房地產行業都符合，而且房地產行業，對吸引就業者，消化就業者這一塊也都有了幫助；而與房地產相關的服務業，如今也在越做越好，越做越大。

　　29、規模房企也會出現負增長

　　在回顧2020年的時候，已經有一些企業的業績下降了。2021年可能出現規模企業操盤和權益口徑銷售業績下降的情況。在今年45家典型房企，全口徑增速為負的也有幾家，有4家是千億房企，全口徑今年也是負增長。未來規模房企出現負增長，在三道紅線的壓力之下，可能是未來的一個常態。

　　30、房企需要壓力測試

　　房企要學習金融機構，每年做壓力測試。

　　第一道是經營現金流加融資現金流最后等于正還是負。2020年上半年，50家房企，經營現金流為負的是26家，融資現金流為負的是8家。

　　第二個壓力測試，把所有的資產，包括在售項目、土儲、存量資產、不良資產，全部折合市場價，減去所有的負債、應付款，上市公司可以和上市公司市值做比較，非上市公司可以和凈資產做比較。

　　兩道壓力測試完成后，得出結果良好的房企，可以在2021年，乃至未來每一年繼續大踏步前進。如果這兩道壓力測試做出來的結果不盡如人意，未來可以適當的放緩腳步，夯實基礎。

　　31、房企限時轉"綠"

　　"三條紅線"的要求提出之后，試點企業范圍一定會擴大。所以踩紅線的企業，無論是一條、兩條，還是三條，希望迅速轉綠。

　　趨勢篇：新發展

　　32、 未來跟著客戶走

　　未來房企要跟著客戶走，這個問題談了很多年了，前幾年在做定位的時候，也會做周邊的競品調研，如周邊兩房100-110平米賣得最好，這是客戶需求嗎？未來要重新跟著客戶走，認真跟著客戶走，重新做好需求的研究和分析。

　　33、 投資：精選城市，合作破局

　　所有企業最大的挑戰就是投資、就是拿地，拿錯一塊地十塊地都補不回來。為此探討一些新的指標：

　　1、短期一年半以內指標

　　戶籍人口變化：很多城市都限購，戶籍一旦發生變動對短期購買會產生很大的影響，深圳增加了30多萬人，上海幾乎每年戶籍人口不增長，今年上海也開始"放開戶籍"了。

　　出生人口變化、幼兒人口遷徙：生孩子對購房是最直接的需求，深圳、廣州都喜歡生孩子，上海和北京生育率都比較低；幼兒園人口的競爭的指標意味著，如果在這里讀幼兒園可以基本確定，這一家連這個孩子就在這里生活下去了。

　　結婚對數變化、離婚對數變化：結婚和人口基數有關，也和年輕人的想法有關。由于限購的原因，很多城市是通過離婚才能買房，所以離婚的數據也特別關鍵，一旦離婚率上升，肯定說明這個城市需求會增加。

　　房價水平變化：房價基本上越漲越買，關注典型區域的房價水平，可以看短期內是買還是賣的情況。

　　舊改棚改變化：上海為什么今年市場好，因為去年2.9萬戶棚改，今年3.5萬戶，每一戶幾百萬補償。加在一起，很可觀。

　　軌道交通建設：特別是三線城市軌道交通的指標特別的關鍵。

　　2、中長期三到五年指標

　　土地財政依賴水平：大多財政土地依賴度高，土地成交金額高的"雙高"城市，市場都較好。也有例外：上海和深圳

　　過去十年買房規模、投資需求占比變化：過去的十年，并非銷售量大就一定好，還要人均小，如長沙房價漲不上去，就是因為長沙成交總量高，人均購房量大，所以不用做很多調控，房價就控住了。投資需求的占比指標，投資占比高說明短期市場火爆，但是投資占比過高，這個城市的市場，中長期還會這么好嗎？

　　常住人口變化、老齡化發展趨勢：戶籍人口變化可以短期影響購房資格，但常住人口的變化，不管是租房還是買房，影響的是總需求。老齡化如果在不斷增加，這個城市的購房壓力會大。

　　高鐵建設：今年南通漲、徐州漲，很多長三角城市漲，就是因為一條重要的鐵路貫通了。

　　城市投資判斷：短期看好13個城市，中長期看好32個城市。

　　34、深耕&合作日趨常態化

　　建議兩個模式，第一個，重點城市做好深耕，第二個，要多合作，特別是非重點的城市，合作才是未來最大的機會。

　　95-00誰都想住好房子

　　35、"95-00"的置業需求

　　95后到00后分成四類人，有房的52%，無房的48%。其中有房但10年內不買房的袋鼠族24%，有房10年內買房的房二族28%，無房族當中想買房的奮青族36%，還有12%無房但10年內不買房的樂租族。

　　奮青族希望首付款達60%以上，都想自己裝修，且都想買三房。房二族屬于買房實力派，再次置業的偏好在110-140平米大戶型，愿意付產品溢價，停車位的配比是要1：2。

　　36、"90-00"們五大共性

　　三房成為入門款，戶型功能都要全，哪怕是奮青族也要有一個X空間，喜歡自己做裝修，基本都不想多貸款，喜歡看抖音。

　　37、產品：剛需"買得起"、改善"住得好"

　　剛需上車戶型雖然是三房起步，但是總價存在著理想和現實的巨大差距，所以今天的三房都比較小，八九十平米，很多是2+1房，無可奈何才會選兩房，買剛需的人，最后迫于資金、總價壓力，愿意放棄一個衛生間。

　　今天改善群體的總價和單價都在上升，最核心的是戶型、尺度上的改善。其次是衣廳廚衛，對細節這塊也越來越關注。

　　38、營銷：開辟線上新戰場

　　今年特別好的趨勢，是開辟線上新戰場，2019-2020年渠道在綁架營銷，2020年由于出現了疫情，使得線上戰場提前到來。

　　看房習慣改變：95后、00后的看房習慣發生了變化，更多在網上關注項目。同時關注項目的數量增加到7-9個項目，線上看房時間更長，如果過去以線下看房為主，現在已經開始花20%到40%的時間線上看房。

　　大數據畫像：今天的大數據能力是非常強的，通過大數據畫像，加上AI人工智能的加入，把客選房、房選客這個課題做好。

　　全渠道拓客：線下還是不能放，但是通過不斷增加線上比重，能夠有效的把線下渠道占比下降，使營銷費用成本進一步控制和節省，最終讓營銷更加高效，性價比更高。

　　新賽道，尋找第二增長曲線

　　行業增長瓶頸已經出現，特別是成交面積很難再往上走，從房企角度來說如果沒有更多的資金的加入，未來增長難度也越來越高，因此要尋找第二曲線。

　　首選還是物業，有一個趨勢叫非住，物業當中非住的拓展在加速，今年上市的物業公司，特別是市盈率更高的一些物業公司，主營業務就在非住宅領域，另外還要縱向服務挖潛，如智能化改造、業主的增值改造，醫療教育等。

　　政府特別關注租賃，政策也都聚焦租賃，現在越來越多的企業做輕資產模式，除了租金收入之外，也要尋找多種業態經營的收入。要關注一些細分領域，今年很多做藍領公寓的長租公寓逆勢上升。

　　辦公明年更難，今年還有一半供應項目沒有入市場，這些和明年要入市的，集中入市之后，明年呈現三降的態勢，降租金，降出租率，降售價。

　　商業消費主力在發生改變，變成了z時代，看抖音、小紅書，靠社群傳播，朋友圈里面的九宮格，可能比一個廣告要效果好。可以從單身經濟、矛盾經濟、社交經濟入手。電競是特別大的一個點，還有二次元，手辦、潮玩。

　　政府在拉動文旅行業，催生萬億級的市場。今天單純勾地已經很困難，但是把文旅和IP結合還是一個有效的勾地方式。同時，文旅投資和運營現在明顯分離，輕資產化的趨勢明顯，

　　2020年養老的產值歐洲是4.8萬億美元，美國是4.7萬億美元，中國1.17萬億美元，占GDP比重歐洲28%、美國22%，中國只有7%，2020年只是一個起步。運營還是核心，另外還有一個3+N，"治未病健康管理領域"、"高齡老人護理領域"、"老年病康復領域"+"智慧養老、適老化改造、老年用品、老年文化娛樂等細分領域"。

　　今天做產業地產必須先產后城，不能忽悠政府，關注企業、關注人、關注物。另外一個很大的利好就是公募REITs在加速。

　　阿里騰訊幾乎把所有的利潤都瞄準"獨角獸"。所以瞄準"獨角獸"就是今天房企做投資的一個重要的要點，希望房企在這上面躺著也能夠贏錢。